El precio de los alquileres de las naves logísticas en Valencia ha subido un 43 % en los últimos cinco años por el tirón del comercio electrónico, según revela un informe de la inmobiliaria Triangle Real Estate Management. La tasa de disponibilidad de las plataformas ha caído por debajo del 2 % en el área metropolitana pese a los nuevos proyectos y la zona más cara para alquilar es Riba-roja. Este tipo de activos ofrece una rentabilidad a los inversores del 6,6 %. La rentabilidad ha caído porque se han incrementado los precios de compra. Las consultoras están convencidas de que es un nicho de negocio que va a seguir creciendo porque la previsión apunta que el comercio electrónico aumentará un 20 % este año.
En la actualidad, la superficie total de inmuebles preparados para el almacenamiento en Valencia asciende a 2.925.157 metros cuadrados. El municipio con más metros cuadrados destinados al sector logístico es Riba-roja con 1.150.776 (más de un tercio del total), seguido de lejos de Paterna (172.089 metros cuadrados). A pesar de esta superficie construida, en el mercado solo había libres a finales del año pasado 80.247 metros cuadrados, según precisa el informe de Triangle Real Estate.
Un segundo problema para los grandes operadores es que el 46 % de los inmuebles de los polígonos de las áreas empresariales valencianas no alcanzan los 10.000 metros cuadrados. «Únicamente un 8 % del número total de los inmuebles tiene una superficie superior a los 30.000 metros cuadrados. Estas circunstancias dejan patente la inexistencia de activos de grandes dimensiones en Valencia» que son los que necesitan las empresas de logística. Este tipo de inmuebles se están empezando ahora a construir en Cheste y en Sagunt (por el impulso que Mercadona le ha dado a Parc Sagunt y la reactivación del polígono Sepes).
Amazon, como ha venido informando Levante-EMV, está negociando con su casero en Europa (la compañía de Singapur Global Logistics Properties) el alquiler de una plataforma hecha a su medida en el polígono Sepes de Sagunt. Gazeley (la plataforma europea de Global Logistics Properties) acaba de comprar una parcela de 136.000 metros cuadrados en el polígono Sepes donde puede levantar una plataforma de 95.200 metros cuadrados.
El informe de la inmobiliaria Triangle destaca que en la actualidad las naves ya construidas disponibles para la entrada de inquilinos se encuentran en la zona de Riba-roja. «No obstante está prevista la incorporación en 2020 de 99.885 metros cuadrados en naves en proyecto ubicadas a lo largo de la A3 (Riba-roja, Cheste y Quart de Poblet) así como otros proyectos en municipios cercados de otros ejes como Sagunt», recoge el estudio.
Autopromoción
Además, hay empresas que están desarrollando sus propios almacenes de distribución. «Cabe destacar el desarrollo de Parc Sagunt que está albergando importantes proyectos de autopromoción como Mercadona o Importaco. En la zona centro del área metropolitana también existen destacados proyectos de autopromoción como los realizados por Industrias Yuk, Hefame y Transportes Agdojavi en Riba-roja. Además, Pinturas Montó ha impulsado su propio proyecto en Pla de Carrases (Llíria)», apunta el documento de Triangle Real Estate.
La subida de los precios de los alquileres es generalizada, aunque donde más se ha notado en Riba-roja. El precio medio de las rentas en Valencia era de 3 euros el metro cuadrado el 1 de enero de 2015 y el 31 de diciembre de 2019 ese coste medio se disparó hasta los 4,3 euros el metro cuadrado (una subida del 43 % en cinco años). La inmobiliaria prevé que las rentas medias se van a mantener en los 4,3 euros el metro cuadrado este año y el próximo.
Las rentabilidades que obtienen los inversores se han moderado por el incremento de los precios del suelo. A finales de 2015 se podía obtener una rentabilidad anual del 8 % y al termino de 2019 se situó en el 6,60 %.
Los precios de compra han subido por la entrada de grandes fondos de inversión con mucha liquidez que desde 2017 han puesto sus ojos en Valencia por la saturación del mercado de Madrid y Barcelona. Además, los grandes grupos internacionales han rebajado sus exigencias. Antes estaban interesados en operaciones de más de veinte millones de euros y se reducía mucho la horquilla. Ahora buscan activos a partir de 7 millones de euros, según destacan desde las consultoras inmobiliarias.
