Moisés Sansaloni: ´Se ha construido un tipo de vivienda que no era el adecuado a la realidad´

Vicepresidente del Colegio de Agentes de la Propiedad. Cree que la banca tiene una gran responsabilidad en el colapso del mercado inmobiliario y opina que intereses políticos están cercenando fusiones de cajas que impiden su estabilización para empezar a dar financiación

VÍCTOR ROMERO VALENCIA ¿Cómo explica el colapso inmobiliario en la Comunitat Valenciana con el freno en la construcción y la caída de preciosEl parón está provocado por una razón muy sencilla. Actualmente la oferta es significativamente superior a la demanda. Es es fruto de una mala planificación de la que se podría hablar largo y tendido. Básicamente arranca con una crisis financiera. Las entidades financieras han sido actores principales tanto en la promoción, como en la construcción, como en la comercialización. El dinero se ha dado de forma excesiva. Las tasaciones han sido excesivas y con financiaciones de más del 80%. Se han construido una tipología de viviendas que no era la adecuada a la realidad socioeconómica.
Ustedes sostienen que el ajuste real de precios se ha producido, pero hay estudios, muchos de fuera del España, que dicen que aún hay una sobrevaloración del 20%, del 30% o incluso del 55%, decía "The Economist".
Nosotros hablamos de precios respecto a las expectativas, que es el que se suele pedir por el vendedor en portales inmobiliarios o agencias. Después hablamos del precio real de transacción, que es fruto del acuerdo de voluntades de comprador y vendedor. Ese precio tiene un margen de flexibilidad que es más alto o más bajo en función del momento socio-económico. En momentos como el actual, con una oferta inmensamente superior a la demanda y una problemática grande en la obtención de financiación, hay un grupo de gente importante que quiere vender y además necesita vender. Con lo cual ese margen de flexibilidad es muy grande. En la estadística que hemos sacado de 2009 es del 21%. Actualmente los precios de tasación difieren bastante del precio real de compraventa y se acerca bastante al precio de expectativa. Si ahora analizamos los precios reales de compraventa y los de tasación, no tienen nada que ver.
¿Por qué los bancos siguen negando operaciones que podrían cerrarse con normalidadLa crisis es una crisis financiera. Si los bancos y las cajas no encuentran su estadio de estabilidad y no empieza a haber flujos financieros adecuados no se podrá disipar la crisis en la manera en que queremos todos. Hay cajas muy importantes que está siendo reacias a los procesos de fusión. Estas cajas que tienen problemas grandísimos de liquidez, activos inmobiliarios de muy baja calidad y tienen problemas merman la posibilidad de que el consumidor pueda acceder a créditos. Deberían agilizarse las fusiones de las cajas. En relación a la banca, Bruselas está intentando regular para que las entidades bancarias tengan una gestión de riesgos más eficaz. Es muy importante que esa regulación tome forma para que los bancos encuentren las estructuras adecuadas para adaptarse a los nuevos escenarios. Vemos básico que hasta que bancos y cajas no encuentren su punto de estabilidad no va a fluir y el dinero y si no fluye el dinero no se van a crear pequeñas empresas, no va haber autónomos que puedan invertir ni consumidores que puedan comprar viviendas.
La banca tiene también una enorme bolsa de viviendas que tarde o temprano tendrán que caer al mercado. ¿En qué medida eso puede perturbar aún más el mercadoLos bancos y cajas han sido actores no ahora, de siempre. Actores director y responsables de la evolución inmobiliaria. Ahora se están quedando, debido a la mala gestión crediticia, activos inmobiliarios. Está muy bien que el Banco de España obligue a que si estos activos no los venden en un año tengan que hacer una dotación de un 20%. Eso va provocar que sea más difícil que maquillen los datos. Las entidades que todos sabemos que no son rentables van a tener más complicado maquillar los datos. Esto va ser bueno para que las cosas vayan viéndose cada vez más claras y para que los procesos de fusión se agilicen. Y los procesos de fusión no deben ser virtuales, sino reales. Se tienen que crear sinergias, se tienen que limitar costos y estructuras. A mi entender es importante legislar para despolitizar las cajas. Uno de los factores que están cercenando la evolución que deberían tener las cajas en los procesos de fusiones son los intereses partidarios que hay.