'Valencia es un valor seguro para la inversión inmologística'

Los 3,5 millones de m2 construidos en las tres principales ciudades españolas en los últimos tres años evidencian que la rentabilidad, estabilidad y resiliencia de nuestro mercado suscita el interés de los grandes fondos institucionales

Javier Muñoz Pozuelo, director del Departamento Industrial- Logístico de CBRE España en la Comunitat Valenciana, Murcia y Baleares.

Javier Muñoz Pozuelo, director del Departamento Industrial- Logístico de CBRE España en la Comunitat Valenciana, Murcia y Baleares. / ED

CBRE es la compañía de consultoría y servicios inmobiliarios más importante a nivel internacional. Su bandera es aprovechar el potencial de sus clientes, profesionales y «partners» a través de la creación de soluciones inmobiliarias del futuro.

Así, en los últimos años, ha apostado por la madurez del mercado inmologístico con tres ideas claras: aportar conocimiento de mercado y perspectivas globales, crear soluciones inmobiliarias del futuro y desarrollar el talento. 

¿Cómo se encuentra el sector inmologístico actualmente? 

Aunque vivimos en una continua situación de incertidumbre económico-financiera debido a las dificultades provocadas por la COVID-19 y posteriormente el conflicto bélico en Ucrania, podemos decir que el sector logístico se encuentra en crecimiento moderado y está siendo el sector menos afectado debido a su carácter esencial.

Se trata de uno de los preferidos por los inversores. Antes estaba ligado a los ciclos económicos, pero ahora por su carácter anticíclico seguirá siendo valor refugio, creciendo así su interés. En este contexto, el sector se está adaptando para dar respuesta a nuevas demandas, entrando en la ecuación variables tan destacadas como la digitalización de las naves y la adopción de criterios ESG.

¿Las cifras de contratación están aumentando?

Efectivamente, según nuestro informe del mercado logístico de 2022 la contratación global en España superó los 2.820.000 m2 lo que supone un crecimiento del 3,7 % sobre el año anterior. Atendiendo a los mercados más importantes, Madrid (zona Centro) registró 1.232.211 m2, Barcelona registró 814.880 m2 y Valencia registró 448.156 m2.

¿Podrías indicarnos las claves de este crecimiento?

Desde hace unos años, la logística está en el punto de mira de los principales fondos institucionales a nivel mundial. Como bien sabemos, nuestro país vive especialmente del sector terciario y del consumo, motores indiscutibles de la logística. 

Los grandes fondos no han querido dejar escapar la oportunidad de invertir en un sector rentable, estable y resiliente. Prueba de ello, son los cerca de tres millones y medio de metros cuadrados construidos en Madrid, Barcelona y Valencia en los últimos tres años.

Entonces, ¿podemos decir que el mercado inmologístico español sigue teniendo interés para los inversores internacionales? ¿En qué posición se sitúa España respecto a sus competidores europeos? 

En 2022 en España se facturó un volumen de 2.335 millones de €. Nuestro mercado es sin duda un mercado fiable, por este motivo desde CBRE estamos notando un aumento significativo del número y la diversidad de procedencia de fondos institucionales europeos que tienen interés por invertir en España.

Aunque seguimos detrás de capitales europeas como París, Ámsterdam o Berlín, ciudades como Madrid y Barcelona se sitúan en sexta y novena posición, respectivamente, en el ranking de ciudades europeas favoritas para invertir, según la encuesta Investor Intention Survey que realiza anualmente CBRE en Europa.

¿Qué ubicaciones son las preferidas por los inversores?

Madrid, Barcelona y Valencia, en este orden, son las ubicaciones que despiertan mayor interés en los inversores nacionales e internacionales. Sus niveles de absorción, su baja tasa de disponibilidad, las rentas (6,25 €/m2/mes en Madrid; 7,75 €/m2/mes en Barcelona; y 4,75 €/m2/mes en Valencia) y las rentabilidades que ofrecen estas ubicaciones (con una descompresión de ‘yields’ que ha alcanzado el 4,75 % en Madrid y Barcelona y 5,65 % en Valencia) las convierten en un valor seguro para los inversores en inmologística.

Más allá de la localización, ¿qué otras características busca el sector en las naves logísticas?

Sin olvidar la localización se podría decir que los principales factores de demanda son la calidad de las naves y la flexibilidad o capacidad de ampliación, además del número de muelles, la altura, la facilidad de acceso. También están cobrando cada vez más relevancia otros aspectos como la automatización de las naves, su robotización o el desarrollo de ‘software’ y ‘big data’ para la mejora en los procesos de distribución.

¿Y qué papel está cobrando la sostenibilidad en el sector?

Las empresas están de acuerdo en pagar una renta superior por una nave de nueva construcción sostenible y con espacios de alta calidad para sus trabajadores. Sus clientes les piden que su cadena de suministro cumpla criterios de ESG y ellos tienen que tener estrategias claras para alcanzar el Net Zero en su huella de carbono para 2050.

En esta línea, cada día será más difícil cerrar contratos que no cumplan con criterios sostenibles. Según una encuesta reciente de nuestra firma, el 78 % de las empresas consultadas tienen ya entre sus objetivos un plan hacia la descarbonización, apoyándose en alternativas de energía sostenible, puntos de carga eléctrica o iluminación led en las naves. La adopción de criterios ESG tiene también su reflejo en la previsión de crecimiento de rentas a medio y largo plazo. Un 63 % de los encuestados estaba dispuesto a pagar un incremento de rentas por esa prima verde. Parece que la cosa va en serio y ya no hay marcha atrás.

CBRE es la compañía inmobiliaria número uno en el mundo, además de las operaciones de inversión que realizáis ¿cuál es la clave de vuestro éxito, para tener una cuota de mercado tan amplia con respecto a vuestra competencia?

Destacaría la importancia de la experiencia adquirida durante más de 100 años (1906) en el mundo y casi 50 años en España (1974) con presencia en nueve delegaciones (Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante, Palma, Zaragoza, Bilbao, Sevilla y Málaga) lo que nos permite tener toda la información que registra en nuestro sector (contratación, take up, etc.).

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