La compraventa de suelo más cara y arriesgada de València: las torres de Mestalla costarán 450 millones

Los inversores coinciden en que la compraventa del suelo de Mestalla es la operación inmobiliaria más cara y arriesgada de la historia de València. Si prospera la intención del club de vender todo el terreno a un solo inversor, el promotor deberá destinar 450 millones de euros a la compra del suelo y al desarrollo de las torres de pisos y del terciario. El Valencia CF espera obtener 160 millones de euros por el terreno completo.

Los interesados en el suelo ya empiezan a conocer de primera mano las intenciones del club. CBRE, la consultora inmobiliaria encargada de encontrar un comprador, va a abrir la venta a finales de abril con el objetivo de que esté cerrada antes de que acabe el año. El comprador deberá hacerse cargo del derribo y la demolición del estadio.

Dificultades

El punto más espinoso de la venta es el objetivo del Valencia de colocar todo el suelo a un solo comprador. Hay inmobiliarias interesadas en construir alguna de las torres de viviendas, pero consideran arriesgado asumir toda la operación en solitario y después vender parte del suelo como hizo la promotora de capital alemán AQ Acentor en Turianova.

Un segundo problema, además del alto coste de la operación, son los plazos. Debido a que el Valencia seguirá en Mestalla hasta el final de la temporada que viene, las entregas de los primeros pisos serían para 2032. Esta situación incrementa los riesgos financieros en un momento en el que los costos de construcción no paran de subir tras la crisis energética derivada de la invasión de Ucrania y ahora con la guerra de Irán.

Mejora de aprovechamientos

El club valencianista confía en que puede haber una mejora en la ATE (Actuación Territorial Estratégica) que mejore el atractivo de la operación, pero los inversores son cautos ante esta posibilidad. Esa supuesta mejora pasaría por un incremento de alturas de alguna de las torres que permitiera distribuir mejor la edificabilidad. En el solar se pueden construir más de cuatrocientas viviendas en diferentes torres (una de ellas podría llegar a 29 plantas).

Los precios que están encima de la mesa apuntan a que el coste del suelo va a rondar los 2.000 euros el metro cuadrado. El precio medio en València del suelo está entre los 900 y los 1.000 euros, pero al estar agotándose ya se está pidiendo 1.700 euros en algunas zonas. La última vez que se ha pagado el suelo a 2.000 euros fue en la avenida de Francia de València durante la burbuja inmobiliaria de hace veinte años.

El último proyecto de reurbanización de los terrenos del estadio de Mestalla (el Residencial Acequia de Mestalla que impulsó ADU Mediterráneo) incluía la construcción de siete torres de 22 alturas, un jardín a dos niveles, un zócalo comercial de 18 metros de altura, un aparcamiento privado y otro público. Los edificios de 22 alturas se iban a levantar sobre el zócalo de 18 metros de altura de una zona comercial de 26.000 metros cuadrados.

Inicialmente se iban a construir 474 viviendas a un precio máximo de 4.000 euros el metro cuadrado, aunque al final se redujo la cifra a 440 para que los pisos fueran más grandes. Las viviendas iban a costar de media medio millón, un precio mucho más bajo del que se plantea ahora.

En el punto de mira

El suelo de Mestalla está en el punto de mira de todas las promotoras porque se está agotando el suelo para construir en València. El urbanista Alejandro Escribano, padre del Plan General de Ordenación Urbana de València (PGOU), ha alertado de que en el Cap i Casal queda suelo para 8.000 o 10.000 viviendas y se acabó. Escribano ha insistido en que la ciudad ya no puede crecer más "sin dañar espacios que ningún ciudadano sensato eliminaría" como la huerta.

Además del solar de Mestalla para menos de 500 viviendas, en València solo quedan dos bolsas y media de suelo: Grao, Parque Central y lo que queda de Benimaclet, y a partir de ahí "se ha terminado". El precio de los pisos de obra nueva en València ha roto el techo psicológico de los 4.000 euros el metro cuadrado, según advierte el Observatorio de la Vivienda de la Universitat Politècnica de València. Hasta ahora esos precios estaban reservados a las promociones de obra nueva en ciudades como Madrid o Barcelona. La falta de oferta y la competencia por los pocos pisos que salen al mercado han tensionado al máximo el precio de la vivienda en el Cap i Casal.

Vivienda de lujo

Entre las empresas interesadas por las parcelas del suelo de Mestalla, algunas apuestan por promover pisos pequeños que partan de 600.000 euros y otras por vivienda de lujo más grande con un coste de más de un millón. Todas las inmobiliarias coinciden en que es el mejor suelo que queda en València y dan por hecho que los compradores serán personas con un poder adquisitivo muy alto. Este tipo de viviendas ya se están vendiendo en el Cap i Casal, pero a una escala mucho menor. Un ejemplo son los cuatro áticos disponibles de la promoción de Aedas en la calle Túria y que parten de 1.150.000 euros los de 137 metros cuadrados.

La parcela en venta cuenta con una superficie edificable de aproximadamente 90.000 metros cuadrados, que contempla una distribución de usos entre residencial y terciario, incluyendo uso hotelero o de oficinas. En el caso del terciario, el uso más interesante para los inversores es el hotelero por la alta rentabilidad que genera actualmente en el Cap i Casal, pero varias fuentes consultadas coinciden en que son demasiados metros.

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