El 52 % de los pisos turísticos de València permanece vacío más de la mitad del año, según recoge un estudio de la ocupación en 2019 de la consultora estadounidense AirDNA. El análisis precisa que antes de la pandemia del coronavirus solo un 3 % de los apartamentos vacacionales de la capital del Túria estaba ocupado más de nueve meses al año. Los datos de AirDNA reflejan la ocupación media en época normal y revelan que el rendimiento económico no es tan alto como el que buscan los inversores, que han disparado el precio de compra de la vivienda y del alquiler. El coste de los alquileres en València ha subido un 46 % en los 6 últimos años por los pisos turísticos, según la consultora CBRE, y ha desplazado a miles de familias valencianas a la periferia.
El estudio de AirDNA, firma que está en especializada en el análisis del alquiler vacacional, precisa que en 2019 en la ciudad de València había disponibles 5.993 pisos turísticos (el 83 % se anunciaba en Airbnb, el 7 % en Vrbo y el 10 % en las dos plataformas). El informe subraya el bajo nivel de ocupación de los pisos turísticos a pesar del gran impacto que tienen en los precios del mercado inmobiliarios para los ciudadanos de València. El análisis evidencia que 3.116 apartamentos turísticos permanecieron más de la mitad del año cerrados por la falta de clientes.
Un alquiler tradicional ofrece una rentabilidad anual de entre el 4 y el 5 % y los inversores en pisos turísticos buscan un retorno de entre el 12 y el 15 % al año. «Eso es lo que quieren, pero la realidad es otra. Los apartamentos turísticos pueden ofrecer en el centro una rentabilidad del 8 % porque los precios de compra han subido mucho», aseguran fuentes del sector inmobiliario. Además, los inversores pierden dinero por cada día que el inmueble permanece cerrado.
Los pisos turísticos han crecido en la capital de forma exponencial desde 2014. Según datos oficiales de la Generalitat Valenciana, en el año 2014 había 1.315 apartamentos en València; cifra que subió a 2.252 en el año 2015; a 2.486 en 2016; a 4.246 en 2017; y a 5.928 en 2018. El informe de AirDNA destaca que la mayoría de los 5.993 apartamentos turísticos del Cap i Casal están en el centro y en la playa. En concreto, en Ciutat Vella hay 1.486 pisos para turistas, en Poblats 1.002, en la Malva-rosa 892, en l’Eixample 619 y en Extramurs 548.
Máximo histórico
El precio de los alquileres tradicionales alcanzó en marzo su máximo histórico en València por la presión de los pisos turísticos con un coste medio de 930 euros para una vivienda de 100 metros cuadrados, según datos de la plataforma inmobiliaria Idealista. El coste de las rentas refleja el peso de los inmuebles vacacionales. La zona más cara de la capital del Túria es Ciutat Vella con un precio medio al mes de 11,4 euros el metro cuadrado (1.140 euros una vivienda de cien metros cuadrados). L'Eixample (que incluye el barrio de Russafa) es el segundo distrito más caro para vivir de alquiler en València con un coste de 10,7 euros el metro cuadrado (con el agravante de que es complicado encontrar pisos pequeños).
En Extramurs (un distrito que está muy demandado para comprar vivienda como alternativa más accesible a l'Eixample) los alquileres alcanzaron en febrero su máximo histórico con un precio medio de 8,9 euros el metro cuadrado. Algirós también registró en febrero su precio máximo con 8,9 euros el metro cuadrado tras sufrir un incremento del 11,3 % en el último año. Las subidas también han sido importantes en los barrios periféricos. El precio de las rentas ha crecido un 16,2 % en el último año en el distrito de Jesús (con pisos de 100 metros cuadrados a 810 euros), un 17,7 % en Patraix (860 euros una vivienda de tamaño medio), un 10,4 % en l'Olivereta (830 euros un piso de 100 metros) y un 10,4 % en La Saïdia (830 euros un inmueble de 100 metros cuadrados).
La situación ha dado un vuelco tras la declaración del estado de alarma. Muchos propietarios de pisos turísticos que permanecen cerrados desde marzo se están pasando al alquiler tradicional, aunque algunos piden precios que «están fuera de mercado». «Hay personas que conseguían 2.500 euros al mes con un piso turístico de dos habitaciones en Russafa y ahora pretenden obtener 1.500 euros con un alquiler tradicional. Ese piso no se va a alquilar por ese precio», advierte la presidenta de la Asociación Valenciana de Agencias Inmobiliarias (Asicval), Nora García.
Dos de cada tres viajeros pasan uno o dos días en la capital del Túria
El estudio sobre el mercado del alquiler de viviendas turísticas de la consultora estadounidense AirDNA precisa que un 66 % de los viajeros solo pasa entre uno y dos días en la capital del Túria. El análisis añade que el 16 % de los turistas pasa tres noches, el 10 % entre cuatro y seis días y solo el 2 % más de 30 días. Un 35 % de los apartamentos turísticos de València (1507) dispone de dos habitaciones y un 27 % (1.171) tiene únicamente una habitación. Nueve de cada diez disponen de cocina e internet y el 69 % tiene aire acondicionado. Tras la declaración de la pandemia, algunos propietarios ofrecen sus pisos con un descuento de hasta el 39 %.
