Qué hace un registrador de la propiedad

El Registro de la Propiedad es la institución pública mediante la cual se adquieren el dominio y demás derechos reales con absoluta seguridad y sin temor a reivindicaciones inesperadas. La función primordial del Registro no es publicar actos y contratos sino asignar de manera inatacable la titularidad de una propiedad.

Para llegar a ser registrador o registradora de la propiedad hay que superar una oposición a la que sólo se pueden presentar los licenciados en Derecho que poseen la nacionalidad española.

La oposición es bastante dura y si bien no es la más larga que existe. Ésta consta de cuatro ejercicios, dos de los cuales son orales y los otros dos prácticos. El número de aprobados queda ya determinado en el tercer ejercicio. El temario aborda en general el derecho privado y, en particular, en derecho hipotecario.

Los que logran sacar adelante la oposición de registrador son destinados directamente a un puesto.

Los registradores de la propiedad pueden ejercer su profesión en tres registros diferentes, lo cual, en la práctica, favorece su especialización:

1. Registro de la Propiedad: sirve para inscribir y dar publicidad a la propiedad de los bienes inmuebles y de los derechos que recaen sobre los mismos. En él queda constancia de toda titularidad.

2. Registro Mercantil: Es un instrumento de publicidad para la seguridad del tráfico jurídico mercantil. En él quedan grabadas todas las transacciones.

3. Registro de Bienes Muebles: Tiene por objeto la publicidad de la propiedad y de las cargas sobre bienes muebles, así como de cláusulas contractuales y sentencias en el caso de las condiciones generales de la contratación. En él toda la información sobre un bien mueble queda registrada y es consultable.

¿Cómo es el día a día de un Registrador de la Propiedad?

El registrador de la propiedad valenciano, Jose Antonio Alborch de la Fuente, en un post de la facultad de Derecho de la Universidad Cardenal Herrera CEU (CEU-UCH), donde se graduó en Derecho, explica cómo es el día a día de un Registrador de la Propiedad

El Registro abre por la mañana a las 9 de la mañana y permanece ininterrumpidamente abierto hasta las 5 de la tarde. "A las 8 de la mañana ya debe haber empleados en el Registro para hacer la presentación de los documentos que hayan llegado por vía telemática desde el cierre a las 5 del día anterior hasta la mañana presente y para tener todo el equipo en funcionamiento", explica.

"El Registro funciona como una empresa aunque lo que se desarrolla en él es una función pública. De hecho es una empresa, el Registrador es un profesional, está dado de alta como autónomo, paga IVA y las relaciones con sus empleados no están sujetas al régimen funcionarial, si no a la legislación laboral y al correspondiente convenio colectivo", detalla.

"Los gastos de la oficina - prosigue Alborch de la Fuente- y los sueldo corren de mi cuenta y yo percibo el beneficio final. Por lo tanto, si bien es cierto que como "jefe" puedo entrar y salir del Registro conforme a mi propio horario, y ello proporciona una autonomía y libertad enorme, es fundamental estar presente siempre para asegurar el correcto funcionamiento de la oficina".

Cada Registro está obligado a tener un horario de consulta directa con el Registrador para que los interesados puedan plantear las dudas que les surjan en cuanto a los requisitos necesarios para la inscribibilidad de sus documentos.

"Mi función esencial desde que entro por la puerta, además de la coordinación y dirección del trabajo en la oficina, es la de inspeccionar cada documento que entra en el Registro para ser objeto de inscripción y aplicar mi conocimiento jurídico para calificar si el documento es correcto o si en él se observa algún error jurídico, ilegalidad, incumplimiento normativo o defecto de forma", relata en registrador en la web del CEU-UCH.

Si no se observa defecto alguno, se practicará el asiento correspondiente en los libros del Registro, firmando el asiento el Registrador bajo su responsabilidad exclusiva y por lo tanto, asumiendo personalmente las consecuencias de cualquier perjuicio que ocasione una decisión errónea.

Si se aprecia algún defecto se denegará o suspenderá la inscripción y se manifestará el defecto en una nota con la correspondiente motivación jurídica, indicando en su caso los medios para subsanarlo.

Existe un gran desconocimiento de lo que el sistema del Registro de la Propiedad significa para la seguridad del tráfico jurídico sobre los bienes inmuebles en España. "Este desconocimiento se debe fundamentalmente a que los particulares rara vez tienen contacto directo con el Registro de la Propiedad, si no que muchas veces sus escrituras ingresan en el Registro y son recogidas a través de gestorías o de las mismas notarías sin que ellos sean conscientes de ello hasta que se les presenta la minuta del Registro que deben abonar", explica el registrador.

Pese a ser una función pública, se desarrolla en régimen de empresa privada y, subraya Alborch de la Fuente, "el Registrador es personalmente responsable, con su propio patrimonio, de cualquier perjuicio económico que una falta suya ocasione a los interesados".