El pasado lunes 9 de septiembre se cumplía cuatro meses de la sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo que declaró abusivas las cláusulas suelo de las entidades BBVA, NovaGalicia Banco y Cajamar. Esta sentencia a priori tan positiva, en la práctica no lo ha sido tanto. En primer lugar no crea jurisprudencia, por lo que sólo ha obligado a la eliminación de estas cláusulas en estas tres entidades, además, aclarada incluso posteriormente tras una petición de los bancos implicados, se confirmó que no hay lugar a la retroactividad, con lo que no han devuelto las cantidades indebidamente cobradas. Es decir que el escenario que ha dado lugar ha sido a la eliminación de estas cláusulas por estos 3 bancos, con lo que dejan de cobrarlas a partir del momento de la sentencia pero no devuelven las cantidades cobradas de más con anterioridad.
¿Y los que tienen la cláusula de suelo con otras entidades? Algunas, que no todas, las han eliminado en las nuevas hipotecas, de hecho, ya parten con la ventaja de los enormes diferenciales con los que comercializan los préstamos actualmente y por tanto ya tienen intereses por encima de los "suelos" de las hipotecas antiguas y un amplio margen de ganancia. ¿Y las antiguas hipotecas que contienen estas cláusulas? Desgraciadamente son muy pocas las que han cambiado, y si lo han hecho, son porque el cliente ha ganado una sentencia o ha negociado con el banco, y esta, hasta que desgraciadamente haya jurisprudencia con más sentencias (igual que pasó con el redondeo de las hipotecas hace unos años) será la clave para conseguir la eliminación o bajada de esta cláusula.
Claves de la negociación
La cláusula suelo genera importantes beneficios a los bancos, más cuando los márgenes, lo que ganan por los intereses están muy deteriorados, debemos ir con la certeza de que se van a oponer a nuestra reclamación, y por ello desde iAhorro.com recomendamos llevar una postura muy firme y documentada para conseguir nuestro propósito:
1. Utilizar las sentencias ya conseguidas: Un excelente punto de arranque a la hora de sentarnos con el director de nuestra oficina es argumentar la eliminación de esta cláusula apoyándonos en las sentencias a favor ya conseguidas. No sólo la sentencia del Tribunal Supremo, existen múltiples (Ausbanc por ejemplo ya suma 70) y por lo tanto es más que probable que encuentres ya pronunciamientos que afecten a tu propio banco. Argumenta con ellos para pedir la eliminación de la cláusula, con el coste que podría suponer para la entidad. Sólo para BBVA se prevé que la eliminación le "cueste" 700 millones de euros en 2014.
2. Ir a los tribunales tiene coste y peligro: Ir a los Tribunales sigue siendo una opción minoritaria, hay muchos afectados pero pocas sentencias. Una de las razones principales es su coste pero también la incertidumbre sobre el resultado, ya que aunque las menos, hay sentencias en contra. Por ello, si podemos conseguir un resultado satisfactorio sin pasar por un juzgado será nuestra opción prioritaria pero utilizar la posibilidad de ejercer esta opción dará fuerza a la reclamación. Si finalmente se opta por este camino podemos unirnos a demandas colectivas (con otros afectados), son más económicas buscando el mismo resultado.
3. Mejor en escritura, pero también con contrato privado: La cláusula suelo aparece en nuestra escritura, por lo que lo lógico es eliminarla realizando una escritura nueva pero esto genera unos costes (Notario, Impuestos de Actos Jurídicos Documentados?) que generalmente intentan repercutir al cliente, al ser el que solicita el cambio. Una solución, sin coste, es firmar un contrato privado entre el banco y el cliente por el que se modifica esta cláusula. El banco aplica esta condición particular, no pagamos, pero no está exento de problemas. Por ejemplo, si queremos vender nuestra casa y subrogamos (transmitimos) la hipoteca al nuevo comprador, lo haremos con la cláusula de suelo.
4. Evalúa económicamente lo que te ofrece el banco: Lo más probable es que la entidad financiera o se niegue a su eliminación o nos ofrezca una reducción parcial de la misma. Si este es el caso, hagamos un cálculo de lo que ganamos (con respecto al "suelo" actual) y lo que perdemos (en este caso viendo la diferencia de lo que pagaríamos si no tuviéramos la cláusula) utilizando cualquier calculadora de hipotecas disponible en Internet. Con ello podemos intentar renegociar para aumentar la reducción que nos ofrecen en una primera oferta.
5. Paso intermedio o paso final: Si aceptamos una reducción de nuestra cláusula, puede ser un punto intermedio. Es decir, la reducción no implica la eliminación de la cláusula suelo, y si esta posteriormente se declara nula, se eliminaría y por tanto se reduciría de nuevo lo que pagamos por nuestra hipoteca en momento como el actual con tipos de interés tan bajos.
En definitiva, con el horizonte de tipos bajos y el largo plazo de las hipotecas debemos negociar con las entidades financieras y usando todas las vías posibles la eliminación o bajada de esta cláusula, teniendo en cuenta los beneficios que podemos conseguir pero también el coste de una demanda judicial.
Antonio Gallardo, iAhorro.com, Analizar, simplifica
