Los buitres se dan un festín

En el trascurso de una conferencia en Santander le preguntaron al presidente del Banco de Sabadell, Josep Oliu, sobre la posibilidad de que la entidad vendiese parte de su cartera de activos inmobiliarios a alguno de los denominados fondos oportunistas o fondos buitres. «Para buitres nosotros», respondió Oliu medio en broma, medio en serio. «La gestión de los activos disponibles para la venta, el popularmente conocido como banco malo, es un negocio probablemente mejor que el banco malo, todo depende del precio».

Esa es la clave que explica el funcionamiento de los fondos buitre: el precio. En las últimas semanas, tras varios meses sobrevolando los cadáveres dejados por el pinchazo de la burbuja inmobiliaria, ha trascendido que entidades bancarias, principalmente las nacionalizadas Bankia, Banco de Valencia o Novagalicia Banco, han traspasado a este tipo de fondos créditos inmobiliarios fallidos o en riesgo de entrar en mora. La última operación en conocerse ha sido la venta al fondo Blackstone y la entidad canadiense Caisse de Dépot du Québec del 40 % del pasivo del que estos y otros bancos eran acreedores en la sociedades Alteco y Mag Import, de los promotores Joaquín Rivero y el valenciano Bautista Soler, garantizado a su vez con un 31 % del capital de una de las principales inmobiliarias francesas, Gecina. No ha sido el único fondo que se ha lanzado a darse un festín a costa del concurso de acreedores de Rivero y Soler. También el fondo Lone Star tiene ofertas encima de la mesa.

La operativa de estos inversores es sencilla. Se trata de créditos que los bancos van a tener que traspasar con fuertes descuentos al banco malo creado por el Gobierno por mandato de la Unión Europea para sanear los balances de las entidades financieras españolas intervenidas. La rebaja media de la trasferencia en el caso de los préstamos inmobiliarios será del 45 %, que se reducirá al 33,8 % en el caso de préstamos con garantía real, como puede ser el caso de Soler y Rivero con las acciones de Gecina. No obstante, habrá créditos son rebajas aún mayores como los de suelo urbano (53,6 %), otro tipo de suelo (56,6 %) u otros sin garantía real (67,6 %).

Estos porcentajes están sirviendo de referencia a la hora de cerrar operaciones. La banca intervenida, obligada por decreto ley a traspasar todo su crédito inmobiliario (sano o no) al banco malo, está aceptando cualquier oferta que signifique mejorar, aunque sea mínimamente, esos descuentos.

El pasado mes de julio, Bankia anunció la venta a precios muy bajos de 800 millones de euros en créditos fallidos a los fondos de inversión Aktiv Capital (noruega) y Oko Investments (Luxemburgo). De un plumazo, la entidad que preside José Ignacio Goirigolzarri se quitó de encima 127.000 préstamos con una antigüedad media de cinco años de los que el 80 % provenían de clientes particulares.

Francisco Álvarez, exdirector de la Bolsa de Valencia, asesor del comité socioeconómico de la ONU y responsable del despacho de gestión de patrimonios familiares Ética, sostiene que los fondos buitres estudian durante semanas y meses las operaciones ante de ejecutarlas. «Tienen expertos en análisis de riesgos inmobiliarios que tienen en cuenta todo tipo de dudas. Los buitres son gente muy seria», explica. Álvarez sostiene que, en ocasiones, pese a las connotaciones negativos que se atribuyen a este tipo de inversores, aparecen como salvadores de quien no puede desprenderse del activo. «Generalmente hacen fuerte rebajas porque los buitres dejan los cadáveres en los huesos, y tienen la fama que tienen, pero puntualmente pueden representar un balón de oxígeno para más de uno».

Álvarez sostiene que estos fondos llevaban meses estudiando y analizando el mercado español, pero que hasta ahora no había una referencia clara sobre los valores de los activos. El informe de Oliver Wyman encargado por el Gobierno para valorar de forma real a los bancos ha servido para establece referencias más claras. «Eso era lo peor que puede haber en un mercado, que no se sepa cuánto valen las cosas».

La clave de estos fondos es que, al margen de que en ocasiones tengan vendidos algunos activos antes incluso de comprarlos, son muy pacientes. «Detrás hay inversores que no necesariamente buscan un rendimiento a corto plazo. Suelen estar convencidos de los beneficios a largo plazo». Esto es lo que les está llevando a adquirir activos que ahora están muy devaluados pero que pueden tener retornos dentro de unos años. Es el caso de la operación con el pasivo de Soler y Rivero. Tras la solicitud de concurso de acreedores lo primero que han hecho los jueces es suspender la ejecución de la garantía del 31 % de las acciones de Gecina que habían hecho los bancos. De ahí que hayan optado por desprenderse de ese pasivo. Los fondos buitres, en este caso, no tienen prisa, saben que tarde o temprano esos título caerán de su lado y les permitirán tomar una posición importante en el capital de la inmobiliaria francesa.

Según la consultora KPMG, solo el año pasado y este se han vendido a fondos oportunistas más activos que entre 2005 y 2010. Y queda mucho en venta a precio de saldo: Edificios y naves industriales en polígonos, participaciones industriales de bancos y cajas (en venta por mandato de la UE), espacios comerciales controlados por empresas muy apalancadas. España está en venta y los buitres están empezando a darse un festín.