EY alerta de que la guerra ralentizará en Valencia los nuevos desarrollos logísticos

La consultora EY alerta de que la guerra ralentizará en Valencia los nuevos desarrollos logísticos a pesar de la necesidad de naves. La compañía apunta que los 2,4 millones de metros cuadrados de plataformas logísticas previstos están condicionados a la evolución del conflicto. De hecho, la presión de los costes de construcción y energéticos, junto con un crecimiento de rentas más moderado, está condicionando el desarrollo logístico en todo el país y reforzando el atractivo de los activos ya ejecutados. Esta es una de las principales conclusiones de la quinta edición del informe “The Logistics Property Telescope” elaborado por EY.

Valencia concentrará 2,4 millones de metros cuadrados de nuevos desarrollos logísticos entre 2026 y 2028, lo que representa el 18 % de la nueva oferta prevista a nivel nacional. Este crecimiento estará condicionado por el impacto de la guerra en los costes de construcción y la energía, un contexto que revaloriza el actual stock disponible en la zona: 36.500 metros cuadrados vacantes, equivalentes al 0,9% de un inventario total de 4,2 millones de metros cuadrados.

La actividad de mercado mantuvo un elevado dinamismo en 2025, con una absorción cercana a 340.000 metros cuadrados —el 14 % del total contratado en España— y un volumen de inversión de 190 millones de euros, que supuso el 12 % del capital logístico transaccionado a nivel nacional.

En este escenario, el crecimiento de rentas se moderó respecto a ejercicios anteriores, situándose la renta prime en 5,75 euros el metro cuadrado al mes. Como resultado, las valoraciones prime alcanzan los 1.290 euros el metro cuadrado, mientras que el suelo logístico continúa encareciéndose por la escasez de oferta, con precios que ya rondan los 280 euros el metro cuadrado en las ubicaciones más consolidadas.

Posición estratégica

España cuenta con una ventaja geoestratégica diferencial en el actual contexto de disrupción de las rutas marítimas globales: no es solo un mercado de destino, sino una auténtica puerta de entrada a Europa, según subraya la consultora. Es el único gran país industrial europeo con doble fachada marítima —Atlántico y Mediterráneo— y conexión natural con el Norte de África, América y las rutas Asia‑Europa que, ante las tensiones en Oriente Medio, están siendo desviadas por África y el Cabo de Buena Esperanza. La posición estratégica de Valencia es clave.

En este escenario, los flujos marítimos evitan el eje Ormuz‑Suez y acceden antes al sur de Europa, posicionando a España como el primer puerto de llegada, una capacidad que Polonia no puede ofrecer por su carácter terrestre y que Italia solo puede cubrir de forma parcial por su mayor exposición en el Mediterráneo oriental.

Frente a otros mercados europeos, España no solo distribuye mercancía: controla el punto de entrada, y eso le otorga una ventaja logística estructural y creciente.

Normalización

Tras un periodo de crecimiento excepcional, el mercado entra en una fase de normalización en la que ganan peso la ejecución, la calidad del activo y la conectividad. Aunque la inflación se modera frente a 2024, se mantiene por encima del objetivo de los bancos centrales, con previsiones del 3,4 % en 2025 y del 3,5 % en 2026, y con el riesgo de que nuevas tensiones energéticas retrasen las bajadas de tipos.

La consecuencia directa en España es una oferta futura mucho más contenida. El encarecimiento de costes, unido a una subida de rentas insuficiente para compensar el riesgo promotor, está congelando nuevos desarrollos y favoreciendo activos ya ejecutados: 2.211.000 metros cuadrados. En paralelo, el mercado pone en valor 1,1 millones de metros cuadrados construidos en España en los últimos cinco años que aún no han sido absorbidos y que mantienen recorrido comercial.

Adicionalmente a esta superficie, existen otros 1,1 millones de superficie bruta alquilable construidos con anterioridad que también ganarán atractivo, ya que permitirán a los usuarios evitar el riesgo de los sobrecostes de construir nuevas instalaciones.

Demanda

En términos de demanda, 2025 confirma una evolución desigual. El centro de España registra 1.002.000 de metros cuadrados (+0,3%), impulsados en gran medida por relocalizaciones. Cataluña reduce su contratación hasta 596.000 metros cuadrados (14,5%), mientras que Valencia destaca como el único gran mercado al alza, con 340.000 metros cuadrados (+6,3%).

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