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Cae la construcción de pisos y sube la demanda

La producción de viviendas baja por la cautela de los promotores y las dificultades de financiación en pleno repunte de la demanda

Pisos en construcción en el PAI de Malilla. | M.A. Montesinos

La producción de pisos en la provincia de Valencia cayó un 11 % en el primer semestre del año en pleno repunte de la demanda. La tasa de absorción de obra nueva en los primeros seis meses del año fue del 105 % al cerrarse 2.035 transacciones de inmuebles de obra nueva frente a la finalización de 1.929 viviendas. La situación se va a agravar en los próximos meses porque los promotores están iniciando menos viviendas de las que pide el mercado. Las causas del recorte de proyectos son que los promotores están actuando con cautela ante la evolución de la crisis provocada por la pandemia, las dificultades de algunas compañías para financiar nuevas promociones, la bajada en las transmisiones de suelo que se produjo en 2020 y, en el caso de la ciudad del Túria, que los solares se agotan y no se vislumbran nuevos desarrollos a corto plazo, según revela un informe de la consultora inmobiliaria Colliers. Los analistas advierten de que este desfase entre oferta y demanda conllevará en los próximos meses un repunte de los precios, aunque no hay mucho más margen de subida por el poder adquisitivo de los valencianos.

A pesar de la buena evolución de las ventas por las ansias de muchos propietarios de cambiar de vivienda tras descubrir durante el confinamiento que no les gustaba su casa, en el primer semestre de este año no se ha reactivado la actividad promotora como se esperaba. El número de viviendas iniciadas en Valencia se desplomó un 11,5 % respecto al mismo periodo del año anterior y los proyectos de nuevos inmuebles se redujeron un 11,6 %. Tras la crisis de 2008, la actividad promotora en la provincia fue reduciéndose hasta alcanzar el mínimo en 2014 en el que apenas se visaron 542 viviendas, según precisa Colliers. La producción de viviendas fue incrementándose poco a poco y en 2019 se solicitaron 4.796 visados de viviendas (proyectos revisados) y en 2020 se tramitaron 4.743  , las mejores cifras desde 2009 pero lejos de los 46.360 inmuebles iniciados en el año 2006 en plena burbuja inmobiliaria.

El primer semestre de 2021 arrojó la peor cifra de visados respecto a los dos años anteriores con retrocesos del 28,5 % frente al año 2020 y del 20,1 % frente a 2019. Los analistas de Colliers explican que este mal dato se debe a las expectativas sobre la economía de principios de año. «El sector de la promoción inmobiliaria en Valencia se ha profesionalizado mucho y está actuando con mucha prudencia y cautela. Se están iniciando menos obras de las que se visan probablemente por las dificultades para encontrar financiación», asegura la consultora.

Además, los promotores han comenzado a frenar la comercialización de nuevos proyectos por la crisis de las materias primas. El encarecimiento de los materiales amenaza el margen de beneficio de las inmobiliarias que no están dispuestas a promover a pérdidas. Las materias primas para construir una vivienda se han encarecido un 12,5 % en lo que va de año, según la Federación Valenciana de Empresarios de la Construcción (Fevec). En este contexto, los promotores «no sacan todo el producto a la venta» y se limitan al que está «a precio de mercado», según fuentes del mercado. Es decir, dejan en el cajón promociones que en otras circunstancias ya estarían comercializando. Las consultoras inmobiliarias advierten de que como la situación se alargue «es un problemón» porque los compradores en València son muy sensibles a las subidas de precio.

Históricamente, la tasa de absorción en la provincia de Valencia se ha mantenido con niveles superiores al 90 % a excepción de los años 2008 y 2009 (por el estallido de la burbuja inmobiliaria) y 2020 (por el confinamiento de primavera que paralizó el mercado durante tres meses). Las cifras de absorción en 2017 y 2018 alcanzaron el 388 % y el 214 % (con pisos procedentes de la época de la boom) «con evidente escasez de producto terminado de obra nueva», según la consultora Colliers. «La tasa de absorción del mercado de obra nueva en la provincia de Valencia durante el primer semestre de 2021 fue del 105 %. Continúa con niveles muy buenos toda la oferta de obra nueva que se produce, ya que se está cubriendo con la demanda. Es importante tener en cuenta que en los seis primeros meses del año se vendieron 2.035 viviendas de obra nueva», una cifra que se acerca a la de todos los inmuebles comprados durante los doce meses de 2020, añade la compañía.

Otro de los lastres de la producción es el suelo. Durante el año 2020, el número de transacciones de solares experimentó un descenso debido a la incertidumbre inicial sobre el futuro del mercado residencial a causa de la pandemia. Sin embargo, en el primer semestre de este año la demanda de suelo ha vuelto con fuerza debido al buen comportamiento de las ventas de viviendas y la escasez de producto nuevo. Durante el primer semestre, los promotores compraron 613 solares en toda la provincia, un 64 % más que en el año anterior.

Los analistas advierten de que «todo parece indicar una recuperación de la demanda promotora e inversora que se puede topar con el obstáculo de suelo disponible en el mercado». Sociedad de Tasación alerta de que el stock en la capital prácticamente está agotado. «Solo hay disponible en los barrios de Patraix, Malilla, Quatre Carreres y detrás del hospital La Fe (Turianova). En el resto de la ciudad de València la oferta es puntal», apunta la tasadora.

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