65 centros desde 1976 concentrados especialmente en el área metropolitana
El primer centro comercial con una estructura genuina data de 1982 y es el Nuevo Centro de Valencia. Sin embargo, unos años antes, en 1976, el Continente de Alfafar se convertía en la primera experiencia bajo este formato comercial, gracias a la galería de pequeñas tiendas en el punto de salida de cajas. Han pasado cuatro décadas y la C. Valenciana en en estos momentos una de las que más apuesta por este tipo de complejos. En estos momentos existen 65 centros en la Comunitat Valenciana, con una especial concentración en el área metropolitana de Valencia. Ahí está la demanda: una población residente de un millón y medio de personas. La provincia de Valencia acumula el 52% de los centros.
La C. Valenciana, «saturada» de superficie comercial en centros
La saturación del modelo es uno de los principales puntos de debate. Los números son contundentes. La C. Valenciana tiene 1,9 millones de metros cuadrados de superficie bruta alquilable en centros comerciales. Eso significa que la cantidad de metros cuadrados por mil habitantes es de 381. La media estatal está en 331. Y el punto de saturación, según la consultora inmobiliaria Aguirre Newman, se sitúa en 325 metros por mil habitantes. La C. Valenciana es la sexta con más superficie de centros comerciales por habitante. Existe un enclave por cada 85.000 valencianos.
Crisis: 17% de locales vacíos pero el negocio inmobiliario vuelve a ser rentable
Agustí Rovira, director de la Oficina de Comercio y Territorio de las Cámaras de Comercio (Pateco), pone en cuarentena la reflexión del centro comercial como fórmula de negocio que va fenomenal. El 17% de los locales de negocio están desocupados. Es un porcentaje importante. La crisis también afecta al pequeño negocio en los centros comerciales. «El modelo sigue siendo rentable», replica Guillermo Stuyck, delegado en Valencia de la Asociación Española de Centros Comerciales. «La prueba esta en el mercado de inversión que, con un volumen al cierre del 3º trimestre de 2.400 millones, ya ha superado al total invertido en 2014, y apunta a un cierre en torno a los 2.800 millones, que sería la cifra más alta en la serie histórica. Si los inversores buscan este producto está claro que siguen siendo rentables, y aunque bien es cierto que hemos tenido bastantes años de progresivo deterioro de las rentas, hoy parecen estabilizarse», señala. Según el reciente informe «Situación de los centros comerciales valencianos en 2015», la rentabilidad del suelo se está recolocando en valores previos a la crisis (entre el 5% y 7,0% en el año 2015, según distintos expertos). Eso y el aumento de las ventas auguran una previsible subida de las rentas en los próximos tres o cuatro años.
El mercado no para: nuevos proyectos y compras de fondos de inversión
La crisis no ha terminado con los proyectos de inversión, aunque el ritmo se ha ralentizado. En los tres últimos años ha habido un incremento de un centro por año. Se han abierto complejos en Orihuela (Zenia Boulevard, en 2012), el Parque Ademuz en Burjassot, la primera fase de Alfafar Parc en Alfafar (Valencia) con la llegada del primer equipamiento IKEA, y en 2015 l´Epicentre de Sagunt.
Las perspectivas de recuperación del consumo privado están animando los planes de expansión de los principales operadores del mercado. El gigante europeo del sector inmobiliario comercial Unibail-Rodamco ha puesto en marcha la ampliación de Bonaire (Aldaia), con una inversión de 25 millones. También hay previstas para 2016, la segunda fase de l´Epicentre de Sagunt, orientado a medianas superficies, y la Plaza Aza, junto a la calle Colón de Valencia, que incluirá la tienda Primark.
Los grupos inmobiliarios continúan mirando a este modelo como vía de negocio, pero los grandes fondos de inversión también apuestan por entrar en los que tienen más perspectivas de rentabilidad. Solo en 2015 se han invertido 100 millones en cambios de propiedad, con operaciones como la adquisición del parque El Manar (Albuixech), por parte del fondo americano Harbert Managment Corporation; la entrada de la luxemburguesa CBRE Global Investors en el centro Ribera del Xúquer de Carcaixent o la adquisición por parte de la socimi Lar España del total del Portal de la Marina de Ondara.
El sector vira del comercio hacia el ocio en busca de públicos masivos
El experto Agustí Rovira, profesor en la Facultad de Economía, explica la tendencia de los últimos años: «La percepción es que hay una caída de ventas que se refleja en menor rentabilidad. De hecho, en la última década hay un giro desde el comercio hacia el ocio como motor del centro. La mitad, o en algunos casos el 80% o el 90% son ocio». Hacia ese modelo se encamina, por ejemplo, la citada ampliación de Bonaire, vinculada a la oferta gastronómica y con actividades para la familia. O el macroproyecto Puerto Mediterráneo, en Paterna, que contempla pistas de hielo, esquí y hasta un lago navegable; o el Oceanic, un proyecto destinado al ocio que fue presentado a finales de 2011 en Valencia, liderado por Unibail-Rodamco, pero del que nunca más se supo.
Las ventas comienzan a crecer tras años de caída y el empleo se mantiene al alza
A falta de conocer los datos del ejercicio 2015, la tendencia en los últimos meses continúa al alza. Lo peor ha pasado, también para este formato comercial. Las ventas de los centros y parques comerciales se incrementó en un 5,0% en 2014, hasta alcanzar los 38.626 millones en facturación. Fue el primer ascenso tras tres años de caídas. La afluencia a los centros comerciales también aumentó. En 2014 la estimación fue de 1.803 millones de vistas, un 5,8% más, y con una cuota de mercado del 17,13%, según la Asociación Española de Centros y Parques Comerciales. En cuanto a la generación de empleo, se mantiene la tendencia al alza de los últimos años. La estimación al cierre de 2014 era de 327.000 personas empleadas en toda España.
Los cambios políticos, un factor que congela inversiones
La implantación o el mero día a día de los centros comerciales no escapa a las turbulencias de la acción política, que en ocasiones provoca el retraimiento de la inversión ante la ambigüedad de las regulaciones. Está ocurriendo en todo el territorio. En Alicante, la instalación de una tienda de Ikea y un centro comercial anexo (un proyecto de 250 millones y 4.000 puestos de trabajo, según se anunció) está ahora mismo paralizado por el nuevo Consell. El motivo: las sospechas al estar el promotor Enrique Ortiz, imputado en varios casos de corrupción, detrás del proyecto urbanístico. En Valencia, el proyecto británico de Puerto Mediterráneo (863 millones) se ha encontrado con la oposición frontal de la Conselleria de Economía. Se está dilatando el trámite administrativo.
También en Valencia, el centro comercial Gran Túria tiene paralizada una inversión de 65 millones del grupo Corio, que pensaba reorientar la galería al ocio con pistas deportivas y oferta para la familia. El centro, sin embargo, se ha quedado en una especie de limbo al no poder abrir en festivos, pese a estar pegado a Valencia, que goza de libertad horario. Muchos locales están hoy vacíos y la afluencia ha caído. Nada más se supo del proyecto anunciado en 2013 y que ya debía estar acabado. En Castelló, finalmente, la Conselleria de Economía se ha alineado con el pequeño comercio y se opone a la construcción de EstePark para 2017, aunque asume que no existen argumentos para negar la licencia de actividad a este proyecto.
Horarios comerciales: tres años de incertidumbre y laberinto jurídico
La regulación de los horarios comerciales, no por parte de este gobierno sino del anterior, ha desencadenado una tormenta judicial y una incertidumbre que está afectando a los centros comerciales del área metropolitana de Valencia. El Gran Túria (Xirivella), el MN4 (Alfafar) o la gran superficie Ikea han recurrido a los tribunales tras verse agraviados desde 2012 por el hecho de que el gran comercio de Valencia podía abrir todos los días y ellos, a apenas unos metros o un par de kilómetros, están obligados a cerrar en domingos y festivos.
El problema se ha complicado ahora. El nuevo ayuntamiento de Compromís, que defiende más restricciones horarias en aras de la conciliación de los trabajadores, ha reducido de cinco a dos las zonas que disfrutan de libertad horaria. El acuerdo ha sido un hito para el Gobierno municipal de Joan Ribó. Las grandes superficies han aceptado el nuevo mapa (centro y calle Colón; y Ciudad de las Ciencias) y se han comprometido a mantener puestos de trabajo y mejorar la situación de los empleados, muy criticada por los sindicatos.
Sin embargo, algunos centros comerciales entienden que hay un agravio dentro de la misma ciudad. Y los que se quedan fuera de la libertad horaria, como el Arena junto al estadio del Levante UD, van a emprender la vía judicial. Otros proyectos, como la Galería Ruzafa que está a punto de abrir en Valencia con la tienda Primark, pueden verse fuera de la zona que tiene libertad horaria pese a estar a apenas unos metros de la calle Colón. Un camino de consecuencias impredecibles que puede prolongar más aún la inseguridad jurídica en este negocio.
