El precio de vivienda se estanca en el centro de Madrid, Barcelona y Valencia y el 'boom' se traslada a las afueras

El encarecimiento de la vivienda en las grandes ciudades empieza a cambiar de geografía. Después de años de presión sobre los barrios más céntricos, donde la demanda local, internacional e inversora ha empujado los precios hasta máximos, el mayor dinamismo ya no se concentra en el corazón de Madrid, Barcelona y Valencia, sino en sus periferias. Los centros siguen caros y, en términos agregados, todavía registran subidas, pero el ritmo se modera y en las zonas más gentrificadas aparecen señales de agotamiento: más viviendas que tardan en venderse, menos margen para trasladar nuevas subidas y compradores más sensibles al precio.

Los datos de la consultora Atlas Real Estate Analytics muestran que entre enero de 2025 y abril de 2026 el precio de oferta de las viviendas —al cual se cuelgan los anuncios en los diferentes portales inmobiliarios— creció más en la periferia que en el centro en las tres principales ciudades españolas. En Madrid, el precio medio en el interior de la M-30 pasó de 8.196 a 9.107 euros por metro cuadrado, un aumento del 11,1%. En el resto del municipio, en cambio, subió de 3.806 a 4.452 euros, un 17%. La diferencia es de casi seis puntos porcentuales.

La misma pauta se repite en Barcelona y Valencia, aunque con distinta intensidad. En la capital catalana, el centro —definido como los cinco distritos centrales— se encareció un 10,4%, hasta 6.355 euros por metro cuadrado, mientras que la periferia —los distritos exteriores más la primera corona urbana formada por municipios como L’Hospitalet, Badalona, Santa Coloma, Sant Adrià, Cornellà o Esplugues— avanzó un 11,7%, hasta 3.773 euros. En Valencia, el centro subió un 13,3%, hasta 4.500 euros por metro cuadrado, pero la periferia lo hizo un 18,2%, hasta 3.275 euros.

El cambio no significa que los centros hayan dejado de ser los mercados más caros ni que hayan perdido demanda. La lectura es más matizada: las zonas céntricas han recorrido antes el ciclo de subida y empiezan a acercarse a un punto en el que el comprador ya no acepta cualquier precio. "Las viviendas en las zonas céntricas de las ciudades han encadenado muchos años con una demanda muy intensa, tanto de población local, familias y población joven, como de internacionales e inversores, haciendo que esta escasee y por tanto su precio suba", explica Alejandro Bermúdez, consejero delegado de Atlas Real Estate, a EL PERIÓDICO.

Según Bermúdez, esa dinámica ha reproducido en el centro de las grandes ciudades la misma tensión que vive el conjunto del país, pero "de manera más intensa". La consecuencia es que el mercado se ha ido estrechando. "Esta subida de precios ha ido poco a poco reduciendo el tamaño de mercado y se ha llegado a un equilibrio en el que la oferta no se reduce y el precio no sube. Esto es más notorio en las zonas más gentrificadas y a medida que nos vamos hacia los barrios se percibe menos", añade.

La señal de fondo es doble: la vivienda asequible desaparece del centro y la vivienda más cara tarda más en rotar. Ese equilibrio incipiente también cambia las reglas para promotores, inversores y propietarios. "Esto no significa que no haya margen de subida de precios y que no haya demanda para proyectos singulares en zonas céntricas; lo que sí significa es que ya no todo vale y no todo se vende a cualquier precio", advierte Bermúdez. El problema, añade, es para quienes "han hecho modelos de negocio basados en la continua subida de precios y no han aportado valor real a las viviendas".

La periferia, un paso por detrás

Frente al centro, la periferia, en cambio, va un paso por detrás. Ha tardado más en entrar en el ciclo de subidas y todavía conserva margen porque sus precios de partida son más bajos. En Madrid, la brecha entre centro y periferia sigue siendo enorme: 9.107 euros por metro cuadrado frente a 4.452. En Barcelona, 6.355 frente a 3.773. En Valencia, 4.500 frente a 3.275. Esa diferencia permite que muchos compradores expulsados del centro se desplacen hacia barrios exteriores o municipios próximos, alimentando allí una demanda que antes se concentraba en zonas más consolidadas.

Bermúdez cree que ese recorrido existe, pero no será infinito. "En las zonas periféricas sigue habiendo recorrido de precios, pero llegaremos mucho antes a ese punto de equilibrio en el que los precios dejan de subir y la oferta deja de bajar. Cada barrio y cada ciudad tendrán su punto de equilibrio diferente", sostiene. La clave, añade, estará en la calidad urbana y residencial de cada zona. "El punto de equilibrio de un barrio como Tetuán, en Madrid, dependerá de la propia regeneración del barrio: a medida que el barrio tenga edificaciones de mayor calidad, el punto de equilibrio será más alto”.

La advertencia vale también para los barrios populares que han empezado a recibir demanda desplazada. La escasez de oferta puede empujar precios, pero no elimina el límite de renta de los hogares. "Si alguien quiere irse a vivir a Carabanchel, aunque no haya oferta, jamás pagará 700.000 euros por uno de dos dormitorios", resume Bermúdez. En otras palabras, el traslado del 'boom' hacia las afueras no implica que todos los barrios puedan absorber cualquier nivel de precio.

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