La obra nueva cae a mínimos históricos en Valencia y recalienta la segunda mano

La construcción de vivienda ha caído a mínimos históricos en Valencia y está recalentado con fuerza la compra de pisos de segunda mano. Solo tres de cada cien pisos en venta están recién construidos y apenas hay proyectos en marcha pese a la explosión demográfica que experimenta la Comunitat Valenciana y ciudades como València por la llegada de trabajadores inmigrantes. La obra nueva representaba hace cinco años el 20 % de las ventas y hace 20 años (en el pico de la burbuja inmobiliario) el 45 %.

Las cifras revelan que Valencia ha pasado de un mercado donde la obra nueva era una opción viable para uno de cada cinco compradores en 2020, a un escenario en 2026 marginal con un 3 % de operaciones. En el caso del Cap i Casal, hay 137 viviendas de obra nueva disponibles frente a 4.476 de segunda mano. En el conjunto de Valencia, solo hay en marcha 238 promociones (de las que 59 están en la capital).

Los analistas alertan de la falta de obra nueva en un momento en el que la población está creciendo con fuerza. En València, las promotoras entregan 3.000 viviendas al año y la población de València, según datos del padrón, ha pasado de 807.693 a 844.424 en los últimos tres años.

Este crecimiento poblacional es similar en el resto de la Comunitat Valenciana (donde el precio de los pisos está subiendo a un ritmo de doble dígito), aunque la oferta de viviendas disponibles es mayor. Los expertos advierten de que cada año se genera un déficit de 20.000 viviendas. El servicio de análisis de CaixaBank prevé la llegada a la Comunitat Valenciana de un millón de inmigrantes en diez años, lo que puede agravar el desajuste. Los promotores alertan de que falta suelo para promover más viviendas.

Contención del euríbor

A la falta de viviendas se ha sumado la contención del euríbor, que permite comprar pisos más caros con una cuota mensual contenida. El indicador hipotecario cerró el año pasado al 2,268 %, claramente alejado de los máximos alcanzados en 2023 cuando llegó a superar el 4 %. La media de este mes es de 2,247 %. Ante este escenario, las familias valencianas con poder adquisitivo se han lanzado a comprar para escapar de la subida de los arrendamientos (en un momento en el que el alquiler medio en València supera los 1.400 euros al mes).

El Instituto Nacional de Estadística (INE) confirmó ayer que a pesar de la falta de oferta la concesión de hipotecas sobre viviendas (nuevas y de segunda mano) está disparada. El número de hipotecas constituidas sobre viviendas en la Comunitat Valenciana creció en noviembre (último dato disponible) un 25,7 % respecto al mismo mes del año anterior. El incremento es el doble que en el resto del país (12,43 %) con 5.501 créditos sobre vivienda y se han encadenado 17 meses de crecimiento.

Encarecimiento

El desplome de la oferta de obra nueva y el aumento de la demanda han provocado un encarecimiento medio del metro cuadrado de los pisos de obra nueva en València del 75 % en los últimos tres años. El coste medio en valores absolutos ronda los 347.000 euros para los pisos de dos dormitorios y los de tres dormitorios suben a 394.000 euros (a estos costes hay que sumar un 10 % de impuestos). Una vivienda media en Poblats Marítims se acerca a los 600.000 euros.

Precio récord

Por lo que respecta a la segunda mano, el coste medio de la vivienda usada subió un 15,3 % de media en València durante el último año. Este incremento ha dejado el precio del metro cuadrado en 3.269 euros (294.210 euros un piso tipo de 90 metros cuadrados), lo que supone el récord histórico en la ciudad.

El precio de la vivienda usada en el conjunto de Valencia subió un 22,8 % durante el último año, situándose en 1.968 euros el metro cuadrado. En Alicante, el valor creció un 14,4 % durante el último año. El precio en Castellón subió un 12,8 % en los últimos doce meses, hasta los 1.496 euros el metro cuadrado. 

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