Así será el PAI de Mestalla: siete torres, hasta 29 alturas, 580 pisos y sin vivienda pública

El Ayuntamiento de València ha dado el primer paso administrativo para que el Valencia CF asuma la gestión urbanística del PAI previsto sobre los terrenos del actual Mestalla. Pero, ¿cómo serán las características del proyecto urbanístico en la Avenida de Aragón?

El solar de Mestalla, por el que el Valencia quiere obtener unos 160 millones de euros, tendrá una torre de 29 alturas donde está situado el Gol Norte y otras dos de 22 plantas en la avenida de Aragón. El proyecto incluye siete edificios de entre 16 y 29 plantas, y el suelo de dos de ellos será de propiedad municipal. No habrá vivienda protegida y accesible para la clase media, según han confirmado varias fuentes cercanas al proyecto.

El edificio más alto estará situado entre la avenida Aragón y la calle Artes Gráficas. La torre de 29 alturas combinará pisos de viviendas con otros de uso terciario. En concreto, hay reservados 12.816 metros cuadrados para viviendas y 23.345 para terciario, según recoge el plano del proyecto.

Las otras dos torres de 22 alturas también recaerán a la avenida Aragón. Una de ellas estará en la intersección con la calle Joan Reglà y la otra en parte de la grada central. Los dos bloques serán de pisos. Además, junto a esta última torre se ha previsto otro edificio de 19 plantas, que está situado entre el sector de numerada descubierta y el terreno de juego.

En la calle Joan Roglà se ha reservado otro suelo para un edificio de 19 plantas, que estará cimentado sobre la actual grada de animación. Las dos últimas torres de 16 y 19 plantas recaerán a la avenida de Suecia.

Dos de las siete parcelas están reservadas para el Ayuntamiento de València. El Consistorio podría promover en ellas pisos de alquiler social, pero todos los inversores consultados coinciden en que con toda probabilidad venderá el suelo a precio de mercado porque obtendrá más dinero y podrá impulsar más vivienda accesible en otra zona.

Un tope máximo de 580 viviendas, todas libres

El proyecto permite levantar más de quinientas viviendas donde el Valencia CF conquistó seis ligas, entre otros trofeos. El número final dependerá del tamaño de los pisos. Hay inversores que apuestan por promover viviendas de 80 metros cuadrados con un precio de más de 600.000 euros y otros que prefieren hacer pisos grandes con un coste para el comprador de más de un millón.

Tampoco está prevista la promoción de vivienda protegida. La nueva normativa obliga a reservar entre un 10 y un 30 % del suelo urbanizable a la construcción de vivienda protegida (que tiene un precio tasado que ahora mismo es de 2.400 euros). Sin embargo, fuentes del sector inmobiliario explicaron que Mestalla es suelo urbano y, por tanto, no existe la obligación de hacer vivienda protegida.

7.000 euros el metro cuadrado

Las mismas fuentes apuntaron que el coste medio de construcción es de 1.800 euros el metro cuadrado, más los 2.000 euros del suelo, más un 30 % de tasas e impuestos y el beneficio del promotor (que ronda el 18 %) impiden vender los pisos por debajo de 7.000 euros el metro cuadrado. Esto obliga a vender los pisos más baratos a 600.000 euros y elevará el coste de los mejores por encima del millón de euros.

De hecho, José Luis Santa Isabel (socio gerente de ADU Mediterráneo, la empresa que impulsó sin éxito la construcción de más de 400 viviendas en Mestalla) alertaba el pasado abril de que la exigencia del Valencia de que el comprador asuma el coste del derribo puede elevar el precio de los pisos por encima de los 9.000 euros el metro cuadrado.

Zona comercial

Un cambio radical que ha sufrido el proyecto respecto al que iba a acometer ADU Mediterráneo es que las galerías comerciales previstas ya no estarán en subterráneo sino que se situarán a ras de calle. El cambio se ha adoptado tras las lecciones aprendidas en la pandemia y el interés de los consumidores por los espacios abiertos. Entre los comercios que se interesaron por entrar en el proyecto de ADU Mediterráneo estaba Auchan, la matriz francesa de la marca Alcampo.

Derribo de Mestalla

Santa Isabel subrayaba que el derribo del estadio costará "entre 10 y 12 millones". "Es una exigencia del Valencia", añade. La imposición al comprador de asumir el coste de derribo del campo elevará el coste de adquisición del suelo a un mínimo de 170 millones de euros. El Valencia asegura que el coste del derribo será mucho menor, pero se niega a precisar la cifra por motivos de "confidencialidad". Demoler el Vicente Calderón costó 22 millones, aunque es importante tener en cuenta que tenía una grada sobre la M-30.