La hipoteca fija se corona en 2025 y anticipa un 2026 marcado por el encarecimiento de la vivienda y un posible parón en la firma de hipotecas

El mercado hipotecario español ha vivido en 2025 uno de sus mejores años desde la pandemia. Tras un largo periodo de grandes subidas en los tipos de interés, una elevada inflación e incertidumbre económica, el sector ha entrado en una fase de mayor calma y previsibilidad. El euríbor ha dejado atrás la fuerte volatilidad registrada desde 2022 y se ha estabilizado en torno al 2%, lo que ha permitido a la banca afinar su oferta y a los compradores tomar decisiones con más seguridad.

Esta nueva normalidad ha dado lugar a un ejercicio de cifras récord, especialmente para la hipoteca a tipo fijo, que vuelve a liderar todas las quinielas y se ha convertido en la gran protagonista del año. Sin embargo, la cara menos favorable sigue estando en el precio de la vivienda, que no ha dejado de subir y amenaza con convertirse en el principal freno del mercado de cara a 2026.

“2025 ha sido el año en el que el mercado hipotecario ha aprendido a convivir con tipos más estables, lo que ha aportado tranquilidad a quienes se planteaban comprar vivienda”, explica Laura Martínez, directora de Comunicación y portavoz del comparador y asesor hipotecario iAhorro. “El problema es que esta estabilidad no ha ido acompañada de una moderación en los precios de la vivienda, que siguen marcando máximos en muchas zonas”.

Tipos estables y un euríbor menos imprevisible

La política monetaria ha sido clave para explicar el comportamiento del mercado durante 2025. El Banco Central Europeo (BCE) ha optado por una estrategia prudente, con bajadas en los tipos de interés oficiales durante los primeros meses hasta situarlos en el 2% en junio y manteniéndolos estables en ese umbral durante la segunda mitad del año. Esta decisión se ha apoyado en una inflación más contenida y en un crecimiento económico moderado en la eurozona.

Como consecuencia, el euríbor ha entrado en una fase de estabilización. Aunque muchos analistas preveían que pudiera bajar del 2% durante este año, finalmente se ha movido en una banda estrecha, entre el 2% y el 2,5%, cerrando el ejercicio cerca del 2,3%. Esto ha supuesto un alivio para las hipotecas variables, aunque mucho más limitado de lo esperado hace un año. “La menor volatilidad del euríbor es una buena noticia porque reduce la incertidumbre y permite planificar mejor”, señala Martínez, que también dice que “para quienes ya tienen una hipoteca variable, las bajadas han sido más suaves de lo que se esperaba”.

De cara a 2026, el consenso apunta a que esta estabilidad continuará siempre que no se produzcan alteraciones externas relevantes. Por ahora, no se esperan grandes giros en la política monetaria, lo que refuerza un escenario de cuotas hipotecarias y tipos de interés más previsibles.

La hipoteca fija, clara vencedora

En este contexto, la hipoteca fija ha arrasado. Según los datos de iAhorro, el 87,37% de las hipotecas firmadas por los usuarios del comparador hipotecario durante el pasado mes de noviembre (último mes del que recopilan datos completos) fueron a tipo fijo. En el conjunto del año, más de la mitad de los usuarios del comparador optaron por esta modalidad (57,75%), muy por delante de la mixta (41,05%) y con un papel prácticamente residual de la variable (1,20%).

Este cambio responde a varios factores: ofertas bancarias muy competitivas, tipos fijos en torno al 2% y, sobre todo, una clara preferencia por la seguridad tras años de sobresaltos. “Después de la volatilidad vivida, la tranquilidad se ha convertido en un factor decisivo”, afirma Laura Martínez, que añade: “El tipo fijo, ofrece seguridad a largo plazo, y eso pesa mucho en la decisión de compra. Y si a eso le sumamos que sus intereses no son descabellados… es el combo perfecto”.

El gran problema: el precio de la vivienda

Mientras el mercado hipotecario se ha normalizado, el inmobiliario sigue tensionado. La falta de oferta, especialmente en las grandes ciudades y zonas más demandadas, ha provocado nuevas subidas de precios en 2025. Esta situación ha elevado el importe medio de las hipotecas solicitadas y ha incrementado el esfuerzo de ahorro necesario para comprar una vivienda.

“El verdadero cuello de botella del mercado hipotecario e inmobiliario no está en la financiación, sino en la vivienda disponible y en su precio”, advierte Martínez. “Hay compradores que consiguen buenas hipotecas, pero no encuentran viviendas a precios razonables”. Este desequilibrio estructural (poca vivienda nueva, retrasos urbanísticos y altos costes de construcción) no parece que vaya a resolverse a corto plazo.

2026, el año de la prueba definitiva

Las previsiones para 2026 apuntan a un mercado hipotecario estable, pero a un acceso a la vivienda cada vez más complicado. La financiación ya no será el principal obstáculo; lo será la capacidad real de compra de los hogares frente a unos precios que siguen al alza.

“2026 será un año clave para medir hasta dónde llega la capacidad real de compra de las familias”, concluye Laura Martínez. “La estabilidad financiera parece que ha llegado para quedarse, pero si no aumenta la oferta de vivienda disponible, comprar casa seguirá siendo un reto, especialmente para quienes acceden por primera vez al mercado porque tendrán que aportar cada vez más ahorros, que es siempre el principal hándicap a la hora de adquirir un piso”.