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Locales a precio de oro

Los bancos han inundado el mercado inmobiliario con cientos de locales comerciales con las mejoras ubicaciones pero difíciles de colocar porque son muy caros

Antigua oficina bancaria en la avenida de Francia que está en el mercado | GERMÁN CABALLERO

La banca ha acelerado el cierre de sucursales y ha inundado el mercado inmobiliario de locales comerciales. Durante la pandemia se han cerrado 255 oficinas en la Comunitat Valenciana y el próximo 7 de diciembre CaixaBank acometerá la clausura de 156 dentro del proceso de integración con Bankia. Banco Santander, Sabadell y CaixaBank han puesto en marcha un plan de ajuste que a nivel nacional conlleva el cierre de 3.300 sucursales. Las consultoras inmobiliarias advierten de que la mayoría de los activos están sobrevalorados porque los bancos pagaron un sobreprecio para quedarse con las mejores ubicaciones y esa situación complica su venta o alquiler. Banco Santander ha creado la sociedad patrimonialista RetailCo para dar salida con la máxima rentabilidad posible a 746 inmuebles procedentes en su mayoría de los cierres de sucursales. RetailCo tiene en cartera en la Comunitat 63 locales. CaixaBank va a traspasar las sucursales clausuradas de su propiedad (que son la mayoría) a Building Center (sociedad que utiliza para desinvertir), y Banco Sabadell ha enfocado los cierres en las oficinas que pagaba alquiler. Una de las alternativas que ya se está haciendo en Madrid es la transformación de las oficinas en viviendas, pero en la C. Valenciana está complicado por las reticencias de los ayuntamientos.

Los cuatro grandes bancos españoles (Santander, BBVA, CaixaBank y Sabadell) han reducido un 13 % su red de oficinas en los nueve primeros meses del año y la tendencia se va a acelerar. Jorje Quevedo Sanjuan, director de inversión de Olivares Consultores, explica que los bancos están apostando por tiendas de referencia en el centro de las ciudades y por el cierre masivo de sucursales en los barrios. «Los bancos se están centrando en la apertura de ‘flagships’ (oficinas de referencia como la de CaixaBank en la plaza del Ayuntamiento de València) y cierran las oficinas de barrio por el incremento de negocio en internet que les permite ahorrar costes», apunta. Una parte importante de las oficinas que han quedado libres tienen un precio fuera de mercado porque los bancos compraron los locales comerciales en los primeros años del boom cuando las cajas se expandieron con rapidez por toda España y estaban dispuestas a pagar lo que fuera por estar en las mejores ubicaciones del centro y de los nuevos barrios. «Entre 2003 y 2005 hubo una expansión muy fuerte en la C. Valenciana de entidades andaluzas y baleares, como hicieron la CAM y Bancaixa fuera de Valencia. En aquella época a las entidades les podían pedir lo que fuera porque estaban dispuestas a pagar. Los valores actuales de esos activos son muy inferiores», añade Quevedo.

Cristina Recasens, fundadora de Recasens Reale Estate, insiste en que los locales de los bancos «tienen precios desorbitados» y algunos son realmente difíciles de colocar. «Las entidades financieras consignaron ante el Banco de España un valor muy alto de las oficinas y ahora no las pueden vender por menos. Algunas oficinas pueden tener una sobrevaloración de entre el 30 % y el 50 %. Son locales situados en las mejores ubicaciones, pero muchos llevan años cerrados por su elevado precio. Un ejemplo es una oficina de CaixaBank en la calle de la Paz de València situado junto a Manolitos», asegura Recasens. Vicente Díez, portavoz del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Valencia, subraya que a los locales se les puede dar cualquier tipo de uso comercial, pero el alto coste es un freno.

Banco Sabadell ha cerrado en 2021 en la Comunitat Valenciana 44 oficinas. «Hemos enfocado los cierres esencialmente en aquellos activos en los que pagábamos alquiler. Por tanto, no hay un proyecto para ‘recolocar’ o poner en el mercado locales nuestros. Los propietarios de inmuebles son fundamentalmente particulares, por lo que el futuro de estos activos será su arrendamiento como locales comerciales ya que las ubicaciones son buenas», precisa un portavoz de la entidad financiera.

Banco Santander acaba de crear RetailCo para comercializar directamente las oficinas que está cerrando. En la Comunitat Valenciana tiene 63 locales en cartera. «Ya tenemos alquilados en la Comunidad Valenciana dos locales de la cartera, nos encontramos en borrador de contrato con otras dos ubicaciones para firmar en las próximas semanas, y estamos en un proceso avanzado de comercialización de varios de nuestros inmuebles. Es una zona de España sobre la que estamos recibiendo mucho interés y percibiendo una demanda activa, sobre todo en los sectores de alimentación, restauración, ocio y servicios profesionales. Además, estamos analizando algunos activos para cambio de uso a residencial», precisa Ignacio Acha, director de operaciones y leasing en RetailCo. La firma gestiona los arrendamientos de forma directa con los operadores comerciales. RetailCo ya ha cerrado acuerdos en toda España con Calzedonia, Parfois, Popeyes, KFC, Sanitas, Santa Lucía o Asisa.

La firma de inversión Fellow Funders está apostando por la transformación de este tipo de activos en viviendas. Pablo Barriopedro, director de real estate de Fellow Funders,  señala que en cuatro meses han acometido cuatro proyectos de transformación de sucursales en pisos. «Es una opción que los bancos ven con buenos ojos porque muchas oficinas tienen poca salida. Hay locales muy grandes que se pueden dividir y salen varios pisos. Uno de nuestros proyectos es una antigua sucursal de Bankia al lado de la plaza de toros de Las Ventas en Fuente del Berro en la que salen siete viviendas. Son pisos pequeños de 1 y 2 dormitorios y de entre 50 y 60 metros cuadrados. En la Comunitat Valenciana estamos estudiando algún proyecto de este tipo, pero algunos ayuntamientos ponen dificultades a la transformación de los locales comerciales en viviendas», advierte Barriopedro.

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