Luz verde para construir dos torres para uso hotelero y oficinas junto al Nuevo Mestalla

El Ayuntamiento de València ha dado luz verde a construir dos torres de 20 y 16 metros de altura junto al futuro Nou Mestalla y a desarrollar la futura zona comercial del nuevo estadio. La Comisión de Urbanismo del Ayuntamiento de València ha aprobado esta mañana la compatibilidad del uso terciario con el uso deportivo de los terrenos que rodean al Nuevo Mestalla, el denominado Estudio de Detalle que regula los futuros usos comerciales del entorno del coliseo de la Avinguda de Corts Valencianes. Han votado a favor de este acuerdo PP, Vox y PSOE y se ha abstenido Compromís. Sólo falta la aprobación de este estudio de detalle en el pleno del próximo martes y su publicación en el BOP para que la empresa interesada en desarrollar esta zona comercial y levantar las dos torres de 20 y 16 metros pueda conseguir la licencia de obras, y ponerse manos a la obra.

El Ayuntamiento de València ha rechazado las alegaciones de Libertad VCF y da vía libre a que Atitlan pueda pedir la licencia de obras para desarrollar la zona comercial. Falta que el club ingrese el dinero del pabellón de Benicalap en las cuentas de las arcas municipales,11,5 millones de euros, tal como anunció la semana pasada.

Por tanto, todos los acuerdos adoptados entre el Valencia y la ciudad avanzan según el cronograma previsto en agosto de 2024 cuando se desbloqueó la construcción del Nou Mestalla con la aprobación de las Fichas Urbanísticas, y posteriormente, se reanudaron las obras del nuevo coliseo en enero de 2025, que deberá estar acabado en el verano de 2027.

Tanto la alcaldesa de València María José Catalá como el concejal de Urbanismo Juan Giner le advirtieron al Valencia que hasta que no pague esos 11,5 millones para construir el futuro pabellón de Benicalap no obtendrá la licencia de obras para el terciario. Porque construir ese polideportivo era una de las contraprestaciones que tiene que entregar el club a la ciudad para poder hacer negocio en el entorno del Nou Mestalla y sobre todo, para conseguir esos 35 millones de Atitlan.

Acuerdo adoptado en la Comisión

El acuerdo adoptado en la Comisión de Urbanismo queda como sigue en su parte esencial. Se aprueba definitivamente el Estudio de Detalle del edificio de usos compatibles con el uso dominante deportivo de la parcela GSP-1 en la Zona B “Corts Valencianes”, presentado por la mercantil Valencia C.F. S.A.D.

Se procede a notificar el presente acuerdo "a la mercantil Valencia C.F. S.A.D., a quienes han formulado alegaciones en el expediente y a la Asociación Vecinal Benicalap-Entrecaminos, con expresión de los recursos que contra el mismo procedan, así como comunicarlo a los Servicios municipales afectados".

Se requiere al Valencia C.F. S.A.D. "para que, con carácter previo a la remisión de la documentación a la Conselleria para la inscripción del Estudio de Detalle en el Registro Autonómico de Instrumentos de Planeamiento Urbanístico, presente un texto refundido del instrumento de planeamiento en el que se corrija el error detectado en el artículo 7 de la Normativa contenida en el apartado 3 de su Memoria".

Asimismo, la publicación del presente acuerdo en el Boletín Oficial de la Provincia, quedará condicionada a que la mercantil Valencia C.F. S.A.D. "realice el previo ingreso en la Tesorería Municipal del coste total IVA incluido de la construcción del polideportivo municipal en la parcela GSP-1 a ejecutar por el Ayuntamiento de València, de acuerdo con la valoración actualizada efectuada por la Fundación Deportiva Municipal, tal como se establece en la Ficha de Gestión de la Zona B “Corts Valencianes” del Plan de la Actuación Territorial Estratégica “Valencia Club de Fútbol”; y previa comunicación y remisión de una copia digital del Plan a la Conselleria competente en materia de ordenación del territorio y urbanismo a los efectos de su inscripción en el Registro Autonómico de Instrumentos de Planeamiento Urbanístico".

Este es el plan para desarrollar la futura zona comercial

El citado Estudio de Detalle ahora aprobado concreta «las condiciones de volumen y forma de las edificaciones propuestas» para desarrollar el uso terciario en la zona del Nou Mestalla. El pasado viernes, 10 de enero, después de 16 años, se retomaron las obras para acabar el nuevo estadio de les Corts Valencianes. Junto al espacio dedicado al uso estrictamente deportivo, hay otra pastilla amplia que se dedicará a usos comerciales y de ocio.

Según especifica este estudio de detalle, junto al nuevo coliseo se levantaría un edificio con un zócalo común de donde se alzarían sendas torres de 20 y 16 plantas. Además, habrá una gran plaza y espacios públicos que compartirían los espectadores de los partidos de fútbol y los clientes de la citada zona de usos terciarios. En total, esta zona comercial ocupará 5.509, 97 metros cuadrados, lo que supone 2.000 más que lo que estaba previsto en el proyecto original.

"El volumen parte de un zócalo común, con una altura variable de planta baja a planta cuarta, del que emergen dos bloques, uno de 20 plantas en la zona más próxima a la Avenida Corts Valencianes y otro de 16 plantas en el extremo hacia la calle Nicasio Benlloch", señalaba la memoria justificativa del club.

Esta pastilla de terrenos con usos no deportivos del Nou Mestalla son los que ha vendido el club propiedad de Peter Lim a una UTE formada por Atitlan y Grupo Simetría por 35 millones de euros. En concreto, el Valencia CF alcanzó un acuerdo con Atitlan Desarrollos Inmobiliarios (filial del Grupo Atitlan) para la venta de los terrenos terciarios anexos al Nou Mestalla en la Avenida de las Cortes Valencianas, que contará con Área Desarrollo (filial del Grupo Simetría) en su fase de ejecución.

El Valencia CF, en el denominado Estudio de Detalle, delimita ya una ocupación del estadio de 41.471,72 m², lo que supone más de seis mil menos en comparación con el proyecto original.

Este documento, encargado a AIC EQUIP arquitectos & ingenieros SL, es un paso previo a la solicitud de licencia de obras que permitirá concretar la venta del terciario y lograr una importante inyección económica al club. La actuación responde a los usos compatibles con el uso deportivo que figuran en el artículo 6 de las Normas Urbanísticas, Parte II ‘Corts Valencianes’ del Plan de actuación estratégica ‘Valencia CF’ en los ámbitos estratégicos de cualificación urbana zona A ‘Antiguo Mestalla’ y zona B ‘Corts Valencianes’.

Más de 5.500 m² comerciales

La ocupación del terciario propuesta actualmente aumenta en torno a dos mil metros cuadrados, hasta los 5.509,97 m², «manteniéndose la superficie de la parcela dedicada a los usos deportivos en 69.720,69 m², y reduciéndose el coeficiente de ocupación del 73,85 % al 67,38 %», según reza la memoria justificativa.

Respecto a la ordenación de los exteriores del NouMestalla, los arquitectos contratados por el club abogan por realizar «áreas de movimiento» para que «con sus alturas, permitan una distribución volumétrica integrada con el entorno, tanto hacia el ámbito de mayor escala de la Avenida Corts Valencianes y el nuevo estadio, como hacia el ámbito de escala más reducida del barrio de Benicalap». Además, se pretende generar con los espacios libres de la manzana «un entorno urbano adecuado, abierto hacia la avenida de Corts Valencianes y hacia el nuevo estadio, de forma que se favorezcan las visuales amplias del estadio, se aprovechen las sinergias entre los diferentes usos y la ciudad gane un espacio dinámico y atractivo».

Asimismo, el plan remarca que el estadio «constituirá un edificio exento, sin que se acepte ningún elemento añadido a su envolvente que sirva de soporte a los demás usos permitidos en la parcela, distintos del deportivo».

Rechaza las alegaciones de Libertad VCF

El acuerdo tomado en la comisión ha rechazado una alegación extensa y general presentada por la Asociación Libertad Valencia CF. En concreto, esta entidad contraria a Peter Lim -propone que no se derribe el actual Mestalla y que no se den más beneficios al empresario de Singapur- argumentó que con la aprobación de este estudio de detalle se estaba liberando al Valencia y a Meriton de las obligaciones previstas en la ATE, la operación urbanística anterior que ha permitido a la sociedad anónima deportiva proyectar e iniciar las obras del Nou Mestalla en Corts Valencianes. Entre dichas obligaciones se encontraba la de construir un hotel sobre la parcela en la que antiguamente se encontraban las dependencias municipales (Avenida de Aragón 35), lo que determinaría -según argumenta Libertad Valencia CF como alegante- que la citada construcción debe resultar observada y ejecutada como condición impuesta por el Consell para poder materializar el aprovechamiento lucrativo privado a través del Estudio de Detalle objeto de exposición pública, -y ahora aprobado-.

Continúa el escrito de Libertad Valencia CF señalando que “se pretende la obtención de licencias para las parcelas con aprovechamiento lucrativo de uso dominante terciario en la zona B, sin necesidad del cumplimiento de todas las cargas impuestas en la ATE, entre otras, la urbanización de la zona, la obtención del 10% del aprovechamiento por parte del Ayuntamiento, o la ejecución de la edificación del hotel de referencia. Por tanto, el instrumento de planeamiento que nos ocupa, lejos de desarrollar y adecuarse a aquellos condicionantes impuestos por el Consell, los contradice para mermarlos y reducirlos, permitiendo la patrimonialización de aprovechamientos lucrativos privados sin que las cargas urbanísticas impuestas sean cumplimentadas, con un claro y evidente quebrantamiento al principio de justa distribución de beneficios y cargas del planeamiento.”

Todas estas alegaciones de Libertad VCF han sido rechazadas por el ayuntamiento argumentando que la obligación de construir un hotel en la Avenida de Aragón ha decaido desde el momento que se derogó la ATE por los incumplimientos del Valencia. Además, el consistorio argumenta sobre "la urbanización de la zona y la obtención del 10% del aprovechamiento por parte del Ayuntamiento que la parcela GSP-1 objeto del Estudio de Detalle se encuentra completamente urbanizada, pues lo fue con motivo de la ejecución de las obras de urbanización propias del Programa de Actuación Integrada del Plan Parcial del Sector 1 “Ademuz”, ámbito físico en el que estaba incluida por el PGOU de 1989, en cuya virtud alcanzó –como todas las demás parcelas de resultado fruto del correspondiente proceso reparcelatorio- la condición jurídica de solar. "Siendo esto así, las actuaciones de reurbanización que resulten necesarias para la adaptación de los servicios urbanísticos existentes al concreto destino de cada edificio se pueden realizar legalmente –y así se hace habitualmente en la práctica- de forma simultánea a la edificación, y se comprobará su efectiva conclusión a satisfacción de la Administración municipal como requisito previo para la admisión del título habilitante de su puesta en funcionamiento", señala el acuerdo adoptado en la comisión.