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Nubarrones en la inversión en residencias

La intención de la generalitat de limitar el número de plazas complica la rentabilidad de los centros pese a la demanda

Residencia para mayores en Requena. | EMV

Residencia para mayores en Requena. | EMV

La patronal de las residencias de mayores (Aerte) calcula que en la Comunitat Valenciana faltan al menos 12.000 plazas y alerta de que el problema se va a agravar en los próximos años por el envejecimiento de la población. Un informe de la consultora inmobiliaria Colliers revela que el porcentaje de población mayor de 65 años va a pasar del 20 % en 2020 al 37 % en 2050. A pesar de la carencia de camas, los inversores no acaban de tenerlo claro. La intención de la Generalitat Valenciana de limitar a 100 el número de plazas frente a las 150 actuales resta rentabilidad a los proyectos. El Consell busca con la medida que los mayores tengan un trato más cercano frente a modelos masificados, pero los operadores aseguran que consiguen la rentabilidad a partir de 120 plazas.

El déficit de plazas en residencias de mayores y el rápido envejecimiento de la población valenciana hace a priori interesante la inversión en este tipo de activos, según las consultoras. Sin embargo, los operadores encuentran menos atractivo invertir en residencias en Valencia que en otras regiones españolas como Madrid por las trabas de la Administración. Alberto Díez, director de mercados de capital en Colliers España, afirma que a nivel nacional hay un interés creciente por este tipo de activos: «Desde hace meses, estamos viendo un peso cada vez mayor de capital proveniente de América del Norte, Asia y Europa dirigido al sector de la salud y las residencias de mayores, aunque también constatamos que los inversores tienen reticencias respecto a algunos riesgos asociados a estos activos como la obsolescencia de las instalaciones o la existencia de operadores (que gestionan las residencias) financieramente débiles. Sin embargo, España se sitúa en una posición privilegiada en el mercado fundamentalmente por su fuerte atractivo en cuanto a clima, calidad de vida y personal sanitario especializado, que le convierten en un país propicio para el desarrollo de nuevos modelos de atención dirigidos tanto a la población nacional como a la extranjera».

José María Toro, presidente de la Asociación Empresarial de Residencias y Servicios a Personas Dependientes de la CV (Aerte), subraya que en la autonomía hay una gran carencia de plazas. «La Comunitat Valenciana es una de las regiones de España que tiene una ratio más baja de camas. La Organización Mundial de la Salud (OMS) defiende que debe haber cinco plazas por cada 100 personas mayores de 65 años. En España estamos en 4,3 plazas por cada 100 y en la Comunitat Valenciana en 2,9. Para cumplir con los objetivos marcados por la OMS hacen falta 19.187 camas en la Comunitat Valenciana y para alcanzar la media española son necesarias 12.761. Por el envejecimiento de la población calculamos que en 2029 serán necesarias 25.182». José María Toro señala que la carencia de plazas se debe a que desde la crisis económica de 2008 a penas se ha invertido, a la «inseguridad jurídica» y a la burocracia, ya que «en la Comunitat Valenciana son muy farragosos los trámites».

La Generalitat ha comunicado a la patronal su intención de reducir el número máximo de plazas de las residencias de las 150 actuales a 100 y que se organicen para que funcionen en unidades de 20 plazas (como miniresidencias dentro de un mismo centro). Los empresarios han advertido al Consell de que es complicado garantizar la viabilidad económica de este tipo de centros. Un portavoz de la Conselleria de Bienestar Social confirmó que están trabajando en este modelo de residencia y avanzó que la nueva normativa será aprobada en breve. «Serán residencias de 100 plazas con una distribución modular por unidades de convivencia de 20 personas. Cada uno de estos módulos tendrá su propio comedor y zonas comunes. El objetivo es acabar con los macrocentros de 150 plazas para mejorar la calidad asistencial y que el trato sea más individualizado y personal».

Yolanda Lozano, directora general de Olivares Consultores, destaca que en este momento en el mercado de inversión «lo que funciona muy bien son los productos alternativos como las residencias de estudiantes o las de mayores. La rentabilidad de las residencias de mayores depende de la ubicación, pero de media ronda el 6 %». Olivares acaba de cerrar la venta de una residencia de 120 plazas en la ciudad de València por más de diez millones de euros. Los inversores suelen ser fondos institucionales.

La pandemia ha tenido un gran impacto en el sector. La consultora Colliers recuerda que 86.000 personas se infectaron en las residencias para mayores de toda España y 29.400 perdieron la vida a causa del coronavirus. Las consecuencias del virus también han influido en la decisión de la Conselleria de Bienestar Social de buscar un modelo de residencia menos masificado y compartimentado.

La mayoría de los grandes inversores procede de Francia, donde el sector está mucho más maduro. Hay compañías allí que ya no pueden crecer más y necesitan expandirse a otros países y España es ideal. A pesar de la situación económica por la crisis, España ha registrado altos niveles de inversión en el sector de las residencias de mayores durante 2020 y el primer cuatrimestre de este año. Colliers destaca que algunos grupos internacionales han firmado sus primeras transacciones en España como Swiss Life REIM, Care Property Invest o Cofinimmo. El grupo Batipart, holding de la familia francesa Ruggieri, ha encargado a Natixis Partners y Crédit Agricole la venta de una megacartera de 24 residencias de mayores repartidas entre España e Italia. La operación, que se está gestionando desde Francia, podría rondar los 350 millones de euros. Esta transacción supondrá la desinversión total del grupo en el sector de mayores en España, ya que, según las mismas fuentes, la venta incluye las 18 residencias que Batipart tiene en nuestro país.

La mayoría de los inversores está más interesado en los activos inmobiliarios que en la gestión de las residencias y se ha lanzado a explotar la fórmula sale & leaseback (compra del inmueble ligada a un arrendamiento a largo plazo). Los gestores de residencias en Valencia están recibiendo ofertas para que vendan los edificios y se queden como inquilinos.

La directora general de Olivares Consultores insiste en que a pesar del interés creciente de los inversores hay «mucha incertidumbre» por la futura normativa valenciana que limitará a cien el número de plazas. «A los inversores les interesan residencias con más plazas. En zonas como Madrid este tipo de operaciones son mucho más sencillas», puntualiza.

El director de CBRE en la Comunitat Valenciana, José Ángel Sospedra, coincide con Lozano en que los operadores necesitan residencias de tamaño más grande para garantizar su rentabilidad. «El número de plazas idóneo para invertir en una residencia es 120. Esas 120 plazas permiten repartir los costes y tener rentabilidad. El límite de 100 plazas puede provocar que las inversiones se frenen», lamenta. Sospedra incide en que es un nicho de mercado que debe evolucionar y que tiene peculiaridades como el hecho de que el propietario de los inmuebles suele ser diferente al gestor. El directivo manifiesta que el coste de este tipo de activos inmobilarios en el centro de las ciudades es muy alto, lo que ha provocado que la mayoría de los nuevos proyectos se estén ejecutando en poblaciones del área metropolitana de la capital del Túria como Bétera o Torrent.

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