El peso de la deuda

VÍCTOR ROMERO, VALENCIA Todo ha cambiado para que todo siga igual. Cuatro años después del estallido de la burbuja inmobiliaria, realizados los procesos de refinanciación, con las carteras de las entidades financieras repletas de inmuebles y con las cajas de ahorro valencianas desaparecidas del mapa, la mochila de las principales entidades financieras siguen lastradas por una pesada carga financiera. El panorama no es muy distinto al del resto del sector en España. Las grandes compañías del ladrillo también han visto cómo los dos o tres años que ganaron con las primeras refinanciaciones apenas han servido de nada. En la Comunitat Valenciana solo cuatro firmas (Gesfesa, Salvador Vila, Edificaciones Calpe e Inmobiliaria Guadalmedina) acumulaban a cierre de 2010 (último ejercicio con las cuentas depositadas en el Registro Mercantil) más de 600 millones de euros en deudas a corto y largo plazo.

El problema para el sector inmobiliario estriba en las erróneas previsiones sobre la duración de la crisis. Lo que en principio iba a ser una crisis en V, con un desplome rápido y un repunte igualmente veloz ha devenido en un estancamiento continuado en el que no se vislumbran ni el fondo ni el punto de inflexión para la recuperación. El pinchazo de la burbuja tuvo como consecuencia la quiebra de empresas excesivamente apalancadas y con deudas acumuladas con proveedores. Llanera, Viviendas Jardín, Nou Temple, Armiñana o Prodaemi abanderan una larga lista de empresas que se vieron abocadas al concurso de acreedores. Llanera, Nou Temple o Prodaemi han sobrevivido gracias a haber alcanzado un acuerdo con la mayoría de acreedores a cambio de fuertes quitas y aplazamiento de pagos. Previamente entregaron algunos de sus principales activos a las entidades financieras para limpiar parte de su pasivo. Otras, como Promociones Armiñana o Viviendas Jardín, no han podido sortera la liquidación y posterior extinción. Este último caso ha sido el más extendido entre centenares de pequeñas y medianas firmas de la construcción.

Sin embargo, no todo el sector ha caído. Empresas de larga trayectoria como las de la familia Ballester (Edificaciones Calpe, de Andrés Ballester, e Inmobiliaria Guadalmedina, de Enrique Ballester) no sólo no han caído en el concurso público, sino que además, en el caso de la segunda, afronta nuevos proyectos como el espacio comercial Parque Ademuz. No obstante, pese a haber refinanciado parte de su deuda aún cerró 2010 con 150,8 millones de euros de deuda a largo plazo (la mayor parte con entidades de crédito) y 129,7 millones a corto plazo. En total: 280,5 millones de euros de endeudamiento. La cifra no es muy distinta a la de 2009 (276 millones) y refleja que lejos de reducir su apalancamiento, los compromisos con acreedores han aumentado. Lo mismo ha ocurrido en el caso de Edificaciones Calpe, que el ejercicio de 2010 lo cerró concentrando 226 millones de euros en deudas a corto plazo con entidades de crédito. Esto significa que la firma de Andrés Ballester tuvo que refinanciar parte de sus compromisos el año pasado para evitar situaciones embarazosas. Como su hermano, Andrés Ballester está sobreviviendo a la crisis gracias a la diversificación.

Una situación similar se produce en el caso de Gesfesa, de la familia Ferrando y Pavasal (José Luis Quesada). La deuda a cierre de 2010 ascendía a 130 millones de euros, casi cien millones menos que en 2009, pero todavía una cifra importante en un período de escasa actividad.

Presidente de los promotores
Otra empresa que sigue acumulando importantes cifras de endeudamiento es Salvador Vila SL. La mercantil del que fue presidente de los promotores valencianos aglutina más de 220 millones de euros en deuda a largo y corto plazo, algo menos que el año anterior, pero también un volumen de acreedores importante.

Empresas más pequeñas como Edival, Ecisa (que acaba de firmar nuevos contratos en Argelia y Qatar) o Futur Habitat se encuentra en similar situación, con altos niveles de apalancamiento sobre sus activos. Futur Habitat acumula deuda por casi 100 millones de euros, mientras Edival alcanza acreedores por 250 millones de euros de los que 232 son deuda a corto plazo.

Con cifras más modestas pero igualmente afectadas por la ausencia de actividad se encuentran Urbanas de Levante o la sucesora de Lubasa Durantia. La primera es propiedad del expresidente del Valencia CF, Juan Soler. Tal como publicó Levante-EMV esta semana, ante la ausencia de cifra de negocio, la viabilidad de Urbanas de Levante depende en gran medida de cómo se resuelva el conflicto judicial con Vicente Soriano, que adeuda a Soler 72,3 millones de euros por la compra de su paquete de acciones del club de fútbol. El juez ya ha decretado el embargo de los bienes de Soriano pero no está claro que su patrimonio alcance para cubrir la deuda.

Por su parte, la antigua Lubasa refinanció gran parte de su deuda con las entidades financieras a las que entregó además muchos de sus activos. Durantia aún acumula casi 30 millones de euros de deuda y empresas de su órbita como Obinesa arrastran deudas todavía mayores: 248 millones a corto y largo en 2009.

400 millones entregados a la banca
Si el Instituto Nacional de Estadística sirve como termómetro del sector inmobiliario cabría decir que se trata de uno de los más castigados por la crisis. El mercado hipotecario se encuentra en mínimos históricos en la Comunitat Valenciana, con un desplome del 50 % en el último año. Todo indica que las medidas aprobadas por el Gobierno central como el rescate de la deducción por inversión en vivienda habitual o la prórroga del IVA superreducido del 4 % para la adquisición de pisos de obra nueva apenas surtirán efecto si las entidades financieras no abren el grifo del crédito. Y gran parte de los problemas de la banca estriba en la sobrevaloración de los activos inmobiliarios que tiene en el balance.

Sólo en el caso de la Comunitar Valenciana, las promotoras locales entregaron en dación de pago a cambio de deuda cerca de 400 millones de euros entre 2008 y 2009, según las estimaciones efectuadas por la consultora KPMG. A esta cifra hay que añadir las refinanciaciones de deuda. Sin embargo, cuatro años después del inicio de la crisis, la actividad no repunta, las promociones siguen sin venderse y las promotoras no logran efectivo suficiente para eliminar deuda de sus balances.

KPMG ha augurado que la pesada carga financiera de las empresas valencianas del sector de la construcción se van a ver abocadas (si no lo han hecho ya) a nuevas refinanciaciones, a la entrega de mayores activos e incluso a nuevos concurso de acreedores. Para terminar de pintar de negro el cuadro, hay que destacar el bloqueo que se está produciendo en el mercado inmobiliario. La banca da preferencia a la venta de sus viviendas para limpiar balance y ahoga el crédito a promotores y agentes de la propiedad inmobiliaria lo que aboca a muchos de ellos a tener que renegociar su pasivo o entregar activos, lo que complica más aún la situación de las entidades financieras.