La banca cierra la barra libre de financiación hipotecaria por el subidón de precios

La banca ha cerrado la barra libre del crédito hipotecario por el subidón de precios de la vivienda. Una de cada tres operaciones no pasa el primer filtro de los controles bancarios al dispararse la tasa de esfuerzo al 43 % en València cuando el límite recomendado es del 33 %. Este mayor control en las operaciones de crédito está frenando con fuerza las ventas de viviendas en los mercados más recalentados, como la Comunitat Valenciana.

Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), la venta de viviendas cayó en enero un 7 % y en febrero un 4 % en la Comunitat Valenciana. Detrás está el subidón de precios. Comprar una vivienda de 90 metros cuadrados hoy en València es 31.590 euros más caro que hace un año, según datos de la tasadora Gesvalt. El coste de los pisos en el Cap i Casal ha subido un 16,2 % entre el primer trimestre de 2024 y el mismo periodo de este año. El precio medio del metro cuadrado en València es de 2.510 euros.

El departamento de análisis de Gesvalt Tasaciones destaca que el coste medio en la Comunitat Valenciana se sitúa en 1.648 euros el metro cuadrado, tras una subida interanual del 14,6 %. De este modo, comprar una vivienda tipo de 90 metros cuadrados en la Comunitat Valenciana supone una inversión de 148.320 euros, casi 19.000 euros más que un año antes.

Alicante lidera el precio de compraventa con 1.863 euros el metro cuadrado, pero registró en el primer trimestre un menor incremento (12,9 %). Le sigue València, que presenta la mayor subida (1.677 euros el metro cuadrado y un 20,4 %), y Castelló (1.272 euros y un 13,3 %), según los datos de Gesvalt.

El recalentamiento de precios ha sido tan alto que la tasa de esfuerzo para comprar una casa se ha disparado en las principales ciudades. Ante esta situación, los bancos han endurecido las condiciones de crédito. De hecho, una de cada tres operaciones no pasa ni el primer filtro del banco.

Aumento del euríbor

Además, los tipos de interés están subiendo por la inflación derivada de la crisis energética por la guerra de Irán. El euríbor a doce meses ha confirmado el cambio de tendencia iniciado en marzo y ha cerrado abril en el 2,747 %, su nivel más alto desde septiembre de 2025. El índice de referencia para la mayoría de las hipotecas variables en España suma así su segundo mes de ascenso, según subraya Trioteca.

Este aumento del euríbor ya tiene consecuencias directas para los hipotecados y las va a tener para la compra de viviendas al encarecerse la financiación. Tras meses de alivio progresivo, las cuotas de las hipotecas variables vuelven a encarecerse por primera vez desde abril de 2025. La comparación interanual es especialmente significativa: en abril del año pasado, el indicador se situaba en el 2,143 %, muy por debajo del nivel actual.

En términos prácticos, para una hipoteca media de 150.000 euros a 25 años con un diferencial de euríbor +1 %, la subida puede traducirse en un incremento de más de 700 euros anuales en la cuota. En el caso de préstamos de 300.000 euros, el encarecimiento supera los 1.100 euros al año.

Ojo con las reservas de vivienda

Los expertos alertan del riesgo de reservar una vivienda sin tener la hipoteca autorizada. Esta falta de planificación provoca que muchos compradores lleguen al momento de entregar las arras sin saber con certeza si podrán obtener la financiación necesaria. “El problema aparece cuando la vivienda interesa, hay otros compradores detrás y se exige una paga y señal inmediata. Si no se tiene la hipoteca clara, el riesgo de perder ese dinero o de verse obligado a aceptar peores condiciones financieras se dispara”, subraya Ricardo Gulias, consejero delegado de RN Tu Solución Hipotecaria, empresa dedicada a obtener las mejores condiciones de contratación.

El segundo fallo más habitual es desconocer el nivel óptimo de endeudamiento. Muchos compradores no calculan correctamente cuánto pueden destinar al pago mensual sin comprometer su nivel de vida ni su capacidad de ahorro, lo que conduce a operaciones excesivamente ajustadas. “El endeudamiento máximo que concede un banco no siempre coincide con el endeudamiento saludable para una familia”, apunta el directivo.

Tipo de interés con compromisos

Un tercer error tiene que ver con el desconocimiento del funcionamiento real del mercado hipotecario. Existe una percepción generalizada de que el mejor préstamo es siempre el que ofrece el tipo de interés más bajo, una idea que, según RN Tu Solución Hipotecaria, no suele corresponderse con la realidad.

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