El confinamiento de primavera y el temor de parte de la población a salir de tiendas por los rebrotes del coronavirus han disparado las ventas del comercio electrónico y han lastrado las transacciones de los locales comerciales. Las rentas de algunos bajos en la zona prime de València han caído más del 50 % y en los barrios que rodean el centro hay decenas vacíos y con escasas perspectivas de ocupación. Las principales consultoras inmobiliarias defienden la reconversión de parte del stock de locales en oficinas y viviendas. Los agentes coinciden en que en el centro no tiene sentido dedicar un espacio comercial a viviendas porque el alquiler sería inasumible, pero creen que sí funcionaría en los barrios más alejados y en las fincas de nueva construcción en la periferia. En Madrid y Barcelona ya se está haciendo, pero en València la normativa es más restrictiva. El Ayuntamiento de la capital del Túria obliga a que los bajos de una promoción de pisos tengan el mismo uso (tienda, oficina o vivienda). El último ejemplo es la urbanización Turianova, en la que la promotora quería combinar en las plantas bajas tiendas con viviendas y al final tuvo que desistir porque lo impedía la normativa municipal. Los promotores valencianos reclaman a la Administración que flexibilice la regulación para rentabilizar los espacios vacíos en un contexto de falta de vivienda. El Ayuntamiento de València rechaza el cambio de usos porque quiere garantizar que todos los barrios dispongan de servicios comerciales.
Un repaso en Idealista a la oferta de bajos disponibles en el centro de València confirma la situación. Cristina Recasens, fundadora de Recasens Real Estate, destaca que en la calle de la Paz los precios de los locales comerciales se han hundido tras el estallido de la pandemia y ahora hay disponibles «auténticas gangas» que llevan meses en el mercado y no se alquilan. Recasens pone como ejemplo un bajo comercial en el número 24 de la calle de la Paz que mide cien metros cuadrados y que cuesta 1.800 euros al mes (18 euros el metro cuadrado) o un local en «un sitio inmejorable» de la misma calle que vale 1.700 euros al mes y que «en condiciones normales se alquilaría por el doble». «Son bajos que hace unos meses se alquilaban por entre 3.000 y 4.000 euros y ahora permanecen vacíos», asegura Recasens.
José Ángel Sospedra, director en la Comunitat Valenciana de la consultora inmobiliaria CBRE, ratifica la visión de Recasens. «Hay locales en el centro que han pasado de costar 100 euros el metro cuadrado al mes a 25 euros. Hay sobreoferta en calles como Poeta Querol y muchos bajos se van a tener que reconvertir como ya ocurre en Madrid y Barcelona», apunta. El directivo incide en que la pandemia del coronavirus ha acelerado el cambio en el sector. «El comercio electrónico ha adelantado su crecimiento dos o tres años por el confinamiento. Estamos viendo que se han disparado los alquileres de las naves logísticas y han caído los de los locales comerciales. Son vasos comunicantes. Todo lo bien que funciona el comercio electrónico es malo para los locales comerciales. En el black friday las ventas en internet crecieron un 22 % respecto al año pasado», precisa Sospedra. El responsable en Valencia de CBRE asegura que los centros comerciales están resistiendo el impacto. «Los de barrio continuarán con buenos rendimientos. Aqua es un centro que va muy bien y es casi comparable a la calle de Colón, y Arena está muy consolidado y cuenta con buenas afluencias», añade. El consultor alerta de que otra consecuencia es la bajada de las rentas del alquiler. «En la calle Colón rondan los 120 euros el metro cuadrado. Han caído entre un 10 y un 15 %», señala.
Jorge Caruana Font de Mora, director de Agencia y Gestión de Inmuebles de Olivares Consultores, insiste en que las caídas del 50 % en las rentas de algunos locales del centro son coyunturales como consecuencia de la crisis provocada por el coronavirus. «Ningún propietario baja a la mitad las rentas a diez años vista. Son ofertas puntuales de un año con subidas progresivas en los próximos. Es cierto que la pandemia de la covid ha acelerado el comercio electrónico. Hay empresas que se han dado cuenta que venden igual en la web que en un local con unas rentas de 25.000 euros al mes. Algunas se reorganizarán, pero la demanda persistirá. Eso sí, lo que no se va a producir es un incremento exponencial de las rentas del alquiler como ha ocurrido en los últimos cinco o seis años». Caruana mantiene que es inviable que algunos bajos del centro acaben transformándose en viviendas o en oficinas porque los número no salen. «El alquiler en la calle Colón se sitúa entre los 120 y los 150 euros el metro cuadrado al mes. Eso implica que un bajo de 100 metros cuadrados cuesta 15.000 euros al mes. Otra cosa es el extrarradio, donde los locales han perdido valor y van a peder más».
José Manuel Martínez Plaza, subdirector general y director del Área Residencial de Olivares Consultores, coincide con Caruana en que la situación es mucho más complicada en los barrios que rodean el centro y es donde tiene sentido la transformación de locales comerciales en vivienda, aunque advierte de los límites de la normativa. «Nosotros tenemos un caso muy concreto que es Turianova (promoción que comercializa Olivares). Allí todos los bajos son viviendas. Los promotores se plantearon destinar algún bajo a local comercial, pero la normativa no permitía combinar tiendas con viviendas. Allí sí que vimos que no era rentable dedicar todos los bajos a locales comerciales porque iban a quedar vacíos», indica. El directivo advierte de que en desarrollos nuevos como Turianova o el PAI de Malilla es complicado dar salida a los locales comerciales. «Solo tienen sentido para un bar o una panadería. Antes no pasaba porque no estaba tan desarrollado el comercio electrónico como ahora», subraya.
El presidente de la Asociación de Empresas Promotoras de Valencia, Antonio Olmedo, defiende que el Ayuntamiento de València debe flexibilizar la normativa para que no haya restricciones como ocurre en Madrid y Barcelona. El Ayuntamiento de València no tiene previsto modificar la normativa porque trabaja en un «modelo de ciudad amable con servicios a 15 minutos» y cree que en los barrios periféricos tiene que haber tiendas.
