El mercado inmobiliario enloquece en València: El coste del suelo ha subido un 20 % desde el inicio del año

El mercado del suelo ha enloquecido en València por la falta de terrenos disponibles. Los promotores han constatado que el precio de los solares ha subido un 20 % en lo que va de año. El coste medio de repercusión en el Cap i Casal era hasta ahora de 900 euros el metro cuadrado y los propietarios ya piden 1.000 euros en Turianova, 1.100 euros en Patraix y 1.600 euros en la zona cercana a la avenida de Francia.

Un problema añadido radica en que la mayoría de los solares en el mercado son para promociones de entre 35 y 60 viviendas. La excepción es la venta de suelo de Mestalla, que tiene capacidad para 580 viviendas y por el que el Valencia Club de Fútbol pide 160 millones de euros. Los consultores inmobiliarios advierten de que en el caso del suelo de Mestalla el coste de repercusión será de 2.000 euros el metro cuadrado, lo que obligará a vender las viviendas por encima de los 7.000 euros el metro cuadrado (los pisos más baratos partirán de 600.000 euros).

El mercado está tan tensionado porque prácticamente no quedan solares disponibles en el Cap i Casal. El urbanista Alejandro Escribano, padre del Plan General de Ordenación Urbana de València (PGOU), alerta de que en València queda suelo para 8.000 o 10.000 viviendas y se acabó. Escribano insiste en que en València solo quedan dos bolsas y media de suelo: Grao, Parque Central y lo que queda de Benimaclet, y a partir de ahí "se ha terminado".

Subida

Los inversores están notando esta situación. Un promotor explica que suelos en València por los que pedían 700 euros en noviembre ahora valen 1.000 euros. "El mercado está completamente loco. En lo que va de año el coste del suelo ha subido más de un 20 %. Por un suelo en la avenida de Baleares, junto a la Torre de Francia, piden 1.600 euros. Por debajo de mil euros ya es imposible comprar en València", lamenta el promotor.

El suelo en el barrio de Turianova era de los más bajos en el Cap i Casal al estar en la periferia y mal conectado con el centro. Ahora los propietarios ya piden 1.000 euros. El coste se repite en barrios como Patraix. "Antes se podía comprar suelo en Patraix por 700 euros, ahora ya se llega a pedir 1.100 euros", explica un inversor.

Estos costes de repercusión impiden construir vivienda protegida ya que actualmente tiene un precio tasado de 2.400 euros. Al valor de repercusión del suelo hay que sumar los 1.800 euros del coste de construcción, el 30 % de impuestos y tasas, y entre el 15 % y el 18 % del beneficio del promotor (que se reparte en tres años por lo que su rentabilidad es del 6 % anual). Esto provoca que el precio de los pisos de obra nueva supere en València los 4.000 euros el metro cuadrado.

Coste de repercusión

Los expertos inciden en que el coste de construir una vivienda de 85 metros cuadrados, más la repercusión de la urbanización de la calle y los jardines es de 116.000 euros. "A partir de ahí hasta los 300.000 euros (que cuesta un piso) lo que hay es suelo. Se puede hacer vivienda barata, lo que hace falta es suelo. Ahí es donde hay un margen de mejora enorme para rebajar el precio", subrayan.

Comprar una vivienda de obra nueva en València cuesta 70.000 euros más que una idéntica en el resto del área metropolitana. Los tasadores han constatado que el valor de la vivienda es un 40 % más alto en el Cap i Casal que en Mislata, Torrent o Paterna. La diferencia se debe al coste del suelo porque los materiales son similares por las exigencias del código de edificación. Los municipios junto a València más económicos para comprar un piso son Burjassot y Quart de Poblet, según revela un análisis de la tasadora Sociedad de Tasación al que ha tenido acceso Levante-EMV.

El precio medio de las viviendas de obra nueva en Torrent (90.000 habitantes) es de 176.000 euros y en Paterna (77.000 ciudadanos) es de 187.770 euros. En Mislata, que está separada de València por una calle, la obra nueva es un 42 % más barata que en el Cap i Casal. En concreto, los pisos de obra nueva en Mislata cuestan de media 176.100 euros (77.700 euros menos que en València), según revela el análisis de Sociedad de Tasación.

Burjassot

Otros municipios como Burjassot (179.700 euros un piso de obra nueva de 100 metros), Quart de Poblet (180.500 euros) y Manises (193.700) también son mucho más económicos que València pese a estar a escasa distancia y a que el coste de construcción es idéntico.

Actualmente hay en Valencia un déficit de 30.000 inmuebles por el crecimiento de población debido a la llegada de trabajadores inmigrantes. Alejandro Escribano y otros urbanistas defienden que el crecimiento pasa por el área metropolitana. A diferencia de lo que ocurre en el Cap i Casal,  en el área metropolitana sí que hay bolsas de suelo para promover a corto plazo entre 15.000 y 20.000 viviendas.

Escribano admite que el desarrollo urbanístico en el área metropolitana es complejo por la huerta y las zonas inundables de la dana, pero factible. El punto más claro de crecimiento es el entorno de la CV-35, que define como una "gran avenida metropolitana", y el corredor sureste en dirección a Torrent.

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