Ley del Suelo valenciana: Los arquitectos advierten del freno a la vivienda protegida y los promotores defienden más gestión privada

Promotores y arquitectos son dos de los sectores más directamente afectados por la nueva ley del Suelo valenciana, cuyo anteproyecto está en trámite de información pública. Ambos han presentado enmiendas al texto. También lo ha hecho el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, con Isabel Rodríguez al frente, para advertir de que se trata de una normativa que favorece la especulación y abre la puerta a la construcción de viviendas en suelos no urbanizables.

Mientras el Gobierno advierte de la norma convierte a lo promotores en "jueces y parte" y "no favorece el derecho a una vivienda digna" y el Colegio de Oficial de Arquitectos de la Comunitat Valenciana también la cuestiona por el freno a la vivienda pública que prevé la ley del suelo impulsada por el anterior gobierno de Carlos Mazón, la Federación de Promotores Inmobiliarios de la Comunitat Valenciana (Feprova) valora de forma muy positiva que el anteproyecto. Los promotores valencianos plantean nuevas medidas como potenciar la gestión privada frente a la pública de los Programas de Actuación Integrada (PAI) rebajando la exigencia de concentrar del 60% al 20% la propiedad del suelo para convertirse en urbanizador.

Los promotores plantean igualmente que los solares de titularidad pública sin edificar se incluyan como se hace con las parcelas privadas en el Registro Municipal de Solares, que permite la expropiación de parcelas abandonadas que degradan los entornos urbanos, para su puesta obligatoria en el mercado de vivienda asequible. En sus enmiendas los promotores plantean simplificar los trámites para flexibilizar los usos y parámetros de edificabilidad de los sectores urbanizables fijados en los planes urbanísticos generales (PGOU).

Tampoco quieren quedarse fuera los promotores de los planes especiales de vivienda pública, una herramienta prevista en la ley para impulsar "excepcionalmente" planes urbanísticos con una reserva de suelo del 50%. Los promotores piden que no se excluya a la iniciativa privada.

Menoscabo a la potestad de los ayuntamientos

El Colegio Oficial de Arquitectos de la Comunidad Valenciana (COACV), por su parte, advierte en sus alegaciones de los riesgos estructurales en la norma propuesta. A través de su decano, Salvador Lara Ortega, el colectivo profesional alerta sobre retrocesos en materia de vivienda protegida, ambigüedades en la clasificación del suelo y erosión de la seguridad jurídica para técnicos y ciudadanos.

Los arquitectos hacen hincapié en el freno que la nueva ley supone para la vivienda protegida, que el nuevo Consell de Juanfran Pérez Llorca ha puesto como uno de los pilares de su programa de gobierno. Lejos de potenciar la vivienda asequible, recorta los mecanismos para su obtención, advierte el sector profesional. La norma en trámite fija de forma rígida en un 10% la participación pública en el aprovechamiento público del suelo, esto, es el porcentaje de vivienda que corresponde a los ayuntamientos en los desarrollos urbanísticos eliminando la potestad actual de los ayuntamientos de elevar este porcentaje hasta el 20% para destinarlo a VPP. Los arquitectos califican esto como una "significativa reducción" de la reserva de suelo para vivienda protegida. Algunos colegiados alegan a título personal para que las reservas de VPP se amplíen al 50% por ley.

En el colegio profesional previenen del recorte en el estándar de suelo dotacional se reduce de los tradicionales 35 m² por cada 100 m² edificables a tan solo 30 m². Según el COACV, esta pérdida del 15% de suelo para servicios públicos se realiza sin justificación alguna y reduce las posibilidades de implantar alojamientos dotacionales.

Uno de los puntos más polémicos es la redefinición del suelo urbano para ajustarlo a la jurisprudencia, un intento que los arquitectos tildan de "valiente" pero peligroso por su falta de precisión. En concreto, señalan al concepto de "malla urbana" que, según las alegaciones, es un concepto jurídico indeterminado que el anteproyecto no define con claridad. Esto podría abrir la puerta a la discrecionalidad administrativa, permitiendo que "suelos colindantes" se clasifiquen como urbanos o urbanizables según el arbitrio del planificador, generando desigualdad y litigiosidad.

Advierten los arquitectos de que los hasta seis "grados" diferentes de suelo urbano que incluye la normativa, en lugar de simplificar, podría inducir a interpretaciones contrapuestas y confusión técnica.

La seguridad jurídica es, quizás, el área donde el COACV se muestra más crítico, señalando "imperfecciones" que pueden bloquear el urbanismo valenciano. El anteproyecto deroga la ley anterior (TRLOTUP) pero mantiene parte de su articulado con rango reglamentario hasta que se aprueben nuevos reglamentos. El COACV advierte que esta "convivencia" genera confusión, incumple las normas de simplificación administrativa y crea un marco jurídico inestable y fragmentado.

Las alegaciones del COACV dibujan en suma una norma que, bajo la bandera de la simplificación, podría estar sacrificando garantías básicas de transparencia y equidad, dejando al profesional en un vacío legal ante la redacción de los futuros planes municipales.

Desprotección frente a las danas

Compromís en línea con el Gobierno ha presentado también alegaciones a la ley del suelo. La portavoz adjunta de Medio Ambiente de la formación, Paula Espinosa, explica que la futura normativa del PP "elimina controles clave e informes preceptivos que eran una garantía de seguridad territorial y ambiental". Además, "facilita la construcción en suelo no urbanizable y convierte instrumentos excepcionales en vías ordinarias de transformación del territorio", en alusión a los Proyectos de Interés Autonómico (PIA) y las declaraciones de interés comunitarios (DIC), debilita el planeamiento urbanístico municipal y la capacidad de los ayuntamientos para defender su modelo de ciudad. De la misma forma, abandona la concepción preventiva del riesgo a la hora de acondicionar usos del suelo e incluso descarta la posibilidad de reubicar áreas urbanas en riesgo de inundación en otras zonas no inundables, a pesar de la Dana sufrida en 2024

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