"El urbanismo se basa en la plusvalía. De hecho, la Constitución Española es la única en el mundo que prevé la especulación. Porque sin plusvalía no hay beneficio. Pero el urbanismo actual es de minusvalía. ¿Qué se puede hacer?", se preguntaba ayer el catedrático de derecho administrativo de la Complutense y maestro de urbanistas, José María Baño León, en el debate "Los procesos de transformación urbanística en el sector inmobiliario", dentro de las jornadas organizadas por la Generalitat en la Beneficiència.
Para Baño León, el mayor problema del urbanismo actual son "las urbanizaciones suspendidas o en desarrollo: se giran cuotas de urbanización sobre un suelo cuyo valor ha caído un 40 % o 60 %. Si ha pagado para tener plusvalías y tiene minusvalías, el propietario puede exigir resarcimientos... Pero el ordenamiento jurídico no tiene respuesta para esto".
La Generalitat ha optado por facilitar la suspensión de programas de actuación integrada (PAI) pero, según el catedrático, "no será suficiente. ¿Será exigible en 2015 una cuota de urbanización calculada con una plusvalía de 2003? El legislador tendrá que buscar una regla excepcional y ese es el gran reto del urbanismo en Valencia: encontrar soluciones para el urbanismo en desarrollo, teniendo en cuenta que la crisis durará siete u ocho años".
Para el urbanismo del futuro, Baño León aboga por "aprovechar el parón actual para orientarlo a un urbanismo sostenible y de calidad, con mejores servicios públicos, y modernizar las infraestructuras del sector turísticos -uno de los pocos que funciona- para no seguir instalados en dinámicas del pasado".
También se citó en el debate otro asunto que ha hecho correr ríos de tinta en la C. Valenciana: qué tipo de contrato es el del agente urbanizador. El magistrado del Tribunal Supremo, Eduardo Calvo Rozas, defendió que "el urbanismo no puede ser una excepción a los principios de publicidad y libre concurrencia" y así lo ha defendido el alto tribunal en sus sentencias.
Aunque no ha sucedido lo mismo en el Tribunal Superior de Justicia de la Comunitat Valenciana (TSJCV), en el que "dos salas estuvieron emitiendo sentencias con criterios divergentes". La sección primera de lo contencioso-administrativo del TSJ exigía los principios de publicidad y libre concurrencia [en aplicación de la "sentencia Scala" de 2001 del Tribunal de Justicia Europeo (TJE)] y la sección segunda veía "discordancias entre la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística (LRAU) y la ley de contratos" (se defiende que con el agente urbanizador se suscribe un contrato especial). Hasta que el Supremo "dio la razón a la sección primera en 2006". Esta jurisprudencia del Supremo, a juicio del magistrado, "no la cambia la sentencia del TJE" de 2011 sobre la Ley Urbanística Valenciana (LUV) que provocó "opiniones con un ardor sorprendente", según Calvo Rozas, "porque ni corrige, ni pone reparos a exigir publicidad y transparencia al contrato del agente urbanizador".
