El incremento del euríbor ha disparado el coste de los préstamos hipotecarios a un ritmo nunca visto desde la entrada en vigor de este índice en 1998 y ha marcado el punto de inflexión en el mercado inmobiliario. El precio de los pisos ha comenzando a caer en la capital del Túria y el resto de Valencia tras ocho años de subidas ininterrumpidos. Las inmobiliarias valencianas han constatado que el plazo medio para vender una vivienda ha pasado de tres meses a entre tres meses y medio año y los propietarios están rebajando hasta un 5 % sus pretensiones iniciales para poder cerrar las operaciones. Esta situación contrasta con las subidas de doble dígito de los últimos años, que recordaban al recalentamiento que se produjo durante la burbuja inmobiliaria del año pasado.
En los últimos ocho años, la tendencia ha sido el crecimiento del precio de los inmuebles impulsado por los bajos tipos de interés. La subida se aceleró tras la pandemia por el deseo de miles de familias de cambiar de vivienda tras descubrir que las suyas no les gustaban durante el confinamiento. En los últimos meses la demanda de viviendas ha sido mucho más alta que la oferta. Sin embargo, este panorama ha dado un vuelco por la necesidad de los bancos centrales de subir los tipos de interés para combatir la inflación (que en Europa ronda el 10 %). El Banco Central Europeo (BCE) estima que los precios de la vivienda pueden descender el 9 % en dos años, mientras que la inversión caerá el 15 % en el territorio europeo. «Con la subida de los tipos será mucho más complicado financiarse para comprar una vivienda porque los bancos fijan condiciones más complejas», señala Sergio Nasarre, profesor de la Universitat Rovira i Virgili.
En el primer trimestre de 2022, los precios de la vivienda crecían a un ritmo del 9,8% en el conjunto de la zona euro. A pesar de la bajada de octubre, los precios han subido un 10,4 % en lo que va de año en la capital del Túria y un 3,4 % en el resto de la provincia. Sin embargo, en los próximos meses se acentuarán las bajadas. «Habrá un descenso de la demanda y las transacciones porque parte de la población no podrá acceder a la hipoteca, sobre todo los perfiles más inestables. Y eso llevará a una mecánica de reducción de precios para cerrar las transacciones», señala Olivia Feldman, experta en HelpMyCash.
El euríbor se encuentra en el nivel más alto desde 2009 tras encadenar desde primavera el encarecimiento más rápido desde que entró en vigor. El índice todavía se encuentra muy lejos del máximo que alcanzó en julio de 2008 al situarse en el 5,393 %, momento en el que estalló la burbuja inmobiliaria que condenó al sector a una travesía en el desierto de la que empezó a salir en 2014. Los consultores prevén que el euríbor acabará el año en el 3 %, aunque todo depende de la evolución de la inflación. El mes de octubre el euríbor cerró al 2,629 %. Vicente Díez, portavoz del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) de Valencia, advierte de que el euríbor va a seguir subiendo y provocará una reducción mayor del mercado inmobiliario. «El alza de los tipos resta capacidad de compra porque con el mismo salario se tiene que hacer frente a cuotas mensuales más altas.Los bancos ya están rechazando en València un 12 % de las operaciones porque los clientes superan el umbral del 33 % de esfuerzo financiero», asegura Díez. Un informe de Idealista alerta de que si el euríbor llega al 5 % (escenario factible el próximo verano, según los analistas) un 19,4 % de las familias que hasta ahora podían comprar tendrán cerrado el acceso al mercado.
Caída de visitas
Nora García, presidenta de la Asociación de Inmobiliarias de la Comunitat Valenciana (Asicval), explica que desde hace cinco meses está cayendo el número de visitas. «Ahora estamos viendo rebajas de entre el 4 % y el 7 %. Eso hace unos meses era impensable porque había mucha más demanda que oferta.Las subidas que estábamos viviendo hasta ahora no eran normales. Nos encontramos ante un aterrizaje, que creo que es sano para el mercado. No es bueno que la vivienda esté tan cara», subraya Nora García.
Las disparidades entre el mercado de la vivienda de algunos países europeos y el español es grande. «El coste de comprar una casa en Europa ha aumentado el 45 % desde 2010, mientras que en España este encarecimiento ha sido mucho menor», explica María Matos, directora de estudios y portavoz de Fotocasa. El precio de los pisos en la Comunitat Valenciana todavía está un 11,9 % por debajo del máximo alcanzado durante la burbuja inmobiliaria, pero los expertos coinciden en que ya no queda margen de subida por el alza de los tipos de interés.
El Estudio predictivo del rendimiento del mercado residencial en España, elaborado por Atlas Real Estate Analytic subraya que en el conjunto del país se va a producir una «desaceleración controlada» del precio de la vivienda. Este informe concreta que los precios bajarán el 0,9 % en España en 2023 –llegando hasta una media de 1.691 euros por metro cuadrado–. También refleja que la evolución esperada para lo que queda de este año tenderá a la baja hasta un precio medio de 1.706 euros por metro cuadrado. Las transacciones también vivirán cambio de tendencia el próximo año. Se espera que 2022 cierre con un número el 2,3 % superior a 2021 (hasta las 665.754), pero en 2023 se calcula que acabará con el 15,4% por debajo de la cifra de 2022 (563.450 en total).
Los profesionales consultados en la XII edición del barómetro de la vivienda de Unión de Créditos Inmobiliarios y SIRA creen que la compraventa de viviendas se mantendrá más o menos estable hasta final de año. De acuerdo con la encuesta, el 52 % de los profesionales inmobiliarios espera que las operaciones se mantengan al mismo nivel durante el último trimestre de 2022, mientras que el 44 % de agentes vaticina una moderación o descensos de entre el 5 % y el 15 %. El hecho objetivo es que los créditos para comprar vivienda están cayendo desde antes del verano. El número de hipotecas constituidas descendió un 16 % entre junio y julio, según datos del INE.
