El urbanismo valenciano de la primera década del siglo XXI fue un gran depredador del suelo rústico o no urbanizable. Un total de 2.000 planes urbanísticos se tramitaron sólo entre 2003 y 2012. Otros mil más entre 1997 y 2002. Un total de 3.000 actuaciones urbanísticas que, aunque no se ejecutaron todas, han cambiado la fisonomía del territorio en las últimas décadas. Basta darse un paseo por cualquier población del litoral, como las comarcas de la Marina Alta y Baixa.
La contundente cifra de 3.000 planes urbanísticos tramitados en quince años escondía también otra cifra preocupante. Los municipios valencianos reclasificaron (de suelo rústico a urbanizable) un total de 13.913 hectáreas de suelo. Una superficie similar a 18.929 campos de fútbol como el de Mestalla.
Y sólo el 25 % de esta superficie (3.467 hectáreas) estaba prevista o incluida en los planes generales municipales (los antiguos PGOU o planes generales de ordenación urbana). El 75 % restante de reclasificaciones era «extraplan» (como las denominan los urbanistas) y materializadas mediante la fórmula de los «planes parciales modificativos del plan general».
Una figura legal prevista en la ley reguladora de la actividad urbanística (LRAU) que se convirtió en un coladero para las reclasificaciones masivas de suelo aprobadas durante la pasada década. Una «puerta de atrás» que utilizaron planes tan polémicos como los programa de actuación integrada (PAI) de Porxinos, Rabasa o Mundo Olusión -posteriormente anulados por la justicia- o los que promovieron las fallidas empresas mixtas del conseller de Territorio (2003-2006), Rafael Blasco, como las 12.000 viviendas del PAI de Nou Mil·leni en Catarroja.
La clave del desorden urbanístico
Muchos urbanistas han criticado el uso y abuso de la fórmula de la homologación modificativa de los planes generales porque se tramitaban fuera de los «sistemas normales de aprobación de un planeamiento, que asegura la igualdad para todos al conocer en un debate público el suelo a urbanizar, otorga una mayor lógica territorial y la seguridad de contar con las dotaciones públicas necesarias» en la nueva zona urbana que se crea.
En estas reclasificaciones masivas de suelo al margen de los planes generales residió, para muchos expertos, la clave del desorden urbanístico de la C. Valenciana y muchos casos de corrupción.
Unas prácticas urbanísticas que no puede decirse que hayan pasado a la historia, ya que muchos de estos planes urbanísticos permanecen aletargados a la espera de «tiempos mejores». Pero que ya no volverán a repetirse, porque la ley de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje (Lotup) de 2014 que acaba de modificarse así lo impide.
La nueva Lotup, en vigor desde el 8 de febrero, establece prioridades sobre quién debe impulsar los planes urbanísticos. Los ayuntamientos tendrán preferencia a través de la gestión directa que tendrá «preferencia reforzada», según explicó Carlos Aubán, jefe del servicio territorial de Urbanismo de València, en las jornadas dedicadas a la reforma de la Lotup impulsada por la Conselleria de Vertebración del Territorio, que dirige Maria José Salvador.
Prioridad a propietarios
La gestión por los propietarios del suelo es la segunda en orden de prelación para la gestión urbanística, aunque deberán justificar por qué no se opta por la gestión directa: si es por «insuficiencia de medios personales o materiales» u «otras circunstancias».
En esta modalidad para desarrollar un PAI, los propietarios deberán contar con «más del 60 % de la superficie de terrenos privados» o «el 50% más la aceptación del 40% del número de parcelas registralas afectadas por el PAI».
Si ambos tipos de gestión no son posibles, la Lotup prevé la «gestión indirecta a través de un urbanizador», cuya elección deberá estar justificada como en los casos anteriores, pero que también tendrá varias limitaciones.
La reforma de la Lotup prevé que los PAI impulsados por gestión privada de urbanizadores no puedan cambiar la clasificación del suelo en más de un 10 %». Tampoco podrán modificar el uso predominante del suelo (si es residencial a terciario o industrial, por ejemplo). Ni tampoco podrán «aumentar o disminuir en más de un 10% la edificabilidad» del plan urbanístico que tramiten.
Por último, para los propietarios afectados por un PAI que no quieran adherirse, la reforma de la Lotup prevé la «sustitución por subasta» de sus parcelas y que cobrarán «una indemnización por el valor según la situación básica del suelo (normalmente por el valor del suelo rural)», que se incrementará según el precio final que alcance la subasta. Si ésta última quedara desierta, será la administración la adjudicataria definitiva de la parcela.
