¿Cómo está el sector de la construcción?
Ya no estamos como en el año 2010. Los aires soplan de otra manera. De todas formas, pasa como en todas las crisis. Madrid y Barcelona arrancan antes y luego viene la recuperación a Valencia. Los precios de los suelos están muy baratos y eso quiere decir que no hay mucha demanda. Parece que las entidades bancarias quieren financiar, pero ninguna abiertamente.
¿Es muy complicado lograr la financiación?
Los parámetros de partida no son como antes de la crisis. Antes podías empezar una promoción con una pequeña aportación de recursos propios. Señalizabas el solar con una cantidad, ibas al banco, le pedías un préstamo puente y prácticamente sin tener ventas te financiaban el inicio de la construcción. Ahora todos los bancos te exigen tener el solar comprado y pagado, y un porcentaje de ventas.
Pero, ¿ha cambiado la tendencia?
Sí porque antes ni se planteaban financiar una promoción. El sistema inmobiliario es cíclico, pero hemos vivido una época excesivamente dura. En la crisis de los ochenta y noventa cuando la vivienda libre no se vendía salía la protegida. Ganaba menos, pero tiraba. Pero ahora el sector estaba completamente estrangulado porque a las entidades financieras no les interesaba que hubiera nueva vivienda.
¿Cómo han resistido la crisis?
Nosotros hemos resistido gracias al modelo de negocio que iniciamos en el año 2000. Apostamos por una forma de ver el mercado inmobiliario totalmente distinta a los años anteriores. Cuando empezamos solo entre el 7 y el 9% de las viviendas eran en alquiler. Fuimos los primeros en hacer un edificio de VPO en alquiler a 25 años para jóvenes, que es el que tenemos en Peris y Valero. Ese cambio de modelo, que implica ganar el dinero a largo plazo en vez de ir rápido, es lo que nos ha hecho generar un patrimonio de 400 viviendas y nos has permitido salir adelante con pequeños ingresos.
¿Cuánto cuesta un alquiler de de sus viviendas?
Nosotros tenemos viviendas en Valencia, Torrent y Alfafar. En Torrent una vivienda de tres dormitorios con garaje está por debajo de los 300 euros, en Alfafar por 320 y en Valencia por 500. La competencia desleal de la banca ha bajado los precios de alquiler y nos ha obligado a hacerlo para tener una tasa de inquilinos alta y una morosidad buena.
¿Qué tasa de ocupación tienen?
El 95%.
¿Y de morosidad?
Entorno al 4 o al 5%.
¿Subió mucho la morosidad durante la crisis?
Sí. Ahora está más estabilizada. Además, ha bajado el tiempo en el que un inquilino se va y se realquila. Eso quiere decir que el inquilino está tranquilo, no tiene que buscar otras alternativas más baratas. Ha encontrado trabajo y no se preocupa. Nosotros hemos llegado a perder alquileres por 7 euros. Nuestro cliente lleva viviendo la crisis desde hace mucho tiempo. Las viviendas de protección oficial van dirigidas a clase media baja o clase baja. Cuando empezamos alquilar en Peris y Valero en el año 2004 los alquileres estaban en 230 euros al mes.
¿Quedan promotores saneados en Valencia?
Yo no conozco sus cuentas, pero promotores de tronío de toda la vida se han quedado muy tocados y han presentado concurso. Aquí la crisis ha sido muy fuerte y se ha llevado a muchos por delante.
¿Ya han liquidado los bancos los inmuebles que reventaron el mercado?
Ya se han quitado una parte importante. Hay pisos que se han vendido a precio de plaza de aparcamiento. Yo he visto pisos en venta por 14.000 euros. No han liquidado todo el stock, pero han llegado ya al umbral en el que tienen que buscar otras alternativas. El negocio de los bancos es prestar dinero.
¿Van a comprar casas del banco malo?
No. Hace mucho tiempo estuvimos negociando con la Sareb, pero no se puede competir con los fondos de inversión. Si te presentas a un concurso con Blackstone o Merlin no puedes competir con ellos. Ha aumentado el parque de las viviendas de alquiler porque han sido los propios fondos de inversión los que han apostado por esa fórmula. Tienen muy claro que los jóvenes mileuristas no van a disponer de dinero para comprarse una casa. Están acaparando vivienda en alquiler para destinarla a esa juventud que tiene ahora entre 25 y 35 años porque difícilmente va a poder comprar una vivienda cuando esto se recupere.
El grupo Crein desembarcó en el capital de Quabit (la inmobiliaria heredera de Astroc de Enrique Bañuelos) en 2012 al tomar un 24,5% de su capital. Las diferentes ampliaciones de capital de Quabit han ido menguando su porcentaje y ahora la Sareb le acaba de embargar una parte importante.Usted fue socio de Enrique Bañuelos. ¿Mantiene alguna relación con él?
No. Ninguna. Desde hace mucho tiempo. Entramos en Martibalsa porque conllevaba la implicación de Bañuelos en nuestro modelo de negocio. Él me propuso invertir en este tipo de negocio y me asocié con él ante la falta de financiación. Si no, ni por asomo. Son de esas cosas que van pasando el tiempo y piensas que en mala hora lo hice. Al poco tiempo de la aventura la relación se enfrió completamente hasta que le compré la parte de la compañía y Martibalsa es cien por cien mía.
Eso fue en marzo de 2012
Sí. A partir de ahí ya no hay relación.
Le han embargado parte de sus acciones de la inmobiliaria Quabit por una deuda que no era suya. ¿Qué va a hacer?
Lo de Quabit ha sido una sorpresa. Sabíamos que se podía ejecutar la prenda por la deuda de Rayet. No era una deuda de Martibalsa, que no le debe un céntimo a nadie. Lo que sí es cierto es que las acciones estaban pignorando una deuda de Rayet con Sareb. Sareb ha tirado por el camino de en medio a pesar de que notarialmente les notificamos que no lo hiciera porque no estaba bien. Ha ejecutado el 7% de las acciones de Quabit y estamos estudiando emprender acciones legales para defender lo nuestro.
¿Tiene relación con Félix Abánades, presidente de Quabit?
Muy escasa. Estuvimos aquí reunidos el día que vino a presentar la ampliación de capital. Yo he pasado de ser el segundo accionista a uno minoritario.
