Es el mundo al revés o, como mínimo, lo parece. La peor crisis económica en casi un siglo —con sus colas del hambre, sus legiones de parados y todos aquellos meses de vida comatosa por la emergencia sanitaria— trajo también consigo un boom en el sector inmobiliario. Los precios de la vivienda se han disparado en el último año y medio en las principales economías mundiales, un fenómeno que ha roto con el patrón habitual de otras recesiones. En Europa, el aumento se concentra en las grandes ciudades y sus periferias ajardinadas, mientras que en Estados Unidos se aleja de los centros económicos en busca de naturaleza, pausa y espacio. El recalentamiento de los precios dificultará todavía más el acceso a la vivienda y vuelve a preocupar a los economistas, que temen una burbuja inmobiliaria como la que precedió a la hecatombe del 2008.
El fenómeno está siendo generalizado. Los precios reales de la vivienda solo han bajado en cuatro de los 40 países analizados por la Organización para la Cooperación y el Desarrollo (OCDE) desde que comenzara la pandemia. Ninguno de ellos europeo. Pero son excepciones a la regla porque en el primer trimestre del 2021, ya con la recuperación en marcha, registraron de media un crecimiento anual del 9.4%, el mayor salto de los precios en los últimos 30 años. En EE UU es todavía mayor. Supera el 17% en los últimos doce meses, según el análisis de Standard’s & Poor’s, la cifra más alta desde que comenzaran sus registros en 1988. También en la Unión Europea crecieron una media del 6.1% desde abril del 2020, el incremento más acentuado desde finales de 2006, según Eurostat.
“Empezamos a ver una fiebre de precios en numerosos países, un comportamiento casi explosivo”, asegura el economista de la Reserva Federal de Dallas, Enrique Martínez-García, en un correo electrónico. En Estados Unidos el mercado vuelve a dar señales de locura colectiva. La casa tipo dura tan solo 17 días en el mercado, un récord histórico, según Redfin, uno de los mayores portales inmobiliarios del país. Desaparecen tan rápido que actualmente hay más agentes inmobiliarios que viviendas a la venta y el 63% de los clientes de Redfin dice haber presentado ofertas por casas que no ha llegado a ver. La competencia es tan alta que el grueso de las ventas se cierran por encima del precio de salida. En una de esas pujas, un comprador de Seattle llegó a pagar hasta 300.000 dólares más del valor inicial de la casa.
Cada país tiene sus propias circunstancias, pero hay una serie de factores recurrentes en esta fiebre inmobiliaria. Los bajísimos tipos de interés son uno de ellos, así como la proliferación del teletrabajo y esa angustia existencial que dejaron los confinamientos, que han abierto el apetito por viviendas más espaciosas y ajardinadas. “Se están dando una serie de condiciones únicas”, dice Rebecca Christie desde Bruegel, un laboratorio de ideas económico con sede en Bruselas. “La gente rica ha ganado mucho dinero con los continuos récords en las bolsas y aquellos que tenían ahorros no se los pudieron gastar, de modo que han acabado invirtiendo en el mercado inmobiliario”.
Sobrecalentamiento en algunos países
Los países donde más han aumentado los precios son casi invariablemente aquellos donde más masivos fueron los estímulos fiscales y monetarios para salir de la crisis de la pandemia, de acuerdo con el análisis de la Fed de Dallas, que sitúa a EE UU, Canadá, Alemania, Suecia, Francia, Luxemburgo o Corea del Sur en su lista de países que más preocupación generan por el sobrecalentamiento del mercado de la vivienda. (España no está entre ellos). En algunos la tendencia venía de atrás y no ha hecho más que acelerarse.
Hay liquidez en el sistema y mucho dinero ahorrado, así como un miedo creciente a la inflación, lo que está haciendo que en naciones como Alemania muchos opten por poner su dinero en valores tangibles como el ladrillo. Pero también hay escasez de oferta en muchos países por el frenazo de la construcción durante la pandemia, lo que está contribuyendo a encarecer los precios.
“En la medida en que la oferta se normalice, los mercados deberían enfriarse”, dice Martínez-García. “El riesgo es que se instale la convicción de que los retornos continuarán aun cuando las circunstancias del mercado no lo justifiquen. Es ahí cuando podría crearse una peligrosa burbuja inmobiliaria”. A diferencia de lo que sucedió en los años previos a la Gran Recesión, no todos los sectores de la población se han lanzado a la compra de vivienda.
Inversores institucionales
Mucho de lo que se está comprando son segundas y terceras residencias, según Petr Hana, consultor de Deloitte. Los precios hinchados en Europa se centran en las grandes ciudades y sus áreas metropolitanas, así como en las localidades turísticas de la costas o la montaña. En este boom participan también los inversores institucionales, desde grandes corporaciones a 'hedge funds', los llamados fondos buitre. En 2020 adquirieron el 30% de todas las viviendas residenciales vendidas en Europa, según la consultora Real Capital Analytics, tres veces más que en 2015. Alemania o Irlanda son dos de los países donde más agresivamente han invertido los tiburones del mercado, una tendencia que ha generado protestas en algunas ciudades.
Este aumento voraz de los precios está llamado a acentuar algunas de las corrientes tóxicas que definen cada vez más la vida de las grandes ciudades, a medida que los precios se vuelven prohibitivos para amplios sectores de la población. “Con la gentrificación, los centros urbanos están quedando para los profesionales bien pagados sin hijos, los turistas y las familias pobres que no pueden mudarse. Se está transformando la identidad de las ciudades”, dice el profesor de Urbanismo de la Universidad Politécnica de Catalunya, Miguel Mayorga. “Ese es el drama en que vivimos”.
