Vivienda: El origen del colapso

El mercado inmobiliario valenciano está inmerso en una tormenta perfecta con precios de compra y alquiler desorbitados ante una oferta desbordada por la demanda. El deseo de emanciparse de los jóvenes unido a la llegada de 200.000 inmigrantes a la Comunitat Valenciana en los dos últimos años (una gran parte de ellos con un poder adquisitivo alto) y sumado a la proliferación de los pisos turísticos que han mermado la oferta de alquiler y al encarecimiento de los materiales de construcción tras la invasión rusa de Ucrania ha provocado que conseguir un piso sea una misión casi imposible. Los expertos alertan de que el actual ‘tsunami’ que vive el sector, que ha provocado la reacción de miles de personas en la calle y la ‘acampada por la vivienda’ en la plaza del Ayuntamiento de València, empezó a gestarse con la salida de la crisis de la burbuja que conllevó la desaparición del sector promotor valenciano y la parálisis de la obra nueva durante años.

Fernando Cos-Gayón, director de la Cátedra Observatorio de la Vivienda de la Universitat Politècnica de València, subraya que ahí están las raíces del actual colapso de la vivienda. «Arranca en los años en los que el estallido de la burbuja inmobiliaria (2008) se llevó por delante al 90 % del tejido promotor y constructor», alerta. En aquel momento se dejó de desarrollar suelo, que es la materia prima del sector, tras los excesos de los año del boom que dejaron paralizadas cientos de promociones. El problema es que desde entonces, como consecuencia del trauma que dejó la burbuja, apenas se ha desarrollado suelo urbanizable en zonas con una altísima demanda de obra nueva como València y su área metropolitana, según apunta Miguel Esparza, director general de Urbem (una de las pocas promotoras y constructoras valencianas que sobrevivieron a la crisis).

Año 2014

Hace una década, el sector empezó a revivir con la entrada de fondos de inversión que se quedaron con el suelo sin construir (como el de los PAI de Quatre Carreres y Malilla) y promociones fallidas a las que han ido dando salida estos años. Esos mismos fondos han sido los grandes actores de la última década. Son inmobiliarias como Aedas (impulsada por el fondo Castlelake), Neinor (controlada por fondos como Orion, Stoneshield y Adar) y la centenaria Metrovacesa, rescatada por la banca (Santander, BBVA y el magnate mexicano Carlos Slim son sus accionistas). 

Cos-Gayón lamenta que frente a esa transformación del sector promotor que ha construido vivienda cara al alcance de un sector reducido de la población, la Administración no reaccionó hace una década impulsando la promoción de vivienda protegida a la que pudieran tener acceso jóvenes y familias con sueldos contenidos. 

Año 2022

Tras años de crisis, comenzó la recuperación del sector en 2015 hasta que todo se torció en 2022. «Estalló la guerra de Ucrania, el coste de los materiales de construcción se disparó (pasó de 700 euros el metro cuadrado a 1.400 euros) y llegó la salida de la pandemia con un incremento intenso de la inmigración», alerta el director de la Cátedra de la Vivienda de la UPV. Cos-Gayón recuerda que el precio de la vivienda empezó en ese momento a subir con fuerza (a doble dígito como en la burbuja) pese a que los salarios de la mayoría de los trabajadores «se mantienen a niveles de hace doce años». «Comprar una casa cada vez requiere más deuda, pero solo pueden acceder a ese crédito un número reducido de personas. Además, la poca vivienda de obra nueva que se construye no da para cubrir la demanda», incide el profesor de la UPV. La llegada a las áreas metropolitanas de València y Alicante de trabajadores extranjeros con un poder adquisitivo muy alto unido a esa falta de oferta provoca que el coste de la obra nueva se haya disparado en las capitales a 3.500 euros el metro cuadrado.

«Esos precios no los pueden pagar ni los jóvenes ni parte de los emigrantes. Esa demanda se ha trasladado al mercado de compra de segunda mano», asegura Cos-Gayón, y el coste de compra se ha terminado de disparar. Como ejemplo, hace diez meses era posible adquirir una vivienda de 90 metros cuadrados en el distrito de Extramurs de València por 240.000 euros y a día de hoy las casas no bajan de los 300.000 euros.

Los pisos en València que hace 10 meses valían 240.000 euros hoy están en 300.000 euros

Mercado de alquiler

De forma paralela, el mercado del alquiler se ha descontrolado por la entrada de familias que no pueden acceder a la compra. Si hace dos años era factible encontrar una vivienda en València por 700 euros al mes, el actual precio medio ronda los 1.600 euros. Nora García, presidenta de la Asociación de Empresas Inmobiliarias de la Comunitat Valenciana (Asicval), afirma que la oferta de vivienda de alquiler se ha desplomado por la «sobreprotección de los inquilinos» que ha dejado en una situación de indefensión a los propietarios ante posibles impagos. «Muchos pequeños propietarios han retirado del mercado sus pisos», situación que ha coincidido con la eclosión de los apartamentos turísticos. 

Costes disparados

Ante los costes disparados del alquiler de un piso entero, miles de personas se han visto desplazadas al mercado del arrendamiento de habitaciones con precios que rondan en la capital del Túria los 400 euros por cuarto. Esta situación límite ha derivado en las protestas que recuerdan a las que se produjeron en los inicios del 15 M.

Los expertos coinciden en que la salida a esta crisis de la vivienda es complicada. Nora García sostiene que a corto plazo la vuelta al mercado del alquiler tradicional de los más de 3.000 pisos turísticos ilegales que tiene València rebajaría la tensión de precios. A largo plazo, Fernando Cos-Gayón apuesta por la construcción en suelo público (que rebajaría un 25 % el coste de compra) y por el impulso de los pisos protegidos.