El mercado inmobiliario se recalienta en ciudades medianas, con subidas de tensión de hasta un 25% en apenas un año

Acceder a una vivienda en España sigue siendo un reto, y no solo en las grandes ciudades. Según el Barómetro de Tensión Inmobiliaria publicado por iAhorro, la presión en el mercado se ha trasladado también a ciudades medianas, con incrementos de tensión superiores al 20% en el último año. Jerez de la Frontera encabeza este aumento con un alza del 24,7% en el índice de tensión respecto a julio de 2024, impulsada por la fuerte subida del precio medio de la vivienda, que ha pasado de 138.600 a 213.300 euros en solo doce meses.

A pesar de que los tipos de interés de las hipotecas han bajado hasta el 2,12% TIN de media (en julio de 2024 se situaba en el 2,9% TIN y en enero de 2025 en el 2,45% TIN), según datos recopilados por el comparador y asesor hipotecario, el encarecimiento de los precios de las viviendas complica aún más el acceso también en ciudades como Salamanca o Granada, donde el índice de tensión ha aumentado un 23,3% y un 23,05% respectivamente en el último año.

“Aunque técnicamente hoy es más barato firmar una hipoteca que hace seis meses, el problema es que la vivienda sigue encareciéndose en muchos puntos del país, y eso neutraliza cualquier ventaja derivada del descenso de tipos”, explica Simone Colombelli, director de Hipotecas de iAhorro, que matiza: “Pese a que las condiciones del crédito se suavicen, los precios de la vivienda siguen estando completamente fuera del alcance del ciudadano medio”.

San Sebastián sigue siendo la ciudad más tensionada de España

Pese a que no registran las mayores subidas, San Sebastián, Madrid y Barcelona se mantienen como las ciudades más tensionadas de toda España. Allí se necesitan salarios medios mensuales de entre 4.300 y 5.500 euros netos para poder asumir una hipoteca de una vivienda media de 100 metros cuadrados. Concretamente, en la capital guipuzcoana se registra el índice de tensión más alto del país: 95,3 puntos sobre 100, lo que indica un desequilibrio extremo entre los precios de la vivienda, los ingresos medios y las condiciones de financiación.

Esto significa que una familia necesitaría ingresar 5.488 euros netos cada mes, más del doble del salario medio nacional (2.183 euros, según el Instituto Nacional de Estadística), solo para no superar el umbral de endeudamiento recomendado (el 35% de los ingresos dedicados a la hipoteca). Esta situación se debe principalmente a los elevados precios de las viviendas disponibles, que en San Sebastián rozan los 5.600 euros por metro cuadrado, lo que sitúa el coste total de un piso estándar de 100 metros cuadrados por encima del medio millón de euros.

Algo similar ocurre en Madrid capital, donde el índice de tensión se mantiene entre los más altos del país, a pesar de anotar una ligera bajada del precio medio de la vivienda en el último semestre (-2,8%), hasta situarse en los 445.900 euros de media para una vivienda de 100 metros cuadrados. En este caso el salario medio necesario para poder afrontar la hipoteca se sitúa en los 4.371 euros.

Asimismo, Barcelona experimenta una caída en su índice de tensión (-5,49 puntos en el semestre) y una reducción en el precio medio de la vivienda (-15.400 euros respecto a enero), lo que ha aliviado ligeramente la cuota hipotecaria mensual. Sin embargo, con 4.300 euros de ingresos requeridos, la Ciudad Condal sigue estado muy por encima de la media nacional, y la tensión se mantiene por la escasez de oferta a precios razonables, especialmente en zonas céntricas.

Málaga registra la mayor caída de tensión; Ciudad Real la más baja

Es importante destacar el caso de Málaga, donde el índice de tensión ha caído casi 19 puntos en apenas seis meses: desde el 76,1 que registraba en enero de este año a los 57,2 puntos actuales. Eso sí, Málaga capital sigue siendo la sexta ciudad de España más tensionada. Esta reducción se debe principalmente a una bajada significativa del precio medio de la vivienda, que ha pasado de los 3.249 euros/m2 a los 2.959 euros, y también a una caída en la cuota hipotecaria media mensual de más de 340 euros. “Parece que hay una cierta transferencia de vivienda que antes se destinaba a alquiler turístico (muy saturado) al mercado de la venta”, señala el director de Hipotecas del comparador hipotecario iAhorro.

Entre las menos tensionadas encontramos algunas ciudades del interior, que siguen ofreciendo precios más razonables. Ciudad Real, con un índice de tensión de 27,1 sobre 100, encabeza el ranking de las capitales más accesibles. Allí, el precio medio de una vivienda de 100 m² ronda los 128.700 euros, y el salario neto necesario no llega a 1.400 euros al mes. Le siguen Ourense y Zamora, con índices de tensión de 25,5 puntos, además de otras como Cáceres o Palencia, donde acceder a una hipoteca es viable con salarios por debajo de los 1.500 euros netos.

“Estos datos evidencian una enorme brecha entre las grandes urbes y los núcleos urbanos medianos o pequeños, que puede condicionar la movilidad geográfica y el acceso a la vivienda de amplias capas de la población”, dice Colombelli.

La oferta de vivienda disponible, estancada y desigual

El Barómetro de Tensión Inmobiliaria de iAhorro muestra que, aunque la oferta de vivienda en España ha crecido un 3,37% en el último semestre, esta mejora es insuficiente y muy desigual según las regiones, manteniendo una fuerte presión en mercados clave. Tanto es así que, el portavoz del comparador advierte que “no podemos tomarnos los datos de este semestre como un cambio de tendencia, sino como un ajuste y habría que ver si se consolida en próximos semestres”.

En ciudades del cinturón metropolitano de Madrid, como Leganés y Móstoles, la oferta es especialmente baja, con apenas entre 3,8 y 4,4 viviendas disponibles por cada 1.000 habitantes. Los precios medios alcanzan ya los 238.900 euros en Leganés y 217.900 euros en Móstoles, impulsados por la demanda que busca alternativas a Madrid capital. Ambas situaciones, afirma Simone Colombelli, “son claras consecuencias de la tensión que hay en Madrid capital y a la ‘huida’ de los ciudadanos hacia la periferia para acceder a una vivienda más asequible”.

Pamplona, por su parte, registra la cifra más baja de oferta entre las capitales de provincia, con solo 5,2 viviendas disponibles por cada 1.000 habitantes. Aunque no figura entre las ciudades más tensionadas por precio, esta escasez “puede tensionar rápidamente el mercado si la demanda se mantiene o crece”, advierte el director de Hipotecas del comparador y asesor hipotecario iAhorro.

En el lado opuesto, las ciudades con más oferta de viviendas de España son Orense, con 38,01 viviendas a la venta por cada 1.000 habitantes con un precio medio de 1.469 euros por metro cuadrado y Granada (33,1 y 2.148 euros).