Dieciséis capitales de provincia tienen el precio de la vivienda más caro que València. Madrid, Barcelona y las capitales vascas son mucho más caras, pero también ciudades como Málaga, Sevilla, Cádiz, Santander, Las Palmas de Gran Canarias o A Coruña. Históricamente, el coste de la vivienda en el cap i casal ha sido más bajo. Los expertos coinciden en que hay un conjunto de circunstancias que explican que sea más accesible adquirir una vivienda en València que en otras ciudades donde la renta per cápita es más baja como Sevilla. Sin embargo, advierten de que esta situación puede cambiar en el futuro si no se desarrollan nuevos suelos porque la reserva actual se está agotando. Las principales claves son los salarios bajos de València por la falta de industria, el precio del suelo, una tendencia a construir viviendas más grandes (con lo que reduce el coste medio del metro cuadrado), el interés en reservar dinero para una segunda residencia y el modelo empresarial valenciano en el que hasta antes de las crisis una buena parte de los promotores tenían su propia constructora (sistema de trabajo que conservan empresas como Urbem o Ática) lo que les permitía ahorrar costes.
Yolanda García, directora general de Olivares Consultores, insiste en que hay múltiples motivos y uno de los más importantes es la capacidad adquisitiva de los valencianos a pesar de ser la tercera capital de España. «En Zaragoza tienen los precios de venta por metro cuadrado más altos porque los ciudadanos tienen un mayor poder adquisitivo», apunta. José Manuel Martínez, subdirector general y director de Residencial de Olivares, coincide en la importancia de los salarios y añade otros factores como la disponibilidad de suelo y la costumbre de no invertir todo el dinero en la primera vivienda. «València ha tenido grandes bolsas de suelo para desarrollar si se compara con ciudades como Bilbao o San Sebastián, que están limitadas por la orografía. Históricamente, además, la sociedad valenciana, por el clima de la zona, ha valorado menos la primera vivienda. Era muy común tener una segunda residencia en La Cañada o Bétera o un apartamento en la playa. Esto está cambiando. Ahora se busca calidad, espacio, servicios y zonas comunes», subraya Martínez. Los directivos de Olivares creen que el bajo coste de la vivienda en València es una ventaja para los inversores porque los activos tienen más recorrido. Sin embargo, José Manuel Martínez advierte de que la bolsa de suelo a desarrollar se está agotando y cree que la Administración debería actuar para «democratizar» el acceso a la vivienda. «No me refiero a recalificaciones», puntualiza.
Bajos salarios, oferta de suelo y las prioridades de los valencianos explican el fenómeno
Antonio Olmedo, presidente de la Asociación de Promotores de Valencia, destaca que la renta per cápita de los valencianos está quince puntos por debajo de la media española. El representante de los promotores añade que otra circunstancia es que tradicionalmente se ha construido mucha vivienda protegida en València. «Incluso en la calle Colón hay viviendas protegidas. Antes los pisos protegidos podían tener casi doscientos metros. En Colón se construyeron en los años sesenta y en la avenida de Aragón en los ochenta», precisa. Olmedo subraya que tradicionalmente los promotores valencianos tenían su propia constructora. «En los años ochenta y noventa había 250 promotores valencianos que hacían una gestión muy eficaz» gracias a este sistema de trabajo, asegura. Un empresario valenciano del sector explica que las promotoras nacionales «funcionan con otro esquema. Contratan a una constructora y encarecen el producto porque tiene que haber dos márgenes de beneficio. Uno para la propia promotora y otra para la constructora».
Cristina Recasens, directora general de Recasens Real Estate y especialista en tasación de activos inmobiliarios, considera que la clave es el sueldo medio que cobran los valencianos por la falta de industria. «En ciudades como Madrid, Barcelona o localidades del País Vasco hay mucha industria y los salarios son mejores. València está muy enfocada al sector servicios y los sueldos son más bajos. La renta per cápita de los ciudadanos de València es de 12.453 euros frente a los 15.000 euros de los bilbaínos o los 15.900 euros de los madrileños. En poblaciones del País Vasco como Getxo, Portugalete o Hernani tienen una renta media de 18.000 euros», destaca Recasens. La directiva incide en que en cualquier caso hay que tener en cuenta que en València hay dos zonas muy diferenciadas: el centro y la periferia. «Los pisos del centro son muy caros y los propietarios no están dispuestos a bajar los precios. Sin embargo, en barrios como Patraix es posible encontrar viviendas sin ascensor por 65.000 euros», advierte.
Los promotores destacan el elevado número de pisos de VPO en el ‘cap i casal’ y que incluso hay en la calle Colón
Un promotor valenciano afirma que otro motivo de la histórica diferencia de precios es que tradicionalmente en València se construía con menos calidades. «A diferencia de Madrid o Valladolid, en València no se instalaba, por ejemplo, suelo radiante y calefacción en las casas. Todo ese tipo de extras van encareciendo el coste».
Miguel Esparza, director general de Urbem, confirma la importancia del precio del suelo, que es la materia prima de los promotores y que en València representa el 20 % del coste de la obra (en Madrid supone el 40 %). «El PGOU de València de 1988 (que todavía está en vigor) permitió desarrollar grandes bolsa de suelo en Orriols, Benicalap o la avenida de las Corts Valencianes. Esta circunstancia ha permitido que los suelos y los pisos fueran baratos. Es una cuestión de oferta y demanda», sentencia Esparza.
