Hipotecas: Diferencias entre el TIN y el TAE para saber cuánto vas a pagar al mes

Comprar una vivienda se ha convertido en una auténtica odisea por la escasez de oferta, por los elevados precios y por la necesidad de tener ahorrado al menos un 20 % del valor del inmueble para lograr que el banco financie el 80 % restante. Si se sortean todos esos 'peligros' aún queda por delante la negociación con la entidad financiera, que además se encuentra en la tesitura de encarecer las nuevas hipotecas por las alzas de los tipos en el mercado.

La oferta que en primer término efectúa el banco, caja o cooperativa de crédito en un préstamo hipotecario es el Tipo de Interés Nominal (TIN), que, en principio, es el porcentaje que el cliente pagará sobre el importe total del crédito. Expresado de forma gráfica: si se conceden 200.000 euros y el TIN es es del 2 %, los intereses ascienden a 4.000 euros anuales.

Esfuerzos

El TIN dice mucho de los esfuerzos que deberá hacer el usuario para devolver el dinero, ya que no hay que olvidar que a esos 4.000 euros hay que añadir la cantidad que corresponda en la amortización del principal, que al principio es escasa porque en los primeros tiempos de vida del crédito lo que se abona sobre todo son los intereses.

Pero el Tipo de Interés Nominal en realidad solo es una parte de lo que cobra el banco por prestar el dinero, porque lo que paga al final el cliente es la Tasa Anual Equivalente, donde está incluido el TIN y otras muchas variables que encarecen la financiación, en ocasiones porque se convierten en condiciones indispensables para que el banco formalice el préstamo. El caso más emblemático de ello son los seguros asociados a la operación, que impone la entidad financiera. Pero hay más, como las comisiones o los gastos de formalización. A modo de ejemplo, en el mercado se encuentran ofertas con un TIN fijo desde 4,99% (TAE desde 5,57%) hasta un TIN del 11,75% (TAE del 13,95%). O esta otra: Con nómina o pensión domiciliada, el interés es de un 4,25% TIN fijo (4,50% TAE). Sin domiciliación, el interés asciende a un 5,20% TIN fijo (5,326% TAE).

Comisiones

La comisión de apertura es uno de los conceptos que encarecen la hipoteca. Aunque solo se pague al comienzo también influye en el TAE. Se puede negociar con el banco, que en ocasiones puede eliminarla. Si no lo hace, suele moverse entre el 0,5 % y el 1,0 % sobre el total del crédito. Para el ejemplo citado de los 200.000, serían entre 1.000 y 2.000 euros. Por otro lado, en ocasiones, el banco introduce pequeños descuentos en el TIN si el futuro usuario contrata otros productos, como seguros de vida u hogar, uso de tarjetas o domicialización de la nómina. El problema es que lo que parece una bonificación puede acabar resultando más oneroso, porque contratar dos seguros puede ser más caro que la rebaja. Hay que preguntar, preguntar y preguntar... y mirar todas las cláusulas.

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