Los impuestos y alto coste del suelo disparan el precio de los pisos en Valencia

Los impuestos y el alto coste del suelo ante la falta de solares libres han disparado el coste de la vivienda en València y el área metropolitana. Los promotores son pesimistas y aseguran que es muy complicado que el precio de la vivienda baje a medio plazo porque no se han desarrollado suelos desde hace dos décadas. La Cátedra Observatorio de la Vivienda de la UPV reclama una rebaja fiscal para facilitar el acceso a la primera vivienda ante la crisis habitacional y eliminar exigencias como que todos los pisos tengan una plaza de garaje o los cuartos de basuras comunitarios, ya que encarecen la construcción.

La partida más importante del precio de una vivienda de obra nueva son los impuestos. Un promotor valenciano explica que las tasas y los impuestos suponen entre el 25 % y el 28 % del coste. Solo el IVA que deben pagar los compradores grava la vivienda con un 10 % pese a ser un bien de primera necesidad. Además, la construcción del inmueble soporta otros gravámenes como el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (un 4 %), la licencia de obra, la licencia de primera ocupación o el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).

Los promotores defienden que la situación actual es de "emergencia nacional" por el alto coste de la vivienda y habría que rebajar el IVA al menos del 10 % al 4 %. Fernando Cos-Gayón, director del Observatorio de la Vivienda de la UPV, también considera que es necesario rebajar el coste del IVA en la compra de la primera vivienda. "No tiene sentido cargar con tantos impuestos un bien que es imprescindible para poder vivir", subraya Cos-Gayón.

Sin suelo disponible

El suelo es otra partida que se lleva un cuarto del precio de la obra. El coste de los solares se ha disparado en València y el área metropolitana ante la falta de terrenos disponibles. El urbanista Alejandro Escribano, padre del Plan General de Ordenación Urbana de València (PGOU), alertó hace dos meses de que en el Cap i Casal queda suelo para 8.000 o 10.000 viviendas y se acabó. Escribano insistió en que la ciudad ya no puede crecer más "sin dañar espacios que ningún ciudadano sensato eliminaría" como la huerta. Los expertos subrayan que en el área metropolitana del Cap i Casal sí que hay bolsas de suelo para promover a corto plazo entre 15.000 y 20.000 viviendas.

Desde 2020, el suelo se ha revalorizado en Valencia un 39 % frente al 16 % en el resto de España. De hecho, el suelo urbano en Valencia es un 31 % más caro que la media nacional (221 euros el metro cuadrado frente a 169 euros), según Cámara Valencia.

Coste de la obra

El coste de la obra (incluidos los beneficios del promotor) supone el otro 50 % del precio de la vivienda de obra nueva. Las partidas más caras son el hormigón, la energía y la mano de obra (suman el 20 % del coste). Los promotores subrayan que ahí tienen muy poco margen de maniobra. El hormigón está en manos de una decena de proveedores, que son los que fijan el precio, y el valor de la energía es muy volátil. El coste de la mano de obra se ha disparado por la falta de especialistas.

"No encontramos operarios. Los jóvenes no quieren trabajar en la obra porque consideran que las condiciones son duras y las cuadrillas están formadas por inmigrantes con lo que a veces es complicada la comunicación", aseguran las mismas fuentes. El coste salarial ha aumentado un 20 % en diez años. Un peón especializado tiene un coste de 30.489 euros al año, un oficial de primera 35.300 euros y un encargado 40.505 euros.

Materiales de construcción

Las exigencias del código de edificación aprobado en 2006 complican que baje el coste de la vivienda porque exige materiales de calidad para garantizar (por ejemplo) la insonorización de la vivienda y el ahorro energético. El director de la Cátedra Observatorio de la Vivienda advierte de que algunas normas no tiene mucha lógica que se apliquen en Valencia porque el clima no es tan frío como en el norte de España. "El código técnico tiene exigencias como la ventilación forzada, que en un clima mediterráneo se resuelve abriendo una ventana. No tiene sentido obligar a poner carpintería exterior como la que se utiliza en el norte de España, que es la misma que la del norte de Europa", subraya Cos Gayón.

Plazas de garaje

El responsable del Observatorio insiste en que realmente sí se puede bajar un 20 % el precio de la vivienda eliminando requisitos que han ido introduciendo los ayuntamientos como obligar a que en los edificios haya un cuarto de basuras o la exigencia de que haya una plaza de garaje y espacio para bicicletas por cada piso. "La última preocupación de una persona que tiene que pagar 800 euros por una habitación es la plaza de garaje. Nos encontramos ante una emergencia habitacional que se va a agravar con la llegada de la inmigración y es necesario actuar ya", alerta Fernado Cos-Gayón. El director del Observatorio recalca que el objetivo tiene que ser construir viviendas que se puedan vender por debajo de 20.000 euros.

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