Fernando Cos-Gayón: «El precio bajaría en València un 30% si se construyera vivienda protegida en todos los solares públicos de la ciudad»

¿Por qué mes tras mes asistimos a incrementos muy elevados en la compraventa de viviendas y, al tiempo, la oferta de pisos sigue siendo tan escasa?

Más que ser muy elevada, lo es porcentualmente respecto al año anterior. Estamos en valores cuantitativamente pequeños porque hay muy poca oferta, sobre todo si lo comparamos con la gran demanda. Hacer una comparación con otras épocas es un error. Por ejemplo, con la burbuja inmobiliaria de principios de siglo no tiene nada que ver porque entonces hubo mucha oferta que se quedó sin vender. Ahora hay muy poca oferta para una demanda que no para de crecer. El factor es el flujo migratorio. España necesita inmigrantes que se incorporen al mercado laboral y estos requieren habitajes. También para los jóvenes que se quieren independizar. En 2023, la ciudad de València creció en más de 22.000 habitantes en un año. Imaginemos lo que eso supone en número de viviendas. En la primera fase de la inmigración, las personas llegan solas o en parejas, por tanto eso implica unas necesidades de 11.000 viviendas más o menos. Hay dos grandes bloques, los que vienen a cubrir empleos sin cualificación y los que vienen con contratos de gran empresa o que vienen a residir tras haberse jubilado.

Sucintamente, ¿cómo se puede solucionar el problema de la falta de vivienda?

Lo primero que hay que hacer es actuar, que ya es algo, porque hasta ahora no se ha hecho nada. En materia de vivienda, cualquier cosa que pensemos llevará de dos a tres años ejecutarla. ¿Qué hacer? Revisar porqué tenemos la presión fiscal más elevada de Europa en vivienda: un 30 % en vivienda en propiedad y un 44 % en un alquiler. Es absurdo cobrar un 10 % de IVA a las viviendas sociales. Habría que rebajarlo a un 4 %. Y las que se destinan a alquiler social, eliminarlo. El otro factor clave es que hay que construir más oferta de vivienda protegida. Un informe de nuestra cátedra estimaba hace dos años que bajaría el precio de la vivienda un 30 % en la ciudad de València si se construyera vivienda protegida en todos los solares públicos de la ciudad. Otra cuestión clave es conseguir movilizar las viviendas vacías con incentivos fiscales a los propietarios para que los pongan en alquiler y dando garantías de que no habrá okupación o inquiokupación.

Mercado

En cualquier negocio, cuando hay mucha demanda, los empresarios producen a mansalva para satisfacerla. ¿Por qué promotores y constructores no lo hacen?

Por varios motivos. El primero es que no hay suficiente suelo. València se ha quedado casi sin suelo. El segundo problema es que el coste de construcción ha subido porcentualmente más que el coste de venta de la vivienda en solo cuatro años. Una vivienda de 100 metros cuadrados tiene un coste de construcción de 140.000 euros. Ahí hay que sumar el suelo, el margen de beneficio, etc. Al no haber suelo, las pocas viviendas que se construyen salen a precios disparados. Esto además tensiona mucho el alquiler. La gente que quiere comprar una vivienda, como no puede, se convierto en inquilino.

Si el mercado es ineficiente, el Estado interviene para regularlo. ¿Se han puesto de perfil las administraciones públicas en este caso?

No se han estado haciendo las cosas que hacía falta en los últimos diez años, que es cuando empieza a haber un flujo migratorio muy grande. Pero aquí también se ha colado la polarización, que ha paralizado cualquier actuación. Y, además, se está intentando regular el sector pero sin tomar en consideración al propio sector.

¿Tiene fin la escalada de precios en el alquiler?

Solo se podrá parar la escalada cuando haya más oferta. Si hacemos más vivienda protegida habrá gente que vive de alquiler que se comprará un piso y dejará huecos en el mercado. Los salarios en España no han subido a la par que los precios y eso es otro factor que dificulta la entrada en el mercado inmobiliario. Ahora bien, el 90 % de las personas que buscan una vivienda, dados sus salarios medios y bajos, sí podría acceder a la misma si fuera de protección oficial.

Turismo

¿Cuánta culpa en esta situación tiene el éxito descomunal del turismo en España y, por ende, en la Comunitat Valenciana?

El impacto del tema de los apartamentos turísticos sobre el total es menor. Hablamos de un 3 % sobre el alquiler total en València. Hay barrios donde esto no es así, como Ciutat Vella o el Cabanyal, que son zonas muy turísticas. Lo determinante en este caso no es la gente que nos visita sino los que vienen para quedarse, ya que todos ellos buscan una vivienda de mayor o menor calidad.

La compraventa de fincas rústicas está creciendo por ser una alternativa a la escasa oferta en las grandes ciudades y la costa. ¿Será una tendencia creciente?

Sin duda. Hay dos niveles. Una alternativa es comprar la finca a precio rústico y ubicar allí una caravana o una casa de madera, que está muy bien de precio. La otra es el que la compra para hacerse una gran casa. Lo está haciendo gente que viene con rentas muy altas. Creemos que va a proliferar más la primera opción.

¿Qué papel están jugando las entidades financieras en esta crisis?

Ahora mismo no están siendo una barrera. La gente que se acerca a un banco es porque ya tiene ahorros y es fácil acceder al crédito, mucho más con nóminas estables. La clave es ver cómo la banca va a ayudar a financiar la construcción industrializada, que es la evolución natural del sector. La normativa hipotecaria no permite financiar stocks, es decir obra que no esté hecha en el sitio. El problema aquí es quién paga a quien fabrica el baño en su fábrica. Ahí la normativa debe cambiar para que las entidades entren a financiar ese negocio.