La vivienda de protección oficial ya no es lo que era. Hace veinte años, una familia podía conseguir subvenciones por el 20 % del valor del inmueble, una hipoteca más barata que las que concedían los bancos al resto de clientes y rebajas en los impuestos municipales. Hoy todo ha cambiado. La única ventaja es que el precio del metro cuadrado lo fija la administración y es más barato que el de la vivienda libre. A partir de ahí todo son complicaciones para impedir la especulación. La vivienda mantiene durante 30 años la condición de protegida, lo que implica que el propietario no la puede vender libremente ya que tiene que traspasarla por un precio tasado (inferior al de mercado). En la Comunitat Valenciana se han construido 20.000 promociones con 193.065 viviendas desde que la dictadura de Franco impulsó esta figura para fomentar el régimen de propiedad. De estas casi doscientas mil viviendas, 106.966 están en la provincia de Valencia, 66.812 en la de Alicante y 19.287 en la de Castelló, según el censo de la Generalitat Valenciana. Sin embargo, el momento de esplendor ha pasado a pesar de que la Administración obliga a reservar un 30 % de los solares a viviendas de protección oficial. Ahora mismo solo hay en marcha cinco promociones de este tipo en la ciudad de València. Los promotores afirman que muchos suelos protegidos se van a quedar sin desarrollar porque no es rentable construir viviendas de protección oficial. Vicente Martínez Pellicer, gerente de promociones de Olivares Consultores, destaca que es un producto dirigido a un cliente que «va muy ajustado» y no compra para invertir.
Miguel Esparza, director general de Urbem, lamenta que en los últimos años la Administración «ha desvirtuado» el potencial de las viviendas de protección oficial. Esparza advierte de que con la caída de los precios de la vivienda los costes de los pisos de protección oficial para los clientes son similares a los de la libre. Urbem está construyendo una promoción de VPO frente a La Fe con 109 viviendas de las que ya ha vendido 96.
La Asociación Provincial de Promotores Inmobiliarios y Agentes Urbanizadores de Valencia mantiene que el problema de fondo es que la Administración ha eliminado las ayudas para los compradores de viviendas protegidas. «El sistema es ineficaz. La prueba está en que en València apenas se están promoviendo viviendas de protección oficial a pesar de la reserva de suelo del 30 %. El único beneficio que obtiene el promotor es una reducción del impuesto del IBI del solar. Al comprador tampoco se le apoya como antes. La vivienda protegida tiene demasiados controles administrativos y la construcción es cara debido a las exigencias de calidad que marca la legislación. No es como en los años cincuenta o sesenta que eran viviendas baratas», mantiene la asociación.
El gerente de promociones de Olivares Consultores coincide con los promotores en que la compra de un piso protegido «no tiene ventajas» salvo el precio tasado de venta, que en València está en 1.800 euros el metro cuadrado útil (en los pisos de renta libre que promueven las grandes promotoras que ahora dominan el mercado el precio puede superar los 2.000 euros). A pesar de todo, «este tipo de viviendas se reserva muy rápido porque el coste de un ático es el mismo que el de un primero». Olivares Consultores está comercializando dos de las cuatro promociones que ahora se están construyendo en Valencia (66 viviendas en Malilla y 48 en Patraix en sendos proyectos de la promotora madrileña Vital) y a finales de mes comenzará a vender las 530 viviendas protegidas que el fondo AQ Acentor va a construir entre La Fe y el nuevo cauce en el proyecto denominado Turianova. AQ Acentor espera obtener la licencia de obras entre octubre y noviembre. Vicente Martínez destaca que este tipo de promociones carece de grandes zonas y servicios comunes para reducir gastos de comunidad. «El cliente de este tipo de pisos busca pagar los menos posible. Es un perfil de compradores con un presupuesto objetivo. Aquí no hay inversores. Son personas que no piensan vender la vivienda por lo que no les preocupa las limitaciones» que impone la Administración, añade.
Las familias que quieren optar a una vivienda protegida no pueden ganar más de 60.000 euros al año y si la venden no la pueden traspasar a nadie que cobre más que esa cantidad. Miguel Esparza insiste en que las calidades entre una vivienda de protección oficial y una libre son prácticamente las mismas. «Hace cincuenta años las viviendas protegidas se hacían con menor calidad. Hoy en día estamos sujetos al 'Código de edificación', que obliga a que los edificios tengan las mismas calidades. Obviamente, a las viviendas protegidas no les ponemos suelos de mármol, pero tienen un nivel muy alto de aislamiento acústico, seguridad y ventilación», señala Esparza. La promoción de Urbem en Malilla incluso tiene piscina, aunque no es muy grande para evitar que los gastos de comunidad se disparen. El director general de Urbem lamenta que en València van a quedar muchos solares protegidos sin desarrollar por la falta de ayudas de la Administración. «El promotor prefiere construir vivienda libre porque es más rentable. Hemos pasado de un sistema que ayudaba a promover a otro en el que se ha convertido en una carga para el promotor con difícil salida en la práctica. Se está reservando suelo para VPO de compra en vez de impulsar el alquiler protegido. Es un error», asegura.
La Generalitat está promoviendo la construcción de pisos protegidos a través de la Entidad Valenciana de Vivienda y Suelo, aunque está limitada por su situación financiera. Para poder aumentar su parque de viviendas pública, el Consell se ha reservado en derecho de tanteo de las viviendas protegidas cuando sus propietarios están interesados en venderlas para comprarlas antes que lo haga un tercero, según explicaron fuentes de la conselleria. El precio no le afecta al vendedor porque está tasado y no puede superar las tablas establecidas.
