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Los nuevos amos del ladrillo

Grandes inmobiliarias respaldadas por fondos y cotizadas en la bolsa controlan el negocio de la construcción en València y su área metropolitana

Los nuevos amos del ladrillo

El estallido de la burbuja hace quince años acabó con el 95 % de los promotores locales en la Comunitat Valenciana y dio paso a una nueva generación de inmobiliarias gestionadas por directivos profesionales con una gran preparación y en la mayoría de los casos respaldadas por fondos de inversión. Tres inmobiliarias controlan el 54 % de los proyectos de obra nueva en València y su área metropolitana y siete están al frente del 72 %. Son grandes grupos nacionales que salieron de Madrid y Barcelona entre 2015 y 2018 en busca de mercado en Málaga, Alicante y València.Las consultoras aseguran que es un modelo que ha llegado para quedarse y auguran que en el futuro puede haber alguna fusión (como la integración que intentó hacer sin éxito en noviembre Neinor con Vía Célere) o algún cambio de mayoría accionarial(la propia Neinor lleva tres accionistas de referencia: LoneStar, Adar y Orion).

La inmobiliaria con más peso en València y su área metropolitana, según precisa la consultora Activum Real Estate Consulting, es Neinor con el 22 % de la cuota de mercado y cerca de un millar de viviendas en construcción (más de cuatrocientas en las cuatro torres del complejo Sky Homes frente a La Fe). Neinor, que dirige BorjaGarcía-Egotxeaga, está cotizada en bolsa y tiene en España más de 1.800 millones de euros en activos. Neinor Homes inició formalmente su actividad en mayo de 2015, tras la compra de la promotora de Kutxabank por parte del fondo tejano Lone Star por 930 millones de euros.LoneStar sacó a la compañía a bolsa y desinvirtió.En abril de 2019 la firma israelí Adar Capital se convirtió en el accionista de referencia, aunque seis meses después fue superada por el fondo francés Orion European Real Estate, que hoy tiene la mayoría con el 28 % de los títulos.

La segunda gran inmobiliaria en Valencia es Aedas, liderada por David Martínez. El fondo de Minneapolis Castlelake está detrás de Aedas.La gestora estadounidense apostó por la inmobiliaria en 2013 (para aprovechar las oportunidades que ofrecía el sector tras el estallido de la burbuja) en un momento en el que todavía se llamaba TPG Credit ya que había nacido ocho años antes con el respaldo del gigante Texas Pacific Group. Castlelake comprobó que en 2015 el fondo Lone Star le ganaba la mano con Neinor y abandonó la estrategia que estaba siguiendo hasta ese momento basada en aliarse con promotores locales para lanzar su propia inmobiliaria profesionalizada. Aedas, que cotiza en bolsa, no ha parado de crecer desde ese momento.Castlelake controla el 71,52 % de las acciones de la compañía a través de la firma Hipoteca 43 Lux. La inmobiliaria promueve el 17 % de las viviendas de València (más de 800), con promociones grandes en los barrios en desarrollo de la capital y proyectos más pequeños como un complejo con pisos y unifamiliares junto a la plaza donde planta la falla Na Jordana (residencial Rovella en la calle Salvador Giner).

Vía Célere es el tercer gran grupo por tamaño en Valencia. El consejero delegado de la compañía esJosé Ignacio Morales. El actual presidente de la patronal de promotores españoles,Juan Antonio Gómez Pintado, creó la firma en 2007 con parte de los fondos que obtuvo con la venta de su inmobiliaria familiar Agofer al grupo andaluz Sando por 220 millones. Gómez Pintado vendió Vía Celere al fondo estadounidense Värde en 2017. La gestora estadounidense sumó los activos de las inmobiliarias Dospuntos y Aelca con el objetivo de sacar Vía Célere a bolsa en 2018, pero el mercado se cerró tras los estrenos bursátiles de Neinor, Aedas y Metrovacesa. Värde, que controla el 75 % de la empresa, ha intentado rebajar su participación y negoció con Neinor en el último trimestre de 2021 la venta de la compañía, pero la operación no salió. El último movimiento en Vía Célere ha sido la entrada con una participación minoritaria del fondo estadounidense Sixth Street, que se ha hecho conocido en España por la alianza que ha sellado con elReal Madrid para explotar comercialmente el nuevo Bernabeu y por comprar el 25 % de los derechos de televisión al Barça (la palanca que ha permitido al club culé fichar este verano). Vía Célere (15 % de los proyectos) se ha centrado en Malilla, Patraix, Moreras, Torrent y Mislata.

Otras cuatro grandes inmobiliarias que han entrado con fuerza en València son AQ Acentor (respaldada por el fondo alemán AQ Capital y promotora de Turianova), Kronos Homes (impulsora de la torre Bofill de la capital y que controla el 5 % del mercado), Momentum Reim (5 % de los proyectos) y Prygesa-Pryconsa (5 %).

Carlos de Almeida, director comercial de Obra Nueva de CBRE, subraya que este modelo de promotoras hiperprofesionializadas «ha llegado para quedarse». «El problema que ha habido en la Comunitat Valenciana es la desaparición del promotor local.Estas grandes inmobiliarias empezaron en Madrid y Barcelona y cuando allí subieron los precios del suelo se expandieron primero en Alicante y luego en Valencia. Hay mercados en los que no se espera un gran repunte de la obra nueva como Castelló por lo que allí no van a entrar», explica.

Los responsables de Olivares Consultores coinciden en que este tipo de inmobiliarias respaldadas por grandes gestoras tienen vocación de permanencia. «No son fondos que se vayan a ir en cuatro años.Algunos han sacado a bolsa la empresa, pero siempre hay un fondo detrás», subraya José Manuel Martínez, subdirector general de Olivares. «Estos grandes fondos han logrado profesionalizar el sector. Son empresas muy profesionalizadas», añade.

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