“Es un misterio”, “es alucinante” o “vale más un trastero que lo que vas a guardar en él” son algunas de las frases más repetidas de aquellos que trabajan en el sector. En Madrid empieza a ser más barato alquilar un piso que un trastero. La clave: ubicaciones céntricas donde las viviendas son de pequeño tamaño y los que residen en ellas necesitan un espacio extra para guardar bártulos, muebles o las bicicletas de los niños.
No existen datos oficiales sobre las rentas que se pagan en este tipo de activos, pero la media de todos los anuncios publicados en el portal Idealista en la capital es de 25 euros por metro cuadrado al mes. Esto supone pagar más de 100 euros al mes por un inmueble de 4 metros cuadrados.
Si una vivienda se alquila de media a 15 euros por metro cuadrado, según la plataforma de datos inmobiliarios Brainsre, guardar muebles o trastos viejos cuesta un 66% más que dormir. La consultora Colliers sitúa los alquileres a nivel nacional entre 30 y 35 euros/m2 en el centro de las ciudades y entre 18 y 22 euros/m2 en las afueras.
El mapa que ofrece Idealista, tanto para compra como para venta, es uniforme dentro de la capital. Ningún distrito se libra, aunque la oferta de alquiler es mayor que la de venta: 426 frente a los 149. Comprar uno cuesta de media 2.804 euros por metro cuadrado, un 23% menos que el precio medio de la vivienda en la capital, según el Colegio de Registradores.
Al igual que en el alquiler, aparecen casos paradigmáticos como el del distrito de Villaverde, con el precio medio de los pisos más bajo de la capital (1.943€/m²) y los precios de los trasteros un 50% más caro que la vivienda. En Usera, el segundo distrito con la vivienda más barata, tiene trasteros a la venta 1.000 euros por metro cuadrado más caros que un piso.
España cuenta con un 600 espacios destinados a trasteros, más de la mitad de ellos localizados en Madrid y Barcelona. El stock nacional supone cerca de 12% del total existente en Europa. Solo en Londres existen más de 1.000. “El mercado español y europeo es, generalmente, un mercado muy concentrado en ubicaciones, pero muy diversificado en operadores y propietarios”, explica Luis Sendra, director asociado de Capital Markets en la consultora Colliers. El 75% del mercado nacional está en manos de propietarios que solo tienen un local destinado a trasteros.
En silencio se construyen trasteros
Una sociedad constituida en 2017 ha desarrollado varios centenares de trasteros. Se trata de Grupanxon, una compañía accionista de Grupo BH y aliado con el fondo Gabriel International. Esta empresa anunciaba en su presentación corporativa de 2020 haber promovido más de 600 trasteros. Según su página web, los proyectos realizados suman 941 inmuebles de estas características. Para ello ha contado con el apoyo de inversores del crowdfunding inmobiliario Urbanitae, que han prestado 3,2 millones de euros en créditos a 10-12 meses y con tipos de interés entre el 10% y el 15%.
Aunque en menor medida, la compañía especializada en el reciclaje urbano Re-Aviva también ha vivido de cerca el furor por los trasteros. Por el momento han desarrollado solo dos proyectos: en Embajadores-Matadero y en Puerta de Hierro. El primero, ya entregado, consta de 4 apartamentos y 47 trasteros. “Se vendieron rapidísimo a los vecinos del propio edificio la mitad y los restantes a vecinos de la zona”, explica Ildefonso Muelas, socio de la empresa.
“El apetito de los fondos de inversión internacionales en España es enorme. Además de Madrid y Barcelona, están poniendo el foco en ciudades como Sevilla, Málaga o Valencia”, relata Luis Sendra.
La rentabilidad para un fondo de inversión, con visión patrimonialista, que cuenta con un paquete de trasteros y encarga la gestión a una empresa tiene una yield de salida del 5% o 6%. Sin embargo, fondos que son propietarios de un operador y compran un espacio, lo adecúan y alquilan pueden lograr 'yields' del 9% o 10%. Una de las operaciones más relevantes fue la adquisición del operador Oh my box!, por el que Safestore pagó 17,25 millones de euros y se hizo con una rentabilidad estimada para el comprador del 9%.
¿Cómo de rentable es?
La rentabilidad de construir y vender trasteros varía dependiendo la zona de la ciudad donde se hagan. La mayor demanda se sitúa en aquellas zonas donde las viviendas son más pequeñas y por ende con menos espacio de almacenamiento. El distrito de la capital con la media de tamaño más pequeño es Carabanchel, con 69 metros cuadrados por vivienda. El precio medio de las transacciones de activos comerciales publicado por Registradores se sitúa en 1.534 euros por metro cuadrado. A este precio hay que sumar los 200-400 euros por metro cuadrado que cuesta acondicionar un local para convertirlo en un complejo de trasteros, según explican fuentes del sector.
Teniendo en cuenta como precio de mercado la media de los anuncios de Idealista, situado en 2.643 euros por metro cuadrado, la rentabilidad del promotor es del 36%. “Hay empresas pegando verdaderos pelotazos”, señalan diversas fuentes consultadas, que explican a EL PERIÓDICO DE ESPAÑA, medio del grupo Prensa Ibérica al que también pertenece este diario, que hay compañías ganando entre un 50% y un 100% por proyectos que se desarrollan en solo seis meses.
Arrendamiento y gestión, dos negocios diferentes
Dentro del sector de los trasteros hay diferentes partes implicadas. Por un lado, están los promotores, como Grupanxon o Re-Aviva. Estas empresas compran un local, diseñan los trasteros, los comercializan y cierran su venta a clientes finales o a un inversor. Su rentabilidad puede oscilar entre el 35% y el 100%, dependiendo el coste del proyecto.
Los propietarios pueden ser clientes que le darán un uso personal o inversores, pequeños y grandes. En el caso de los grandes inversores son la segunda figura que forma el mercado. El uso final es importante porque implicará adaptarse a una u otra normativa, en cuanto a materiales o prevención de incendios. Además, si su uso final es de cara al público, es decir, alquilar individualmente, será necesario contar con permiso del Ayuntamiento para poder desarrollar dicha actividad en el activo. También hay diferencias entre ciudades: Barcelona no permite construir en sótanos y Madrid sí, aunque con limitaciones.
La mayoría de operadores de trasteros cuentan con algún fondo de inversión detrás. El más grande es Bluespace, propiedad del fondo Fremont, con 45 locales destinados a trasteros. Le siguen Homebox, de la familia francesa Rousselet, con 34; Guardatot, con 22; Box Infiniti, con 21; y Pongo Trasteros, con 12. Cada gestor tiene estrategias diferentes. Por ejemplo, Guardatot, una de las empresas de referencia en Cataluña y Andorra, apuesta por trasteros de cercanía de alrededor de 300 metros cuadrados, con una fuerte inversión en tecnología que le permita no requerir personal en los centros. Por su parte, el gigante BlueSpace busca espacios de gran tamaño, muchos de ellos en la periferia, donde generar economías de escala que le permitan hacer más rentable su modelo.
