Las rentas altas y medias acaparan la subida del crédito para adquirir viviendas

Al final, los ingresos, singularmente el importe de las nóminas, tienen mucho que decir y si los emolumentos son magros las dificultades para acceder a una hipoteca para la compra de una vivienda crecen exponencialmente en estos tiempos de precios disparados y de bancos que son más escrupulosos que en los tiempos de la burbuja de principios de siglo, cuando se daban créditos por encima del valor de la vivienda y muchas veces con garantías poco sólidas. La Asociación Hipotecaria Española (AHE), de la que forman parte las principales entidades financieras del país, considera que la concesión de crédito en 2025 tendrá una «dinámica positiva, aunque concentrada en un segmento de población con rentas medias y medias-altas». Dicho en román paladino, habrá financiación suficiente para comprar un piso o una casa, pero solo para los más adinerados. Los pobres -o los que rondan esa condición- lo van a tener muy difícil.

La AHE añade que esta tendencia se va a producir de manera especial en grandes poblaciones como Madrid y Barcelona -y València, aunque no la menciona expresamente, no en vano es la tercera ciudad de España en población-, pues «aunque los precios residenciales son significativamente más elevados y se utiliza en mayor medida la financiación como recurso, la relación préstamo-valor es menor que en otras poblaciones de menor tamaño». 

Acceso

Esto, según la citada organización, «refleja un perfil de comprador más solvente, con ingresos más estables e importantes y con capacidad de aportar ahorros significativos». A modo de ejemplo, en Madrid, la ratio de endeudamiento está en el 68 %, con un precio medio de la vivienda de 328.330 euros y una financiación también media de 222.415, mientras que dicho porcentaje sube al 114 % en Badajoz, con un coste de 79.317 euros y una deuda bancaria de 90.129. 

La AHE precisa a continuación que, «para una parte significativa de la población, el acceso a una vivienda va a seguir representando un desafío importante debido a la escasez de oferta inmobiliaria asequible en un contexto de aumento de alquileres y precios de compraventa elevados». La asociación añade que «esta aparente contradicción, marcada por un mercado dual que enfrenta dos realidades distintas, plantea un escenario cada vez más complejo». Y es que, por un lado, «como avalan las cifras de compraventa y nuevas concesiones, existe una demanda solvente que opera de manera autónoma y con perspectivas favorables, mientras que, por otro lado, persisten importantes barreras para los sectores con ingresos más moderados». Por otro lado, la asociación apunta que se observa una recuperación gradual de la proporción de viviendas financiadas con respecto al total de compraventas y, por consiguiente, una reducción en las que se adquieren por medios ajenos a los bancos. Las primeras ya rozan al 66 % del total en los primeros diez meses de 2024 y se acercan a los niveles anteriores al ciclo de endurecimiento monetario con la subida de tipos.

Soluciones

Así las cosas, la AHE considera que este contexto requiere de estrategias diferenciadas según tramos de renta «con especial atención en aquellos segmentos de rentas menores, donde los esfuerzos deberían ser más intensos tanto en precios como en financiación». Acto seguido recuerda que la solución al problema de la vivienda «es compleja y de largo plazo», aunque considera que es «fundamental empezar a poner los cimientos de un modelo inmobiliario distinto al actual».

A continuación, apunta seis medidas que irían en esa línea de encontrar salidas para este mercado. La primera de ellas es ampliar la oferta de suelo público. La segunda es agilizar la gestión inmobiliaria para acortar tiempos y costes. La tercera es adoptar un modelo de urbanismo más acorde con los crecimientos poblacionales y sus sobrecostes en infraestructuras. La cuarta es promover viviendas más accesibles a través de un urbanismo que defina una vivienda funcional acorde al tamaño del hogar. La quinta es implementar una fiscalidad favorable en las residencias que respondan a necesitades sociales. En sexto lugar, propone facilitar un modelo de financiación con colaboración público-.privada que garantice una gestión eficiente del riesgo.

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