El sector residencial español y valenciano ha sufrido un duro ajuste en su doble condición de verdugo y víctima de la crisis económica. Siete años después de iniciar su senda descendente ha comenzado a dar síntomas de reactivación. Los precios se han estabilizado, las compraventas han empezado a crecer en algunas ciudades y los bancos han recuperado los objetivos en la concesión de hipotecas, con el consiguiente efecto sobre el mercado, que ha visto como aumentaban los préstamos con la vivienda como garantía un 36,3 % en septiembre del año pasado en comparación con el mismo mes del año anterior en la Comunitat Valenciana.
Sin embargo estos destellos no deben confundirse con el acercamiento de una nueva constelación de estrellas luminosas. La reactivación será moderada, discreta y modesta durante muchos trimestres. El mercado inmobiliario está condenado a moverse al ralentí durante varios años lastrado por razones económicas y demográficas. La primera y principal es que la compra de primeras viviendas va a estar condicionada por la propia evolución de las familias. Según la Proyección de Hogares 2014-20129 publicada recientemente por el Instituto Nacional de Estadística en la Comunitat Valenciana apenas está previsto que se formen 19.241 nuevos hogares en los próximos quince años, un 0,96 % más que en la actualidad. Esto arroja una media de 1.282 hogares nuevos al año, apenas el 2 % de las familias que nacerán anualmente en el conjunto de España (63.411). Hay que tener en cuenta que en los años de bonanza (2002-2007) llegaron a crearse 425.000 nuevos hogares al año, según recoge un informe de la Fundación de las Cajas de Ahorros (Funcas).
Este estudio, elaborado para el número de noviembre de la revista de Funcas Cuadernos de Información Económica por María Romero, de Analistas Financieros Internacionales, explica que la formación de nuevos hogares (bien por la emancipación de individuos o por la separación de familias) es uno de los principales motores de demanda potencial de viviendas. Si se restringe su nacimiento automáticamente se deprime la demanda residencial. Este factor es clave para explicar el alcance y el ritmo de recuperación del mercado inmobiliario en las ciudades de la Comunitat Valenciana, una autonomía en la que se prevé la pérdida de 240.000 habitantes en los próximos tres lustros. Las razones del despoblamiento están en la salida de la inmigración, pero también en que las defunciones va a seguir creciendo mientras que los nacimientos se van a reducir. Es decir, que la población se va a envejecer.
Con este marco demográfico, la demanda potencial de vivienda va estar concentrada en otras motivaciones, como por ejemplo la reposición, adecuación, mejora o cambio de la vivienda habitual.
Otra motivación es la compra de segundas viviendas o residencias para ser usadas en vacaciones o fines de semana. La Comunitat Valenciana, por su carácter turístico y sus kilómetros de costa, forma parte de los territorios en los que el mercado de segunda viviendas está repuntando con más fuerza que el de la vivienda habitual. Según el informe de Funcas, las transacciones realizadas en el primer semestre de 2014 en España para segunda residencia o inversión (el cuarto factor de demanda) representaron el 17, % del total de operaciones.
Según María Romero, a la tradicional motivación cultural española de concentrar patrimonio y ahorro a través de la vivienda en propiedad (que persiste pese al aumento del alquiler) se ha sumado la intensa corrección de precios de la vivienda, que ha captado la atención de una demanda (la de segunda residencia), «que cuenta con suficiente ahorro acumulado o exhibe una solvencia crediticia necesaria, y casi imprescindible en estos momentos para acometer una inversión de estas características».
En el primer semestre del año, las compraventas de viviendas realizadas por residentes en España ascendieron a 27.700. Madrileños y catalanes están siendo los más activos a la hora de adquirir segundas residencias. Concentran las dos terceras partes de las operaciones con inmuebles ubicados geográficamente en las costas del Mediterráneo, Canarias y Baleares.
Respecto a los extranjeros, un tercio de las adquisiciones se concentraron en la Costa Blanca, con ingleses y franceses como primeros inversores pero con notable aumento del apetito inversor de belgas, suecos y rusos.
