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Alquiler con opción a compra: ¿la alternativa en esta crisis?

Uno de los pisos que se vende por 60.800 euros está en este edificio de Oliva.

En el momento de buscar una casa siempre surge la misma duda: ¿alquilar o comprar? No hay respuesta correcta, ya que depende de las circunstancias personales, laborales y económicas de la persona. Pero hay una alternativa híbrida, el renting inmobiliario, es decir, alquilar con opción a compra. No es una alternativa muy extendida en España, pero hay empresas que ya la tienen en cuenta.

Esta es una de la posibilidades que tiene el inquilino que quiere una casa en propiedad y no puede en ese momento, por falta de liquidez o porque no le conceden un préstamo. Con esta alternativa firmará un contrato doble en el que primero será inquilino y después del tiempo acordado, propietario.

Esta práctica se extendió por España con la crisis económica de 2008, de origen inmobiliario y financiero. Se unieron todos los factores para que el renting inmobiliario se convirtiera en una alternativa jugosa. «Nos encontramos una demanda de compradores con una situación económica compleja y sin ahorro y con unos propietarios en un mercado de venta difícil», explica Ferran Font, director de Estudios de pisos.com.

No obstante, los expertos coinciden en que no se verá en esta crisis «porque no es de las mismas características». Según Font, «no existe el mismo exceso de oferta y la crisis es coyuntural y no está afectando al crédito». Para el directivo de pisos.com, el alquiler con opción a compra podría significar una alternativa, pero no debería ser la opción mayoritaria: «El mercado inmobiliario tiene que ser capaz de generar una oferta asequible de alquiler y de compra».

Juan José Aguilera, director de Relaciones Institucionales del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Barcelona, coincide en que no se va a ver en esta ocasión y resalta que los datos de compraventa «demuestran que la crisis ya ha pasado para el sector». Considera que no será una opción hasta que no cambie la situación fiscal, «pero no creo que se modifique porque desde las administraciones apuestan mucho por fomentar el alquiler».

Sin embargo, Iñaki Usain, presidente de la Asociación Española de Personal Shopper (Aepsi), apunta que no se extenderá por «un problema cultural, por desconocimiento». El presidente de Aepsi explica que «es una operación fantástica entre particulares; salen beneficiados porque tiene tiempo para ahorrar y el propietario tiene colocado el piso».

Puntos a tener en cuenta

Iñaki Usain insiste en esta opción en momentos de dificultad para acceder al crédito. «Te permite comprar, pero con calma para ahorrar», puntualiza.

El inquilino y comprador tiene que desembolsar una prima en el momento de firma del contrato, que suele ser del 5% del precio de compra, que se queda fijado al principio. El riesgo para ambas partes es que llegue el momento de ejercer la opción a compra y el precio de la vivienda haya subido (malo para el vendedor, que recibirá menos dinero) o que haya bajado (malo para el comprador, que desembolsará más dinero).

Aguilera avisa de que «desde el punto de vista contractual no hay ningún problema, la libertad de pacto entre las partes permite mucha versatilidad. El problema es que tiene una fiscalidad muy negativa para los particulares, es inviable». El inquilino debe pagar el impuesto de transmisiones patrimoniales en el momento de la firma.

Además, si llega la fecha de compra esta no se efectúa, se pierde la prima desembolsada al inicio. El contrato es doble: por un lado está el del alquiler, donde se fija el plazo del arrendamiento, el periodo máximo para ejercer la opción a compra, la renta mensual y quién debe asumir los gastos de comunidad. En cuanto a la parte de la compraventa, tiene que estar especificado el precio, el plazo para ejercer el derecho a compra, la prima desembolsada al inicio y qué porcentaje de las cuotas del alquiler se descuentan del precio final. Lo habitual, tal y como apunta Usain, es que sea un descuento del 100% de las cuotas pagadas a lo largo de los años de alquiler, pero no tiene porqué ser así, ya que es un punto en el que se tienen que poner de acuerdo ambas partes. «El inquilino quiere que se descuente toda la renta del alquiler, pero el propietario puede que piense que como no lo compra en ese momento no se descuenta todo, pero lo normal es que sí que se haga», explica. De hecho, añade que se puede llegar a un acuerdo en el que el porcentaje descontado sea menor, pero nunca será cero.

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