¿Qué se puede hacer con la vivienda?

Los expertos advierten de que es necesario un pacto de Estado para impulsar la promoción de pisos protegidos a largo plazo

Imagen de una promoción de viviendas en construcción.

Imagen de una promoción de viviendas en construcción. / Mediterráneo

Ramón Ferrando

Ramón Ferrando

El acceso a la vivienda se ha convertido en la principal preocupación de los españoles. El mercado de compra y alquiler está roto con precios por encima de los de la burbuja inmobiliaria porque la demanda es muy superior a la oferta. El Banco de España ha advertido de que hace falta medio millón de viviendas tras 15 años en los que se ha construido mucho menos de lo necesario. La situación se ha agravado por el crecimiento poblacional del país impulsado por la inmigración. El presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, ha reconocido esta semana que en España se forman 300.000 hogares nuevos al año y solo se construyen 90.000 viviendas. La situación es diametralmente opuesta a la de la burbuja, cuando se creaban 400.000 hogares al año y se construían 600.000 viviendas.

El desequilibrio entre la oferta y la demanda ha disparado los precios de compra con una subida media interanual en España del 8,1% (según el último dato del INE relativo al tercer trimestre), alza mucho más alta en las grandes áreas metropolitanas de Madrid, Barcelona, Valencia y Málaga generadoras de empleo. La tensión en los precios de compra se ha trasladado a los del alquiler con la paradoja de que de media es más económico hacer frente a una hipoteca que a un arrendamiento. El problema es que los jóvenes y cada vez capas más amplias de la clase media carecen de los ahorros necesarios para hacer frente a la contratación de una hipoteca. La consecuencia es que por cada piso que sale al mercado de alquiler hay más de cien familias interesadas.

El Gobierno ha anunciado una batería de herramientas para atajar el problema, aunque los expertos avisan de que el desequilibrio en el mercado tardará años en resolverse y la solución pasa por medidas de consenso que se mantengan estables durante años. La baja actividad en el sector de la promoción se debe en buena medida a la carencia de solares (tras años sin desarrollar nuevas bolsas de suelo) y a la baja penetración de la vivienda de protección oficial en el país por el alto coste de la construcción (a los promotores no les salen los números). Los expertos coinciden en que para revertir la situación hay que incrementar la vivienda protegida con incentivos y dar seguridad a los propietarios para que se reactive el mercado del alquiler.

¿Qué hace falta?

Más vivienda protegida. Uno de los paradigmas en Europa es el gran parque de vivienda de alquiler social en Viena que amortigua la subida de precios.«Es un ejemplo, pero no hay medidas milagro. En el sector inmobiliario necesitas tiempo para que las medidas tengan un impacto real. En Viena llevan 110 años con políticas de vivienda. Son medidas que deben mantenerse en el tiempo por lo que es necesario un pacto de Estado y una coordinación estable entre el Gobierno, las comunidades autónomas y los ayuntamientos. Esta descoordinación pasa en España pero también en el Reino Unido y Estados Unidos», advierte José García Montalvo, catedrático de Economía Aplicada de la Universidad Pompeu Fabra y premio Rei Jaume I de Economía. García Montalvo pone como ejemplo las medidas adoptadas en el País Vasco por las que todas las viviendas de VPO de nueva construcción mantienen esa calificación a perpetuidad (es decir, no pueden convertirse en ningún momento en casas de precio libre con las que especular) y los inmuebles públicos de alquiler siempre tienen que destinarse al arrendamiento.

¿Hay que promover el alquiler protegido?

El profesor de los Estudios de Economía y Empresa de la Universitat Oberta de Catalunya Josep Lladós lamenta que el nivel de alquiler social en España está por debajo del 2% frente a la media de Europa, que se mueve entre el 8% y el 10%. «La solución prioritaria es que la Administración invierta en vivienda pública destinada al alquiler», incide.

¿Es posible construir vivienda asequible?

Patricia García de Ponga, responsable de Living de CBRE, asegura que la vivienda asequible es un segmento necesario y atractivo para los inversores, «por sus elevados niveles de ocupación y la estabilidad de los flujos de caja (pago de los arrendamientos). Entre las claves para el desarrollo del producto asequible se encuentran la desburocratización de los trámites de licencia y planes urbanísticos, más iniciativas de colaboración público-privadas, industrialización que permita un mayor control de costes y acortar los tiempos, y bonificaciones fiscales».

Un edificio de viviendas en València

Un edificio de viviendas en València / Francisco Calabuig

¿Qué pasa en el resto de Europa y Estados Unidos?

Las principales capitales europeas y de Estados Unidos, sobre todo las más turísticas, también tienen una gran crisis de vivienda. El catedrático José García Montalvo pone como ejemplo el caso del Reino Unido. «Tendemos a pensar que la crisis de la vivienda es un problema de España, pero no es así. En España tenemos un déficit de medio millón de viviendas, pero en el Reino Unido es de cinco millones. El Gobierno británico instó en 2010 a los municipios a que permitieran construir más, pero no lo hicieron. Los gobiernos municipales se resistieron por la oposición de sus ciudadanos, que eran propietarios de viviendas y no querían que bajaran los precios al aumentar la oferta», apunta García Montalvo.

En España, según denuncian los promotores, los ayuntamientos no sacan suelo porque los procedimientos administrativos son muy largos y los ciclos electorales cortos. La consecuencia es que grandes poblaciones tienen el mismo Plan General de Ordenación Urbana desde hace cuatro décadas. Como ejemplo, el de Valencia es de 1988 y la ciudad carece de suelo disponible para promociones de más de sesenta viviendas, según alerta la Cátedra de la Vivienda de la Universidad Politécnica de Valencia (UPV).

¿Por qué ha crecido tanto la demanda?

Fernando Cos Gayón, director de la Cátedra de la Vivienda de la UPV, insiste en la descompensación entre la creación de hogares y la construcción de viviendas. El factor desencadenante ha sido la inmigración. «Según Eurostat, España tuvo flujos migratorios positivos de 639.199 personas en 2023, más del doble que Francia (273.809) y más del triple que Italia (178.699). El INE pronostica que en 50 años el 40% de la población española será nacida en el extranjero y en 2024 ya fue el 18%. Si nos detenemos en el dato de 2023, que seguramente será superado en el año que ha terminado, más de medio millón de personas han llegado a España y en la mayoría de los casos en edad de trabajar [por ello vienen, para buscar un futuro digno] y por tanto con necesidades habitacionales nuevas», advierte Cos Gayón. El responsable del observatorio de la vivienda de la UPV alerta de que en los próximos quince años será necesario construir 3,7 millones de viviendas. «Esto supone 246.677 viviendas al año y actualmente en España solo se construyen 90.000», afirma.

¿Cómo va a evolucionar el mercado de compra en 2025?

El economista Gonzalo Bernardos, profesor titular de Economía y director del Máster en Asesoría, Gestión y Promoción Inmobiliaria de la Universidad de Barcelona, está convencido de que el mercado va a continuar recalentándose. «Este año va a comprar vivienda una barbaridad de gente por la bajada de tipos de interés, por la decisión de los bancos de dar crédito a clientes con menos recursos y porque van a facilitar hipotecas a cuarenta años a los menores de cuarenta años, y por padres que van a ayudar a sus hijos a hacer frente a la entrada. Esto va a provocar que el precio de las viviendas se ponga por las nubes», subraya. Bernardos mantiene que «el crecimiento del mercado de venta va a ser histórico. Estamos ante un alud de la demanda como el que ocurrió entre 2004 y 2007 –años del pico de la burbuja inmobiliaria– con la diferencia de que no hay tantos especuladores en el mercado».

¿Por qué se ha descontrolado el alquiler y qué no debe hacer la Administración?

Los expertos coinciden en que el mayor problema inmobiliario en España es el mercado del alquiler. José GarcíaMontalvo explica que los índices internacionales demuestran que el mercado del alquiler español «está muy mal. Al mercado de compraventa no es fácil acceder, pero no estamos muy alejados de los niveles de otros países». El catedrático pone el foco en la «escasa oferta de viviendas de alquiler» y apunta que la falta de seguridad jurídica «no favorece» la salida al mercado de más pisos.

El presidente del Gobierno ha reconocido esta semana que dos tercios de la oferta de alquiler procede de pequeños propietarios (familias de clase media) que se compraron con mucho esfuerzo una segunda vivienda y la tienen como una fuente de ingresos complementaria. Las inmobiliarias son muy críticas con la ley de vivienda de 2023 porque dio más protección a los inquilinos y retrajo esa oferta. Josep Lladós reconoce que una buena parte de las viviendas no sale al mercado por esa desconfianza. «Hay que movilizar la oferta de alquiler residencial que no está en el mercado. En España hay cuatro millones de viviendas vacías. Hay que reforzar la confianza en el cobro y evitar procesos de ocupación», apunta Lladós.

¿Cómo resolver el problema a medio plazo?

Los expertos coinciden en que para acabar con el desequilibrio entre la oferta y la demanda hay que adoptar medidas que tendrán consecuencias a medio y largo plazo. Gonzalo Bernardos defiende que es necesario crear un mecanismo a nivel nacional «para reconvertir con rapidez suelo agrícola en residencial. Además, hay que reducir la burocracia. No se puede tardar 18 meses en conseguir la licencia de construcción de un edificio». El economista añade que «ante un problema tan grave como el actual necesitamos medidas extraordinarias. Es necesario que las ciudades crezcan y crear otras nuevas» cerca de centros de trabajo. Josep Lladós coincide en que hay que distribuir la demanda hasta encontrar un punto de equilibrio.

¿Qué medidas debe tomar la Administración a largo plazo?

La solución al problema pasa por acelerar significativamente la capacidad de producción, especialmente «mediante la generación de suelo finalista para crear oferta de vivienda accesible en las ciudades con mayor demanda. Ahora mismo sigue siendo un proceso lento, costoso e ineficiente. Sin abordar las limitaciones actuales de fondo, será imposible aliviar la presión sobre los precios de manera sostenida en las ciudades más demandadas. Es urgente crear un marco regulatorio seguro, estable y predecible, y además es fundamental invertir en medidas que aumenten la capacidad productiva del sector de la construcción, asegurando así que podamos satisfacer la creciente demanda de manera eficiente y sostenible», señala Susana Rodríguez, máxima responsable del área comercial y directiva ejecutiva de Living en la consultora Savills. Patricia García de Ponga defiende que «el desafío inmobiliario requiere de una estrategia integral que combine medidas fiscales, aumento de la capacidad productiva y colaboración con las comunidades autónomas. Aumentar la disponibilidad de suelo agilizando la transformación de esta materia prima, flexibilizar y agilizar los cambios de uso en activos existentes o acelerar los mecanismos de transformación de suelo para producir vivienda de una forma más temprana son algunas de las palancas esenciales para aumentar la oferta».

¿Es factible incrementar la construcción para responder a la demanda o falta suelo?

Susana Rodríguez alerta de que no hay suficiente suelo en los mercados donde se concentra la demanda y además falta capacidad en el sector constructor. «Si hubiese suelo suficiente para cubrir las necesidades de la demanda, el sector constructor no tendría capacidad, falta mano de obra. Solo mediante un enfoque integral será posible responder a las necesidades del mercado. Aunque la necesidad de desarrollar vivienda afecta a todas las tipologías, resulta evidente que es absolutamente imprescindible el desarrollo de vivienda social, que es la destinada a grupos vulnerables que no pueden acceder por sí mismos a una casa, y de vivienda protegida. En vivienda social, España está a la cola de Europa, en cuanto a oferta. Sería necesario construir 1.400.000 unidades en toda España», sentencia la directiva de Savills.

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