«Necesitamos agilizar los trámites administrativos urbanísticos». Este fue el mantra que repitieron, insistentemente, los participantes en la tercera edición del foro «Inmoforum Comunitat Valenciana: tendencias y retos de la vivienda», organizado por Levante-EMV, Prensa Ibérica y SIMAPRO. La jornada, que contó con el patrocinio de Tinsa, Solvia y Momentum, tuvo lugar el pasado miércoles 8 de junio en el ClubDiario Levante, con una significativa asistencia de profesionales del sector.

Sin embargo, la jornada subrayó otros retos del sector como la urgencia por incrementar el parque de viviendas —promoviendo la construcción de viviendas de obra nueva o rehabilitando las ya existentes, volviéndolas más accesibles y sostenibles—, el desafío de generar viviendas asequibles, especialmente, para los jóvenes; y la necesidad de adaptar la normativa a las nuevas tendencias del sector, como el coliving, el build to rent o el cohousing.

La apertura de Inmoforum estuvo a cargo de Héctor Illueca, vicepresidente segundo y conseller de Vivienda y Arquitectura Bioclimática; Sandra Gómez, vicealcaldesa del Ayuntamiento de València y concejala de Urbanismo; y Eloy Bohúa, director general de Planner Exhibitions. En su intervención, este último quiso reivindicar «el papel del promotor inmobiliario por su contribución a la economía valenciana».

Antes de dar paso a las dos mesas, el foro ofreció una radiografía del panorama económico de la Comunitat Valenciana de la mano de Rafael Paz, director de la oficina de Colliers en València; quien destacó el peso de la ciudad, como la segunda región más importante en el mercado residencial de segunda mano.

Eloy Bohúa, director general de Planner Exhibitions. Germán Caballero

« Cabe reivindicar el papel del promotor por su papel y contribución a la economía valenciana»

ELOY BOHÚA - DIRECTOR GENERAL DE PLANNER EXHIBITIONS

A continuación, se sucedieron las dos mesas de debate de la jornada. La primera de ellas, centrada en la normativa y legislación actual del sector inmobiliario, contó con la participación de Alejandro Aguilar, secretario autonómico de Vivienda y Función Social; Juan Antonio Sagredo, alcalde de Paterna; Antonio Olmedo, presidente de Aprova; y Luis Sendra, decano del Colegio Oficial de Arquitectos de València.

El segundo de los debates analizó el mercado inmobiliario valenciano, con los testimonios de Vicente Torres, delegado de Tinsa en València; José MaríaSantiago, director de Solvia; y Jorge Alonso, director de la delegación de Momentum en València.

Agilizar los trámites

La principal reivindicación del sector es, sin duda, la reducción de los plazos administrativos, aunque el sentir general es que «hay un cambio de visión» pero aún «alejada de la realidad».

Juan Antonio Sagredo, alcalde de Paterna. Germán Caballero

«Los trámites han de ser más ágiles, pero son necesarios para evitar los errores y ‘pufos’ del pasado»

JUAN ANTONIO SAGREDO - ALCALDE DE PATERNA

Los representantes políticos coincidieron también en la necesidad de agilizar los trámites, aunque con ciertos reparos. «Más que ser rápidos, hay que ser ágiles —, puntualizó Sagredo— para evitar que se repitan los despropósitos urbanísticos del pasado». Por su parte, Gómez reconoció que, aunque «no nos conformamos», se ha reducido el «atasco» de expedientes en el Ayuntamiento de València, pasando de 10.000 a 3.000 trámites pendientes; mientras que Aguilar apuntó a la creación de los ECUV, que ya han tramitado «entre 150 y 170 expedientes», aliviando los departamentos de Urbanismo de los consistorios que se han acogido a este servicio.

Normativa actual

Otra de las demandas del sector es la actualización de la normativa vigente, que Olmedo calificó de «obsoleta» en la capital: «hay voluntad, pero no se avanza». En la ciudad, sigue vigente el plan general de 1988, «al que solo se le hacen parches», por lo que reclaman actualizar la norma en cuatro aspectos: la altura de las cornisas, el uso de los locales bajos, los sótanos y los modelos de coliving y cohousing.

Luis Sendra, decano del Colegio Oficial de Arquitectos de València. Germán Caballero

« La normativa solo genera parches. La visión global no está bien definida»

LUIS SENDRA - DECANO DEL COLEGIO OFICIAL DE ARQUITECTOS DE VALÈNCIA

Tanto Olmedo como Sendra apuntaron a un exceso de normativa «de larga tramitación que, cuando entra en vigor, ya no está actualizada» y abogaron por «mejorar la coordinación» y promover la «desregularización». En su opinión, la situación actual deja al sector inmobiliario en una situación de «inseguridad jurídica».

Alejandro Aguilar, secretario autonómico de Vivienda y Función Social. Germán Caballero

« Hemos adaptado la normativa a las realidades del sector. Seguimos avanzando, escuchando al sector»

ALEJANDRO AGUILAR - SECRETARIO AUTONÓMICO DE VIVIENDA Y FUNCIÓN SOCIAL DE LA GENERALITAT

En contraposición, Aguilar defendió la «necesidad de regular la vivienda» para que tenga «un marco normativo institucional y presupuestario». En este sentido, el Consell está tramitando la Ley de Barrios, la Ley de Cooperativas y Cohousing o decretos como el de la Vivienda Vacía.

José María Santiago agradeció la voluntad de fomentar la colaboración público-privada y expresó su deseo de conseguir proyectos «que tengan durabilidad, más allá de una legislatura o un color político».

Por su parte, Serna puntualizó que «falta una visión global»; una afirmación compartida por Olmedo, quien remarcó las discrepancias de visión de Compromís y el PSPV en el Ayuntamiento de València, quienes tienen «posturas muy personales».

Sin embargo, Sagredo quiso alzar una lanza en favor de la diversidad que «aporta riqueza» y remarcó el proceso «en el que nos encontramos» de aprender a gobernar en coalición; «al final, siempre se llega a un acuerdo».

El parque de vivienda

El valor de la vivienda está en crecimiento: un 8,4 % en los últimos 12 meses, según los indicadores de Tinsa. La gran mayoría (el 80 %) de las transacciones corresponden a viviendas de segunda mano; una situación que Torres definió como «preocupante» porque, como reconoció Santiago, «provoca una tensión en los precios y su consecuente subida».

El contexto global —la subida de precios de las materias prima, la guerra de Ucrania y la inflación— tampoco ayuda, ya que muchas promociones han retrasado los plazos de entrega, para evitar la reducción en el margen de beneficios; lo que, a su vez, «paraliza las nuevas inversiones», reconoció Serna. Por eso, la vivienda de segunda mano es, según Torres, «la estrella del mercado inmobiliario», con la singularidad de su «atractivo económico», con un diferencial que puede ser un 20 % inferior respecto a la obra nueva.  

Vicente Torres, delegado de Tinsa en València. Fernando Bustamante

«La vivienda de segunda mano es la estrella del mercado por su atractivo precio, hasta un 20 % menor»

VICENTE TORRES - DELEGADO DE TINSA EN VALÈNCIA

Los fondos Next Generation pueden servir para adaptar el parque de viviendas antiguo a las nuevas necesidades de los demandantes, como la accesibilidad, la sostenibilidad y eficiencia energética; razones por las que, según Santiago, «el demandante tiene mayor sensibilización y asume pagar más por ello». Este proceso permitirá, además, adaptar viviendas antiguas para reintroducirlas en el mercado del alquiler, con el objetivo de reducir los precios: «la mejor respuesta es que haya una mayor oferta», afirmó Alonso, de Momentum.

José María Santiago, director de Solvia. Fernando Bustamante

'La sociedad valora que la vivienda sea sostenible y eficiente y asume pagar más por ello'

JOSÉ MARÍA SANTIAGO - DIRECTOR LAND SALES DE SOLVIA

Conseguir viviendas a precios asequibles es otro de los retos del sector. «Mientras el paro juvenil siga en el 27 %, poco podemos hacer», apuntó Aguilar, quien instó a los políticos a encontrar «incentivos definitivos».

Tipología media de los compradores: en busca de hogar de reposición

La mayoría de compras actuales se realizan con el objetivo de adquirir una vivienda de reposición, como apuntaron los profesionales del sector. El motivo principal es que «las familias han descubierto la necesidad de contar con espacios más amplios tras la pandemia», apuntó Torres. El perfil medio suelen ser parejas (el 80 %) en todas sus variables, mayores de 35 años, con trabajos estables, un rango salarial de entre 20.000 y 40.000 euros y cierto grado de ahorro.  

Jorge Alonso, director de la delegación de Momentum en València. Fernando Bustamante

'Los jóvenes son la asignatura pendiente. Necesitan viviendas de calidad asequibles al sueldo'

JORGE ALONSO - DIRECTOR DE LA DELEGACIÓN DE MOMENTUM EN VALÈNCIA

A pesar de los retos, los participantes en el foro Inmoforum quisieron lanzar un mensaje esperanzador, resumido por Torres: «somos un sector sólido, que se ha profesionalizado mucho». 

Antonio Olmedo, presidente de Aprova Germán Caballero

'Por cada obra, generamos tres puestos de trabajo. Por cada millón invertido, 18'

ANTONIO OLMEDO - PRESIDENTE DE APROVA

«La oferta debe adaptarse a la demanda y no al revés como hasta ahora»

Comprar o alquilar. Estas dos han sido, tradicionalmente, las dos modalidades básicas del mercado inmobiliario. Pero ¿qué ocurre con una persona que se establece temporalmente en una ciudad por trabajo?, ¿un joven que quiere emanciparse sin adquirir grandes responsabilidades? o ¿un núcleo familiar que cambia sus prioridades al llegar, por ejemplo, a la edad de jubilación de sus integrantes?

Hasta ahora, las opciones sólo eran comprar o alquilar pero, ahora, el mercado está desarrollando nuevas fórmulas gracias a que el sector está poniendo «el foco en el demandante y flexibilizando la oferta y no al revés como hasta ahora», reconoció Jorge Alonso, de Momentum. Se trata de modalidades de vivienda que se adaptan a las diferentes etapas de vida de una persona y sus respectivas necesidades.

La primera de ellas es el coliving —una analogía del coworking en el mundo laboral—, que permite a los jóvenes independizarse compartiendo espacios con otras personas de perfil similar.

Para facilitar el acceso a una primera vivienda, ha surgido el modelo build to rent, que permite alquilar una vivienda a precios asequibles, con opción de compra futura. En esta variante, puede existir una colaboración público-privada en la que la administración cede la explotación a una empresa privada a medio y largo plazo; por ejemplo, «a 55 años», propuso Aguilar.

Otra de las modalidades que se están desarrollando, especialmente para la consolidación de los barrios de las grandes ciudades, es el modelo de la vivienda en cooperativa o cohousing. Éste se basa en la propiedad colectiva y el derecho de uso, por lo que los usuarios realizan un pago inicial, que se les devolvería en caso de darse de baja de la propiedad, y abonan una cuota mensual asequible para una familia de clase trabajadora. 

Por último, la jornada de Inmoforum abordó, también, el modelo de los edificios «Senior Life»; aquellos pensados para las personas en edad de jubilación, para evitar que vivan solas. Para ellas, se ha ideado un modelo accesible, con zonas comunes, asistencia médica y cercano a los servicios necesarios.