La vivenda trenca la barrera d’esforç màxim mentres el Banc d’Espanya planteja límits a les hipoteques

Comprar una vivenda a Espanya exigix ja més renda de la que es considera raonable. La pujada dels preus, l’encariment de les quotes hipotecàries i la pèrdua de poder adquisitiu provocada per la inflació han elevat la taxa d’esforç teòric de compra fins al 35,7 % de la renda disponible d’una llar mitjana, segons l’últim informe IMIE Mercats Locals de Tinsa, la principal taxadora d’Espanya, corresponent al segon trimestre de 2026.

La dada supera el llindar del 35 %, utilitzat habitualment com a referència màxima d’accessibilitat raonable. I arriba en un moment especialment sensible: el Banc d’Espanya ha obert la porta a estudiar límits a les hipoteques de més risc si l’escalada del preu de la vivenda continua. L’esmentat estudi confirma un deteriorament ràpid de l’accessibilitat.

Respecte al trimestre anterior, l’esforç teòric nacional ha passat del 33,8 % al 35,7 % en tot just tres mesos, principalment pel creixement continuat dels preus residencials, l’augment del cost hipotecari i el repunt de la inflació. La ràtio d’esforç de Tinsa mesura el percentatge de renda disponible que una llar mitjana hauria de destinar al pagament de la primera quota anual d’una hipoteca que cobrix el 80 % del valor d’una vivenda mitjana. És un exercici teòric, però permet veure amb claredat com es deteriora la capacitat de compra de les llars.

Segons les dades de la taxadora, el preu de la vivenda va registrar en el segon trimestre de l’any un creixement del 15,2 % en xifres interanuals, que, en termes reals (descomptant la inflació), és de l’11,8 %. La taxadora explica que l’oferta continua sent insuficient per a atendre les necessitats residencials actuals i que el fort creixement de la població dels últims anys ha trobat “un context d’escassetat d’oferta residencial” que continua alimentant l’augment de preus.

Balears, Màlaga i Madrid, per damunt del 50 %

La tensió és molt més acusada en els grans pols d’ocupació i en els mercats turístics. Catorze províncies superen ja el llindar del 35 %, enfront de les huit del trimestre anterior. Són Balears, Madrid, Màlaga, Barcelona, Alacant, Biscaia, Santa Cruz de Tenerife, Cadis, Girona, Guipúscoa, Cantàbria, Ceuta, Melilla i Sevilla. El cas més extrem es registra a Balears, a on una llar mitjana hauria de destinar el 57 % de la seua renda disponible al pagament de la primera quota anual d’una hipoteca per a comprar una vivenda mitjana. La seguixen Màlaga i Madrid, les dos amb una taxa del 52 %.

En les capitals, la pressió és encara més alta. Dènou de les 52 capitals analitzades superen ja el nivell d’esforç raonable, quatre més que en el trimestre anterior. I huit d’estes se situen en nivells crítics, per damunt del 45 % de la renda disponible: Madrid, Barcelona, Sant Sebastià, Palma, Màlaga, Cadis, València i Sevilla. En les sis grans capitals, l’esforç és crític en cinc casos. Madrid arriba al 64 %; Barcelona, al 62 %; Màlaga, al 53 %; i València i Sevilla, al 45 %. Saragossa, que fins ara resistia per davall del llindar, també el depassa este trimestre, amb un esforç del 35,6 %.

La tensió no es limita ja als centres urbans més cars. Tinsa advertix que la pressió s’està estenent cap a les corones metropolitanes i municipis secundaris. En l’àrea metropolitana de Madrid, els esforços crítics apareixen a Torrejón de Ardoz, Alcorcón, Alcobendas, Getafe, San Sebastián de los Reyes, Móstoles, Coslada i Leganés. A Barcelona, afecten municipis com l’Hospitalet, Castelldefels, Sant Adrià de Besòs, Cornellà, Sant Joan Despí, Santa Coloma de Gramenet, Badalona, Montgat, Sant Feliu, el Prat, Sant Cugat i Viladecans.

El Banc d’Espanya vigila el risc hipotecari

En este context, el Banc d’Espanya ha elevat el to. El seu governador, José Luis Escrivá, va demanar, la setmana passada, prudència a la banca i va admetre que el supervisor estudia la possibilitat d’intervindre sobre els criteris de concessió hipotecària si augmenten els riscos. L’organisme analitza “amb moltíssima cura” eventuals límits a les hipoteques de més risc i preveu publicar pròximament el seu marc analític.

El Banc d’Espanya no sosté que Espanya estiga davant d’una situació comparable a la bambolla immobiliària, perquè els indicadors de crèdit continuen continguts. Segons les dades citades per Tinsa, el saldo dels crèdits a llars per a compra de vivenda representa el 30 % del producte interior brut (PIB), lluny de més del 60 % que va arribar a suposar en 2007, la ràtio préstec-valor mitjana de les hipoteques va seguir en descens, fins a arribar al 64,2 %, i els préstecs per damunt del 80 % del valor de l’immoble a penes suposen el 10,5 % del total.

El problema que obri una eventual limitació hipotecària per a evitar que el crèdit alimente noves pujades en els preus de la vivenda o que les llars assumisquen quotes excessives pot expulsar del mercat de la compra jóvens i famílies amb menys estalvi, precisament els col·lectius que més dificultats tenen per a accedir a una vivenda.

Suscríbete para seguir leyendo