Benjamín Muñoz: ´Las leyes urbanísticas son caóticas y contradictorias. Había que cambiarlas´

Secretario de la Federación de Promotores Inmobiliarios de la Comunitat Valenciana. Muñoz se muestra
cauto ante las novedades legislativas que acaba de conocer y que aún digiere. Cree que 2010 será un año de inflexión "porque se sabrá la verdad del sector financiero y será lo que pondrá en marcha la maquinaria" tras la crisis

LAURA BALLESTER VALENCIA Al final les han hecho caso y cambian la legislación.
Era una petición muy reiterada de la Federación de Promotores que se cambiara y ordenara la legislación valenciana. En una legislatura se hizo la LUV, la LOT, el Rogtu, el Reglamento del paisaje, la Ley del Golf... Pedíamos que se ordenara y se reformara la legislación urbanística porque es una corpus legislativo caótico, desordenado y contradictorio, y para adecuarla a la legislación europea en los puntos en los que Europa insiste. Ya empezó el trabajo García Antón, en gloria esté... Ahora, según nos dijo el conseller Juan Cotino -que es un hombre que cumple lo que dice- se publica un borrador para el debate. Hasta marzo se pueden hacer alegaciones. Quieren que sea muy abierta y consensuada. Y que todos los sectores la discutan.
¿El refuerzo del Plan General y los límites a los promotores les parecen correctos?
No nos ha dado tiempo a analizarla al detalle. Pero me parece una vuelta al urbanismo del 56 o del 76. Me extraña y me llama la atención que el planeamiento esté únicamente en manos de los ayuntamientos. Se separa el planeamiento y la gestión, para que los ayuntamientos lleven adelante el planeamiento sin concurso de la iniciativa privada. ¿Ellos solos tienen la capacidad de hacerlo y presentarlo? ¿Qué ayuntamientos? ¿Estará la conselleria detrás de todos ayudándoles? Los que no tienen equipo propio para hacer los proyectos tendrán que buscar equipos exteriores, arquitectos, juristas, para que les hagan el diseño. ¿Cómo lo van a pagar? Es una pregunta-reflexión que me hago, no una crítica... Quizá porque estoy en un mundo en el que todo se paga.
Seremos la única comunidad con tres situaciones legales transitorias: LRAU, LUV y "postLUV".
Ahí no he llegado. Pero ahora que en toda España habían aprendido de la Comunitat Valenciana y del agente urbanizador, aquí se prohíben los convenios urbanísticos, se quitan los concierto previos... Si los ayuntamientos no pueden hacer nada ni la iniciativa privada no puede impulsar ese planeamiento... Estaremos parados.
¿Saben que ya no volverán a atar los perros con longanizas?
Sí, porque si ha habido un sector empresarial ajustado de una forma ejemplar es el promotor. ¿Como ajustarse a una crisis tan profunda? Produciendo menos cantidad y abaratando el producto. De casi 800.00o viviendas acabadas en 2008, pasamos a 400.000 en 2009 y apenas construiremos 150.000 en 2010. La gente ha parado en seco. La vivienda se ha ajustado en cantidad y precio. Los promotores han bajado su producto al precio de hipoteca y ya no va a bajar más porque es entrar en pérdidas.
Acabaron 2009 con previsiones de 800.000 viviendas en existencias. ¿Deberían cerrar la "paraeta" hasta que se vendan?
La "paraeta", en general, se ha cerrado para muchos. Al que lo ha pillado a mitad de una actuación de vivienda la tiene que acabar. Si tenía financiación para VPO, se ha empezado. O si tenía solares con ventas hechas, ha seguido. De iniciar 500.000 y 600.000 al año se van a iniciar 80.000 ó 100.000 en toda España. El que viene aún serán menos. El ajuste ha sido tremendo.
Esas existencias no les sirven ni de aval. Los promotores son los más morosos, según admiten ustedes en sus propios análisis.
Eso de la morosidad no lo comparto. Sería absurdo y de locos seguir haciendo viviendas con una reserva de 800.000 viviendas y con una demanda que, por el paro, es insolvente o no alcanza para conseguir financiación para comprar una casa. ¿Para qué? ¿Para quién? El sector se ha parado. Las viviendas acabadas me ocupan y preocupan relativamente. Se adaptarán al precio del mercado y se venderán, porque España no se para. Me preocupa más el suelo.
¿Por qué?
Nos preocupa la inversión en suelo. Los millones pagados a precio de oro por suelos que están en trámites administrativos, que se aprobarán cuando se aprueben o se han aprobado ya. Es una locura urbanizar y empezar esos suelos.
Y los bancos no sólo no les dan dinero sino que les hacen la competencia vendiendo su existencia a precios de saldo.
En las instituciones financieras de todo hay, como en la viña del señor. Hay quien se han portado bien. Admiten dación en pago, se han quedado con suelo o viviendas de promotores. No todas se han portado igual. Tengo que reconocer la postura de Bancaja. Ójala todas hubieran reaccionado como Bancaja. Nos ha echado una mano y ha firmado convenios con nosotros. Todos hemos hecho un sacrificio. Nosotros bajamos los precios pero ellos,en las hipotecas 2010, dejan de ganar tres años de intereses. Ha echado un paso adelante en las viviendas de promotores financiadas por Bancaja. Se ha portado y ha facilitado financiación para viviendas que no son suyas sino de promotores financiados por Bancaja. Otra cosa es lo que hagan las instituciones financieras con las viviendas que son de ellos. Pero la banca no hará el loco. Se ajustará a los precios del promotor. Ha bajado un 30% o 40% el precio de sus viviendas. Pero esa bajada ya es el máximo.
En 2008 vaticinaban una crisis de 3 o 4 años más. ¿Ven la luz al final del túnel?
Tenemos muchas esperanzas para la Comunitat Valenciana en la vivienda de turismo residencial que representa el 30-35% de las existencias. Hay dos circunstancias para el optimismo: la recuperación de Alemania e Inglaterra y que nuestras viviendas vuelven a ser competitivas y atractivas. Y el AVE, en el que tenemos muchas esperanzas. Será muy apetecible tener apartamento en Xàbia, Dénia o Alicante a hora y media de Madrid. Será un impulso tremendo. Y 2010 será un año de inflexión porque las instituciones financieras tienen que moverse y dar un paso. Se sabrá la verdad sobre la salud del sector financiero y será lo que pondrá en marcha la maquinaria.
¿Ha servido de algo el paño caliente de vender las viviendas de renta libre como VPO?
No. Porque no ha sido así. Han sido cuatro viviendas las que se han vendido por este sistema..
No les han hecho mucho caso con sus propuestas anticrisis.
No nos han hecho caso en nada. Planteamos ayudas directas a promotores, alquiler con opción a compra, propusimos al Instituto Valenciano de Finanzas que hiciera de avalista a las familias pero no nos han hecho caso y han rebajado las ayudas al alquiler de vivienda y las de régimen especial... Reuniones, borradores ha habido muchas. Y una tentativa con el IVEX para que nos financiaran viviendas en el exterior o que avalaran ellos. Pero cuando no hay dinero, no hay dinero...