San Sebastián es la ciudad más tensionada de España, pero Leganés es la que tiene menos oferta de vivienda a la venta

El acceso a una vivienda, sobre todo en propiedad, sigue siendo uno de los principales problemas en nuestro país. Aunque los tipos de interés de las hipotecas se encuentran en un momento claro de descensos, los precios de las casas siguen al alza y la oferta que hay ahora mismo disponible en el mercado sigue sin cubrir la demanda existente, sobre todo en las grandes ciudades.

Para analizar la situación que vivimos en nuestro país de forma más concreta, el comparador y asesor hipotecario iAhorro ha realizado un nuevo Barómetro Poblacional con datos relativos al segundo semestre de 2024. En él analiza, por un lado, el precio medio de la vivienda a la venta y la oferta de casas disponibles por cada 1.000 habitantes en las capitales de provincia, así como en otras 15 ciudades con más población de España para determinar cuáles están más tensionadas. También calcula, con los tipos de interés actuales, el sueldo mínimo necesario que debería tener una persona o unidad familiar para poder acceder a una hipoteca en función del lugar de compra de la vivienda.

Cae la oferta y suben los precios, pero no las hipotecas

Los resultados de este estudio confirman que en España la oferta de viviendas a la venta ha caído más de un 4% en los últimos seis meses: actualmente hay de media tan solo 14,83 viviendas a la venta por cada 1.000 habitantes, una cifra que se ha reducido desde las 15,52 casas registradas en el informe publicado en julio de 2024. Y una de las principales consecuencias de esta caída de la oferta es el aumento de los precios: una casa de 100 metros cuadrados cuesta ahora mismo en España 211.791 euros de media, un 4,68% más que durante el primer semestre del año pasado, cuando ese precio medio se situaba en los 202.327 euros.

No obstante, la buena noticia está en la bajada de los tipos de interés medios de los préstamos hipotecarios, que han caído casi medio punto desde que publicamos el Barómetro Poblacional anterior: del 2,90% TIN de entonces hasta el 2,45% TIN actual, según los últimos datos recopilados por el comparador y asesor hipotecario. Esto, asegura Simone Colombelli, director de Hipotecas de iAhorro, lo que está haciendo es “neutralizar la subida del precio de la vivienda. Es decir, aunque los precios suban, la cuota de la hipoteca de quienes piden ahora mismo el préstamo al banco es casi la misma o incluso inferior que la de quienes lo pidieron hace seis meses” y agrega: “Una caída de 0,45 puntos porcentuales en los tipos está compensando una subida de precios de casi el 5%”.

¿Cuáles son las ciudades más tensionadas de España?

Igualmente, en el nuevo Barómetro Poblacional de iAhorro vemos que sigue siendo San Sebastián la ciudad más tensionada de España, seguida por Madrid y Barcelona. Y es que es también en estas ciudades donde vemos los precios medios de las viviendas más elevados: 5.773 euros de media por metro cuadrado en San Sebastián, 4.589 euros de media en la capital madrileña y 4.575 euros de media en la Ciudad Condal. Sin embargo, si nos fijamos en la oferta no son las capitales de provincia donde hay menos viviendas a la venta.

Concretamente, si tenemos en cuenta el número de habitantes y la cifra de viviendas de segunda mano a la venta publicadas en portales como Idealista, Fotocasa o Pisos.com vemos que en San Sebastián hay 8,5 viviendas a la venta por cada 1.000 habitantes; en Madrid capital hay 6,5 y en Barcelona 12,1. Por su parte, hay otras capitales como Santa Cruz de Tenerife (5,3) o Pamplona (6,2) que tienen una oferta menor, aunque allí los precios por metro cuadrado son bastante más bajos: 2.810 euros de media en la capital tinerfeña y 2.759 euros de media por metro cuadrado en la capital navarra.

Entonces, ¿por qué decimos que son estas las ciudades más tensionadas de España? “La subida de precio es el efecto final que nos da a entender que una zona o una ciudad esta tensionada. Si, además, en esas mismas zonas, hay poca oferta de vivienda a la venta, es un claro indicativo de que los problemas de tensión no van a aminorar, sino que seguirán creciendo porque esta escasez va a traer mayores subidas de precios”, explica el portavoz de iAhorro.

En el lado opuesto, las capitales de provincia menos tensionadas de España son Orense, que tiene 36,11 viviendas a la venta por cada 1.000 habitantes y un precio medio de 1.549 euros por metro cuadrado; y Ciudad Real (30,46 y 1.271 euros). Eso sí, otras capitales de provincia como Zamora (22,7 viviendas por cada 1.000 habitantes y 1.189 euros de media por metro cuadrado) o Jaén (22,1 viviendas y 1.224 euros/m2), cuentan con precios medios por metro cuadrado más bajos, aunque tienen menos oferta de vivienda.

El sueldo medio necesario para comprar podría superar los 5.000 euros

Según los datos de iAhorro, una vivienda de 100 m2 en San Sebastián tendría un precio medio de 577.300 euros y, en caso de pedir una hipoteca al 80%, el importe total del préstamo se situaría en los 461.840 euros. De este modo, en caso de que el banco conceda una hipoteca para esa cuantía con un tipo de interés fijo del 2,45% TIN, la cuota mensual se quedaría en los 2.060 euros. Y, para poder hacer frente a esta hipoteca, el titular o los titulares del préstamo deberían cobrar al menos 5.887 euros. ¿Por qué? “El Banco de España no permite invertir en vivienda más del 35% del salario neto mensual y esto es algo que los bancos siguen a rajatabla”, matiza el director de Hipotecas de iAhorro, Simone Colombelli.

En Madrid capital o Barcelona sucede algo similar. Por ejemplo, en Madrid una vivienda de 100 metros cuadrados tendría un precio medio de 458.900 euros y, para comprarla, se pediría al banco una hipoteca de 367.120 euros. Así, si el banco ofrece un tipo de interés fijo del 2,45% TIN, el titular o los titulares deberán poder hacer frente a una cuota de 1.638 euros de hipoteca cada mes, por lo que deberán ganar al menos 4.679 euros netos mensuales. Por su parte, en Barcelona el precio medio de una vivienda de las mismas características se sitúa en los 457.500 euros y la cuota de una hipoteca de 366.000 euros se quedaría en los 1.633 euros al mes. En este caso, el titular o los titulares de la hipoteca deberán tener unos ingresos netos mensuales de al menos 4.665 euros para que el banco se la conceda.

Por el contrario, entre las ciudades donde es más asequible comprar una casa y donde sería suficiente con el salario medio están Zamora, donde el precio medio de una vivienda de 100 metros cuadrados se sitúa en los 118.900 euros y con un salario de unos 1.212 euros se podría afrontar fácilmente la cuota de una hipoteca de 424,33 euros mensuales; Cartagena, donde harían falta unos ingresos de la unidad familiar e 1.238 euros para comprar una vivienda de 121.400 euros de media; y Jaén, donde el precio medio de una casa de 100 metros cuadrados se sitúa en los 122.400 euros y, con una hipoteca al 2,45% TIN, la cuota se quedaría en los 436,82 euros, que se podría pagar con un salario medio de 1.248 euros.

Leganés y Móstoles, las ciudades de España con menos casas a la venta

Además de las capitales de provincia, el Barómetro Poblacional de iAhorro analiza los datos de otras 15 ciudades que destacan por su volumen de población o por su relevancia socioeconómica, entre ellas las ciudades autónomas de Ceuta y Melilla. Así, si vemos los resultados generales, son Leganés (2,62 viviendas a la venta por cada 1.000 habitantes) y Móstoles (3,08) las ciudades donde menos oferta de vivienda hay ahora mismo a la venta.

Esto se debe, declara Colombelli, a que “quienes quieren vivir en la Comunidad de Madrid encuentran en Leganés y en Móstoles, a priori, viviendas más económicas y tienen igualmente una infraestructura de transporte buena para trasladarse todos los días a Madrid capital”. Y está ocasionando, añade, “un agotamiento de estos primeros anillos de la periferia por falta de oferta y subida de precios, a la par que un movimiento a segundos anillos y terceros”.