Menos pisos turísticos y más control: el nuevo escenario tras la dana en l’Horta Sud

Un informe sobre la vivienda turística en Catarroja, elaborado por una empresa externa para el ayuntamiento para diseñar su plan municipal, muestra como el impacto de la dana frena en los municipios afectados este tipo de pisos, ya que parte del parque turístico queda fuera de uso por obras y peritaciones, otra parte se reconvierte a vivienda residencial para atender necesidades de realojo o porque sus propietarios prefieren un uso más estable en un contexto de demanda de larga duración, y también se cancelan listados por la menor conveniencia de mantener el alquiler vacacional en un entorno afectado por daños.

No obstante, advierte de que el área metropolitana es vulnerable a las dinámicas de Valencia capital. La tensión de precios y la actividad turística generan un trasvase natural de demanda hacia estas localidades. En esta situación estaba Paiporta, que recibió una avalancha de solicitudes que alcanzaron las 160 en dos meses, lo que llevó al ayuntamiento a aprobar una moratoria de dos años en la concesión de licencias y declaraciones responsables para cambiar el uso de locales comerciales a uso residencial, tanto privado como público. Una medida que puede recurrirse como ya ha pasado en Valencia y Mislata y que podría cambiar el panorama del sector de la vivienda turística en la zona.

Descenso de los pisos

Los datos de Catarroja en agosto de 2020 cifran las viviendas turísticas en 14, 15 en febrero de 2021, 10–18 a lo largo de 2022 y 16 en agosto de 2023, porcentajes que se mueven entre el 0,08 y el 0,14% total del municipio. No es hasta 2024 cuando se produce un aumento significativo con un total de 27 en el mes de febrero y 40 en noviembre, lo que equivale a un 0,32% del parque residencial, según el estudio, y que explica la tendencia de la expansión hacia el área metropolitana de este tipo de residencias ante la moratoria aprobada por Valencia.

No obstante, en la zona dana, la tragedia marcó un antes y un después. El estudio señala que, en mayo de 2025, el municipio contaba con 29 viviendas turísticas y un peso relativo del 0,23%. Además, hace referencia al número de este tipo de viviendas de otros municipios del área metropolitana como Alfafar, donde sitúa los valores más altos en el año 2024, con 43 viviendas en agosto y un 0,45% del parque, mientras que Benetússer, con 9 registradas en la Generalitat Valenciana (una solo en 2025) y Paiporta, con 12 (solo dos registradas tras la dana), muestran repuntes más moderados y Albal se mantiene en niveles muy reducidos.

Evitar las infraviviendas y residencias de estudiantes

De hecho, en esta localidad, el consistorio aprobó la suspensión de licencias para reconvertir bajos comerciales en viviendas o residencias de estudiantes, y no ha recibido ninguna solicitud. “Tras la dana, queríamos evitar que las plantas bajas se convirtieran en infraviviendas”, señala el concejal de Urbanismo, Valero Eustaquio, ante esta medida.

En Alfafar, fuentes municipales advierten de que, desde la aprobación de la ordenanza municipal, a principios de este año, “no se ha concedido ninguna licencia para pisos turísticos más, el número se ha mantenido y se ha frenado la avalancha que veíamos que nos podría venir”. Actualmente, registradas solo hay tres, todas ellas antes de la dana. Picanya tiene un solo edificio de apartamentos turísticos en la calle José Martí Ros y en Alaquàs hay una docena de viviendas, solo dos de ellas posdana.

Aldaia estudia el impacto

En el caso de Aldaia, solo cuenta con cinco licencias de la Generalitat Valenciana. La medida de suspensión se adoptó hace aproximadamente un año para estudiar el impacto del alquiler turístico en la localidad y analizar una eventual modificación del planeamiento. Durante ese tiempo, los servicios técnicos municipales revisaron el PGOU y determinaron que ya incluía instrumentos suficientes para corregir esta evolución, siempre que se aplicaran bajo un enfoque más restrictivo.

Esa interpretación se concretó en una instrucción técnica elaborada por el personal municipal y aprobada por la Alcaldía a principios de diciembre. Más adelante, el pleno la respaldó y, tras su publicación en el DOGV a principios de marzo de 2026, entra en vigor y fija las bases sobre las que se tramitarán las nuevas solicitudes para desarrollar esta actividad en el término municipal.

Regulación de las zonas

La normativa autonómica, junto con la doctrina jurisprudencial, impide establecer una prohibición general de las viviendas turísticas, aunque sí permite imponer una regulación estricta. A través de la nueva regulación, el consistorio delimita de forma precisa los lugares donde podrán autorizarse. En suelo urbano, únicamente se permitirán en edificios completos dentro del casco antiguo o en la totalidad del inmueble —o en sus plantas superiores— en las zonas de ampliación urbana. Se descartan, por tanto, las viviendas individuales en bloques residenciales que compartan zonas comunes con otros vecinos, incluso en los casos en que dispongan de acceso independiente.

El Ayuntamiento justifica estas restricciones por motivos de seguridad y convivencia, al entender que la alta rotación de usuarios y los servicios vinculados encajan mejor en edificios destinados íntegramente a este uso que en comunidades residenciales tradicionales.

A estas condiciones se suman otros requisitos adicionales, como la necesidad de obtener un informe municipal de compatibilidad urbanística, inscribirse en el Registro de Turismo de la Generalitat, cumplir la normativa autonómica vigente y contar con la autorización expresa de la comunidad de propietarios. Este conjunto de exigencias reduce de manera notable la posibilidad de implantar nuevas viviendas turísticas en Aldaia.

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