¿Después de tantos años de urbanismo desenfrenado ha llegado el momento que recupere su buena reputación?
Esperemos que sí. Pero más porque no queda más remedio que hacer de la necesidad virtud. El desarrollismo ha caído totalmente. Ahora se hace la décima parte de viviendas de la demanda normal en España. No hay posibilidad de especular con la dimensión que se hacía en aquellos años. Ahora que la gran mayoría de las empresas han caído en batalla, hay que volver a empezar. Y sólamente la intervención de la ciudad consolidada es la esperanza que tiene el sector inmobiliario, al fin. En Europa, la inversión inmobiliaria pública y privada se destina un tercio a la nueva ciudad y dos tercios a la ciudad consolidada. En España ha sido al revés: dos tercios a la nueva ciudad y un tercio a la ciudad consolidada. Por eso no queda más remedio que intervenir en rehabilitación y regeneración urbana...
¿Cómo está siendo la digestión de los PAI de la década prodigiosa del urbanismo, como la bautizó el profesor Eugenio Burriel?
Mala. La mayoría de operadores privados han fenecido en el intento. Los mayores tenedores de suelo son las entidades financieras y los fondos de inversión. Y ninguno de los dos son profesionales en el sector y no saben muy bien qué hacer. Intentan vender los productos que tienen, pero no gestionarlos. Y nos encontramos en un escenario socioeconómico importante: la precariedad salarial y la inseguridad laboral, en España y Europa, es tan grave y va a durar bastantes años, que no va a haber capacidad de compra por la mayoría de ciudadanos. Y aunque quisieran comprar las entidades financieras no les iban a dar las hipotecas. Eso va a hacer que todo vaya más lento. Ahora vamos a tener que volver a las pequeñas actuaciones. Y todos estos sistemas nuevos de gestión del suelo urbano del edificador, el rehabilitador, las actuaciones concertadas, la rehabilitación y la generación van por ese camino... Y no es malo. Poco a poco, con criterios de racionalidad que mejorarán la calidad de vida de los ciudadanos y creará empleo y riqueza.
No arrancan esas nuevas figuras dinamizadoras del urbanismo en la ciudad consolidada.
Porque no se conocen. Una de las razones del libro es intentar explicar las bases del sistema urbanístico español y las técnicas. Cuando se crece en la ciudad consolidada, si se aumenta la edificabilidad o se cambia el uso, una parte de las plusvalías pasan a la administración. Y eso lo puede hacer concertadamente el propietario con un empresario. O se puedan hacer dotaciones públicas con usos recreativos en el mismo edificio de un complejo inmobiliario. Todo está en la legislación estatal desde 2007. Pero es una ley que tuvo un hándicap terrible porque se aprobó cuando explotó la burbuja. Y llegaron a acusarla de hundir el sector inmobiliario. ¡Caramba, para que luego digan que las leyes no valen para nada! Espero que poco a poco las leyes autonómicas introduzcan estas mejoras. Aquí la Generalitat está reformando la ley de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje (Lotup) de 2014, con mejoras importantes que dan respuestas muy solventes a la capacidad de desarrollar estos instrumentos dentro de la ciudad consolidada, con un equilibrio muy intencionado entre los intereses legítimos de los particulares (propietarios o el promotor) y de la administración. Como la frase de «La Codorniz»: la Lotup es la legislación más audaz para el empresario profesional más inteligente. Son instrumentos eficaces para desarrollarlos y que no están en otros países. No hay ninguna administración en el mundo occidental que se lleve las calles y el 10 o el 15% de los edificios gratis. Por eso nuestro sistema, a pesar de los pesares, y de llevar 150 años magreándolo incluye instrumentos muy potentes para acometer la rehabilitación y la regeneración del sector inmobiliario.
La ley de 2007 sí que no ha conseguido rebajar las expectativas en las plusvalías... Al Consell le reclaman 900 millones de euros por PAI no desarrollados.
Eso es un destarifo. Me consta que el ministerio trabaja en el tema para poder resolver que no haya un derecho adquirido que no se derive de la inversión del propietario. Ya está en la ley. Ahora cuando vas a expropiar algo se expropia por el valor de lo que hay, no por la expectativa de futuro. Aunque sigue habiendo expropiaciones bestiales, porque aún se aplica la ley 6/98 del «todo urbanizable» de [José María] Aznar. Ahora se trata de que si un privado invierte, el ayuntamiento le dijo que «para adelante» y después dice que «naranjas», sólo tenga que indemnizarlo por lo que han pagado, pero no por una expectativa. Y eso esperemos que se resuelva.
Se ha aprobado la ley de protección de la huerta. ¿Es viable?
Me parece fundamental que se proteja la huerta porque no se necesita para nada ocuparla por urbanización. Los crecimientos urbanos de esta área metropolitana no tienen que estar en la propia huerta, pueden estar en el municipio colindante y evitar ocupar un terreno que tiene unas potencialidades agrarias y paisajísticas enormes. Bienvenida sea la protección de la huerta. Y esperemos que el desarrollo que esos suelos que se van a extraer del proceso urbanizador se puedan gestionar de manera solvente. Confío mucho en el banco público de la tierra que la Generalitat pilotará para que realmente asumía el protagonismo de la gestión y titularidad de estos suelos para ponerlos en producción agrícola y paisajística.
