De nuevo, sólo una década después de que la crisis económica se iniciara en Estados Unidos de América, vuelve a aparecer en España el debate público sobre el mercado de viviendas. No es extraño que la alarma se produzca, puesto que aún están muy presentes las consecuencias sociales de la crisis económica de 2007/2008. Conviene entonces hacer un escrutinio razonado sobre el momento que el que la economía se encuentra. Siempre conviene advertir que los escrutinios razonados, que usan información contrastada y métodos de análisis validados por la ciencia, carecen de la virtud de la infalibilidad. Tal virtud pertenece al ámbito de la religión, no de la ciencia. En el caso que nos ocupa, también conviene señalar que las decisiones de las familias están condicionadas por la información que reciben y por sus circunstancias, pero las familias no hacen ciencia, sólo valoran sus intereses. Por tanto, no se debe confundir el objeto del análisis con lo que individualmente las familias deciden. Entre otras razones, pero no la única, porque las familias conocen perfectamente cuáles son sus ingresos y gastos presentes, y pueden aproximar su futuro, pero desconocen no ya los de las familias de su municipio, región, o país, sino los de su vecino o hermano. Su conocimiento es incapaz de generalizar. Así que un escrutinio razonado intenta utilizar la mejor información y el mejor método para generalizar. Partiendo de estos principios, empecemos por lo más general y vayamos descendiendo a niveles desagregados.

La actual fase de crecimiento económico, que tiene su inicio en el segundo semestre de 2013, ha cambiado el comportamiento de los mercados de la vivienda. Los incrementos del empleo y los resultados en términos de inflación han provocado un cambio en las decisiones de gasto de las familias respecto de las que se produjeron en los años de crisis.

Al respecto, resulta una pérdida de tiempo innecesaria la discusión sobre si hay o no crisis económica: no hay crisis económica, porque desde 2013 la actividad económica es cada año mayor que en el anterior y porque ya se está produciendo la misma actividad económica (PIB) que en el año 2008. Cuestión diferente es que algunas familias no alcancen la prosperidad que tuvieron, pero antes de la crisis también había familias que no disfrutaban de la prosperidad de la mayoría. Y lo mismo podríamos decir de las empresas. Una evidencia de lo que decimos es que el consumo de las familias se ha incrementado y también el consumo duradero, entre otros, la demanda de vivienda.

Ahora bien, otra de las característica de las decisiones individuales se refiere a los retrasos con los que se gestiona la información. De esta forma, cuando todavía hay quien duda sobre la realidad de recuperación de la economía, ya se pronostica que los próximos años serán de moderado crecimiento. De hecho, hay síntomas que detectan sobradamente las próximas dificultades relativas, que se deben a los ciclos de la economía. Veamos alguna referidas a los mercados de la vivienda.

En primer término, es destacable que el número de transacciones de compraventa no ha dejado de incrementarse en los últimos años. Ahora bien, respecto a la inversión en vivienda, se mantienen en el primer trimestre del año las tasas de crecimiento elevadas, pero con un descenso respecto al último trimestre del año 2017. Tanto el número de compraventas como la inversión son indicadores del fortalecimiento de la demanda de viviendas, lo que ha producido un incremento de los precios de la vivienda libre, tanto de las nuevas viviendas como de los de las de segunda mano.

Tras un notable incremento de las hipotecas a tipo fijo en los dos años anteriores, las nuevas hipotecas se han estabilizado en los últimos meses y las condiciones en términos de plazos así como los tipos de interés han mejorado. El Boletín trimestral del Banco de España destaca también que la relación préstamo/valor (media) de los nuevos préstamos hipotecarios ha seguido incrementándose. Un detalle más: las hipotecas de mayor riesgo no se han incrementado en términos relativos.

La combinación de factores favorables de oferta y demanda de vivienda ha hecho que el volumen de operaciones de crédito para la adquisición se incremente. En consecuencia, la reducción del saldo de deuda que se había venido produciendo desde que la crisis económica comenzó es ahora menor que en los años anteriores. Pero la reducción del saldo de deuda viva relacionada con la adquisición de vivienda es lenta, puesto que la amortización se compensa con el dinamismo de las nuevas operaciones.

Ahora bien, como ya se ha dicho, las perspectivas de la economía para los próximos años no son tan buenas como lo fueron desde el 2013. Conviene situar esta afirmación en su contexto. El que las perspectivas no sean del nivel de los años anteriores no quiere decir que la economía entre en una fase de recesión, esto es, de caída de la actividad económica. A lo que nos referimos es a que el crecimiento de la actividad económica será menor que en el inmediato pasado. En consecuencia, el empleo seguirá creciendo pero menos y el ritmo de caída de la tasa de paro será también menor que en los trimestres últimos.

Un conjunto de factores concurren para hacer este pronóstico: incremento del precio del petróleo, apreciación del euro respecto del dólar, tasa de inflación subyacente posiblemente al alza, incertidumbre sobre el brexit y la política en EE UU, normalización de la política monetaria en la zona euro, incremento de los tipos de interés, comportamiento más riguroso de los bancos, posible proceso de ajuste presupuestario en España y además será difícil que se repita a corto plazo el resultado del turismo del año 2017.

Todos estos factores sugieren que las decisiones de las familias sobre la demanda de vivienda no seguirán un proceso de fortalecimiento similar al que se vivió antes del 2008. El estado de euforia de aquellos años no se repetirá, aunque la economía mantenga tasas de crecimiento y empleo moderadas. Así pues, ni euforia ni dramas. Estos procesos requieren de condiciones permanentes de expansión económica, alimentadas por una permisiva política de crédito e hipotecas, cuestiones estas que tardarán en producirse.

Es cierto que los precios de la vivienda han iniciado una fase de recuperación, tras la importante caída que se produjo como consecuencia de la crisis económica. Sin embargo, los precios están aún lejos de alcanzar los niveles de 2008. De igual forma, la construcción de viviendas para la venta no ha recuperado la fortaleza de aquellos años.

En resumen, los años de la «exuberancia irracional», como los denominó Alan Greenspan, quedan lejos y probablemente no volverán hasta dentro de décadas. Volverán, eso sí, llegará un momento en el que familias, bancos y políticos olviden lo que ha ocurrido. Como se les olvidó la Gran Depresión de 1929. Será inevitable porque los humanos somos prisioneros de los animal spirits.