El Consell reduce la exigencia de cuotas para vivienda protegida en su nueva ley de Suelo

La Lotup (Ley de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje) que tantas modificaciones, debates parlamentarios y hasta revisiones judiciales ha ido sufriendo desde su aprobación en 2014 por la entonces consellera Isabel Bonig apura, previsiblemente, sus últimos meses de existencia. El Consell se ha lanzado a aprobar una nueva ley de Suelo que supondrá un giro en el modelo urbanístico, un paso de página respecto a la malla normativa tejida primero por el gobierno de Alberto Fabra y después por el Botànic y que tendrá entre sus principales cambios una menor obligación en la reserva para vivienda protegida, la redefinición del papel de los planes generales municipales así como una simplificación en la catalogación del suelo considerado no urbanizable.

Lejos de nuevos remiendos, como ha ido haciendo hasta ahora a partir de varios decretos-ley especialmente en lo relacionado con la Simplificación administrativa o las normas de reconstrucción de la dana, el Gobierno valenciano ha hecho una tabula rasa y ha plasmado su nueva hoja de ruta urbanística. Así se desprende del nuevo Anteproyecto de ley del Suelo que la Conselleria de Medio Ambiente que encabeza Vicente Martínez Mus ha sacado a información pública, paso previo a que el pleno del Ejecutivo autonómico le dé el visto bueno y tenga que pasar por los organismos de fiscalización habituales de la Generalitat.

Esta nueva normativa supondrá una relajación de las obligaciones que hasta la fecha hay respecto a la reserva de suelo para vivienda protegida. De hecho, mientras que en la Lotup se especifica que, al menos, se debía reservar para las VPP un 30% de la edificabilidad residencial en suelos urbanizables y urbanos sin urbanización; un 15 % en suelos urbanos dentro de ámbitos de renovación o regeneración y un 10% del incremento de edificabilidad en suelo urbano sobre el planeamiento vigente, en el anteproyecto de la nueva ley no aparece ningún mínimo.

Es más, la única referencia que se hace sobre la reserva de vivienda pública es que esta "podrá minorarse o quedar eximida en ámbitos concretos cuando el instrumento garantice su cumplimiento global dentro de su ámbito y su localización respete el principio de cohesión social". Es decir, que podría desplazarse hacia otra promoción. Este mecanismo lo usaba la Lotup en las llamadas áreas turísticas donde, sin embargo, la nueva ley introduce un cambio donde señala que la reserva de VPP "se calculará únicamente sobre la edificabilidad destinada a vivienda residencial permanente, diferenciándola de la edificabilidad para usos hoteleros, terciarios o viviendas turísticas", lo que provoca que haya un número menor que la que debería si calculara sobre toda.

Pero no es el único cambio. La que previsiblemente será la nueva ley de referencia urbanística está compuesta por más de 220 páginas, 312 artículos y 15 disposiciones adicionales transitorias, una amplia lectura que deberán ir estudiándose los 542 ayuntamientos que componen la Comunitat Valenciana ya que uno de los principales efectos de esta nueva legislación afectará directamente a una de sus herramientas: los planes generales. Un instrumento de gestión del suelo que pasa de tener una función más pormenorizada de su despliegue a ser más bien un instrumento estratégico y directivo, lo que abre el ramillete de interpretaciones políticas. Una filosofía que ya intentó la Lotup, aún en vigor, pero que no ha convencido a los nuevos gestores urbanísticos.

En este sentido, el Consell destaca que la nueva norma supondrá una reducción de trámites y que agilizará la dotación de suelo en muchos municipios que han acabado chocando con una burocracia compleja que fijaba numerosos derechos y deberes. Ahora estos señalarán un marco base donde indicar clases de suelo, objetivos territoriales y criterios generales, una simplificación que defienden fuentes del Ejecutivo autonómico pero que genera desconfianza en el PSPV. Su síndica adjunta, María José Salvador, señala que este con este procedimiento se "lamina" la autonomía municipal y se "anteponen los intereses privados sobre el planeamiento local".

Dentro de este cambio sobre los planes generales hay un punto que afecta específicamente a los ayuntamientos más pequeños, los de menos de mil habitantes y en riesgo de despoblación. A ellos se dirige una disposición adicional transitoria que permite que las normas subsidiarias de planeamiento que actualmente están vigentes por no haber podido elaborar su propio plan general pasen a tener "de inmediato" al aprobarse la nueva ley "la consideración legal de plan urbanístico simplificado". Esta es una de las figuras que se incorporarían con la nueva ley, que permitirá desbloquear desarrollos urbanísticos y movilizar suelo para viviendas u otros usos.

Según datos del Servicio de información y análisis urbanístico de la dirección general de Urbanismo, recogidos en el libro «El urbanismo que viene. El urbanismo productivo frente al urbanismo especulativo», escrito por el exdirector general, Vicent García Nebot y editado por La Ley Soluciones Legales SA, en agosto de 2023 había 164 ayuntamientos (un 30 % del total) que contaban con estas normas subsidiarias, una figura creada en 1956 para municipios pequeños que, en caso de salir adelante la ley, pasarán automáticamente a tener la consideración de plan urbanístico simplificado.

Sin obligación de reserva para VPO

Esta nueva figura, según se explica en el anteproyecto, "podrá delimitar un único ámbito de suelo destinado a nuevas actividades industriales, artesanales y de servicios a la producción, de dimensión reducida y proporcionada a las necesidades del municipio" y también permitirá señalar "pequeñas áreas de crecimiento residencial contiguas". Asimismo, habilita a estos municipios a que puedan saltarse la obligación de ofrecer un porcentaje de reserva de vivienda protegida.

Asimismo, también cuenta con una novedad importante respecto a la clasificación del suelo no urbanizable. En este sentido, la Lotup contenía una regulación diversa, con múltiples categorías y determinaciones obligatorias, mientras que en el embrión de esta nueva ley del Suelo opta por un sistema más abierto distinguiendo entre suelo no urbanizable común y protegido. Así, en el primero, se permiten todos los usos que no estén prohibidos mientras que en el segundo solo pueden realizarse los expresamente autorizados.

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