La reforma urbanística que tramita la Conselleria de Territorio liquida definitivamente la herencia recibida de la etapa del conseller Rafael Blasco y desmonta algunas de las «propuestas estrella» de la legislación aún vigente como las cesiones de suelo protegido (el famoso y discutido metro por metro), el fondo de equidad territorial, la doble figura del agente urbanizador y empresario constructor o la ley reguladora de los campos de golf.

Las dos primeras eran dos medidas de «compensación» del consumo de suelo rústico que se reclasificaba, durante la época del boom urbanístico. En el caso del metro por metro, el promotor de un proyecto urbanístico tenía que regalar o compensar a los ayuntamientos o la Generalitat un metro cuadrado de suelo protegido por cada metro cuadrado de suelo reclasificado (de rústico a urbanizable) y no estuviera previsto en el plan general. El fondo de equidad territorial era una especie de caja común con fines sostenibles, que iba a nutrirse del dinero que ingresaran los ayuntamientos o conselleries que consumieran más territorio, agua, energía o contaminaran más.

Ambas medidas han sido criticadas por los arquitectos urbanistas (que el PP llegó a incluir en su programa electoral) ya que consideraban el metro por metro una especie de peaje que daba permiso para ejecutar cualquier proyecto en suelo no urbanizable. Además, provocó la perversión de crear espectativas urbanísticas gracias al suelo protegido que, al ser incluido en un PAI, generaba derecho a edificabilidad en suelo urbano. Esta medida provocó que algunas promotoras acumularan suelo para cederlo a los ayuntamientos.

El fondo de equidad territorial nunca se ha llegado a crear y hasta la misma Generalitat incumplió la ley al no ingresar las cantidad que se autoimponía. Por ejemplo, Infraestructuras debía ingresar el 2% del presupuesto de las obras que ejecutara. Nunca lo hizo. Con la nueva ley el fondo de equidad territorial desaparece. Respecto a las cesiones de suelo, en la nueva ley serán las habituales en otras normativas urbanísticas: un 10% en losproyectos previstos en los planes generales; un 15% en los planeamientos no previstos en los planes (10% del suelo para los ayuntamientos y el 5% para la Generalitat que lo empleará en mejorar la infraestructura verde). En suelo ya urbanizado, cuando se aumente la edificabilidad prevista, el 5% se cederá a la administración, según el texto de la nueva ley.

Respecto a la ley reguladora de los campos de golf, la práctica totalidad de los proyectos presentados se comenzaron a tramitar antes de la entrada en vigor de esta ley. Ha sido la crisis la que ha paralizado la puesta en marcha de los proyectos golfísticos, unos 70 según diversas fuentes. La desaparición de la ley del golf no significa que desaparezca el control sobre este tipo de iniciativas. Los campos de golf se tramitarán a partir de ahora como una declaración de interés comunitario (la que se utiliza para los proyectos en suelo no urbanizable). En el caso de que quisiera adosarse una urbanización ésta última, obviamente, no se tramitaría como un DIC sino que debería pasar el filtro de la Estrategia Territorial de la Comunitat Valenciana (ETCV) y superar la evaluación ambiental estratégica del proyecto (si no estaba incluido en el plan general del municipio donde se pretendía ubicar).

La cifra

2 millones de m2 de suelo cedido por la obligación legal del metro por metro

Un total de 2.044.505 de metros cuadrados de suelo protegido se ha cedido a la Generalitat y los ayuntamientos entre 2007 y 2008. La conselleria no facilita las cifras totales desde 2004.

Leyes urbanísticas actuales

Cesión de suelo protegido. «Metro por metro». Medida implantada en la LOTPP (2004), modificada en 2005 a través de la ley de acompañamiento de los presupuestos (polémica en las Corts incluida) y desarrollado en el ROGTU (2006). «Toda reclasificación de suelo no urbanizable en suelo urbanizable, al margen del plan general, supone la cesión gratuita a la administración de suelo no urbanizable protegido, no productivo, con una superficie igual a la reclasificada».

Estricta separación de las figuras del agente urbanizador y empresario constructor. La denuncia ante el Tribunal de Justicia Europeo, primero de la LRAU y después de la LUV, llevó a los legisladores a prever la estricta separación entre el agente urbanizador y el empresario constructor. El primero se consideraba el «diseñador del plan urbanístico y responsable de diseñarlo y ejecutarlo». Puede ser agente urbanizador un ayuntamiento o un particular, sea o no propietario de terrenos. El agente urbanizador selecciona, mediante subasta o concurso el empresario constructor. No podían ser de la misma empresa o grupo empresarial.

Fondo de equidad territorial. La caja común que iba a nutrirse del dinero que ingresaran las administraciones más consumidoras de suelo, agua o energía para distribuirla entre los ayuntamientos más modestos (aprobada en 2004 con la LOT). Debía nutrirse de las cuotas de sostenibilidad que se pagarían por reclasificar suelo (de rústico a urbano), y consumir agua, energía o generar gases contaminantes de efecto invernadero más allá de unos límites que el Consell no estableció hasta el ROGTU (2006). Cada ayuntamiento tenía que pagar 6 euros por cada metro cuadrado de suelo reclasificado (si el nuevo sector superaba el 20% de su superficie urbanizada). La Conselleria de Infraestructuras debía ingresar el 2% de su presupuesto anual en obras.

Ley reguladora de los campos de golf (2006). Una normativa específica aprobada para regular la avalancha de campos de golf (con urbanización adosada) que se presentó durante el boom urbanístico. Prohibía la aprobación de un campo de golf, con la excusa de un PAI.

Nueva ley ordenación del territorio

Cesiones legales habituales. A partir de ahora se elimina el metro por metro. Las cesiones de suelo serán las habituales en las legislaciones urbanísticas de toda España.

— planeamientos parciales previstos en los planes generales 10%

— planeamientos parciales no previstos en los planes generales 15%. El 10% para el ayuntamiento y el 5% para la Generalitat, que lo destinará a mejorar la Infraestructura Verde.

— en suelo urbanizado, cuando se aumente la edificabilidad prevista en el planeamiento se cederá un 5% a la administración.

Se mantiene el empresario constructor, pero con más flexibilidad. La figura del empresario constructor se mantiene, pero con más flexibilidad. El agente urbanizador podrá licitar, o no, las obras de un PAI. Si se licita ha de respetar la ley de contratos (libre concurrencia, publicidad y no discriminación). Pero el agente urbanizador puede «asumir o encomendar la obra «como libremente convenga con los propietarios que han de pagarla, exigiendo siempre las condiciones legales de solvencia técnica y financiera del constructor y respetando el principio de no discriminación». El agente urbanizador también puede «asumir la obra, por falta de ofertas que concurran a la licitación, cumpliendo su pliego y mejorando el precio del programa».

Desaparece el fondo de equidad territorial. Desaparece de la nueva legislación urbanística. Formalmente, nunca se llegó a crear ni a ingresar cantidad alguna. Únicamente, en 2008, la entonces Conselleria de Medio Ambiente, Agua, Urbanismo y Vivienda preveía «un ingreso de Fondos Feder de la Unión Europea para el ejercicio de 2008 de 116.000 euros». La Generalitat calculó en sus presupuestos que los ayuntamientos ingresarían 2,8 millones de euros en 2007 y 2 millones en 2008 por el fondo de equidad territorial, «pero nunca se llegó a recaudar nada». Ni la misma Generalitat ingresó su 2% del presupuesto de obras.

Desaparece la regulación específica de los campos de golf. La nueva legislación urbanística derogará la ley de los campos de golf, que se tramitarán como declaraciones de interés comunitario (DIC).